2021

中國房地產開發企業綜合實力TOP500
測評研究報告

2021.03.16

發布機構

中國房地產業協會

上海易居房地產研究院中國房地產測評中心

測評背景

中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主持的“中國房地產開發企業綜合實力TOP500”測評工作已連續開展十三年,測評成果和研究報告在業內得到認可,已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。本次測評采用了《中國房地產開發企業綜合實力測評標準》中科學、公正、客觀、權威的測評體系,從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、產品品質、社會責任八大方面,采用了收入規模、開發規模、資產規模、利潤規模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料、運營能力、人力資源運營能力、管理創新、經營創新、綠色環保、產品技術創新、建筑質量、經濟責任、公益活動、榮譽與信用狀況、負面事件等25個二級指標,包括房地產業務收入、持有性物業租賃收入、房地產銷售面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等73個三級指標全面衡量企業的綜合實力。

本次測評報告同時發布2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500,以及中國房地產開發企業商業地產綜合實力TOP50、經營績效TOP10、綜合發展TOP10、運營效率TOP10、區域運營TOP10、穩健經營TOP10、發展潛力TOP10、成長速度TOP10、商業地產運營TOP10、責任地產TOP10、創新能力TOP10、外資企業TOP10、文旅地產TOP10、城市更新TOP10、產業地產TOP10、新社區文化運營TOP5、典型項目、優秀產品系等相關測評成果。

通過開展中國房地產開發企業綜合實力TOP500測評,全面客觀地評估房地產開發企業的綜合實力,對房地產開發企業乃至整個行業的良性競爭和健康發展有著重要的意義:(1)通過對房地產開發企業的測評研究,將企業經營成果進行行業內縱向對比,可以讓企業經營者更清晰地了解自身在本行業所處的地位,加深對企業決策執行效果及行業內其它企業經營動向的了解,有利于企業進行市場定位并促進企業全面創新;(2)通過公開發布測評結果,可以客觀反映開發企業的有效發展程度,強化對企業的外部監督,提高市場對企業的認可度,有利于增強企業的市場競爭力并提升房地產開發企業的品牌意識;(3)通過樹立履行社會責任的典型,提高企業參與社會公益活動、保障性住房投資建設的積極性,有利于提升房地產開發企業對社會責任的認識營造,推動重視企業社會責任的良好氛圍;(4)通過多維度全面展示骨干房地產開發企業的經營、管理、運營等方面的整體狀況,幫助各種機構和個人投資者能夠有效地判斷相關開發企業經營績效情況及在行業中的地位,有利于機構和個人投資者進行理性投資和消費,也有利于政府相關部門進行有效的宏觀調控和制定經濟政策。

測評榜單

2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500

2021中國房地產開發企業專項測評成果

榜單解讀

年度特征
綜合實力萬科居首
行業整體相對穩定

中國房地產測評中心經過客觀、公正、專業和科學的測評研究,形成了2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500測評成果。前三位由萬科、恒大、碧桂園占據。其中,萬科上升兩位,綜合實力排名第一,全年合同銷售額達7041.5億元;恒大、碧桂園分列二、三。恒大全年合同銷售額為7232.5億元,碧桂園全年權益銷售額為5706.6億元。中海、融創、保利、龍湖、華潤、世茂、新城分列四至十位。

企業規模

資產規模增速減緩
龍頭房企保持穩定

2020年,TOP500房地產開發企業總資產均值為829.89億,同比增長16.64%,增速較上年回落1.26個百分點;凈資產均值為178.81億元,同比增長17.89%,增速較上年上升1.76個百分點??傮w來看,TOP500房企資產規模保持增長態勢,總資產增速略收窄。在企業層面,規模房企依舊占據優勢位置,房企發展結構分化明顯。碧桂園、恒大、萬科等房企的資產規模持續積累,行業地位穩固。融創、華潤等企業更注重利潤和品質。

風險管理

三道紅線融資新規
降負債成重要任務

2020年伊始,房地產行業融資環境因疫情影響相對寬松,隨著復工復產的推進,國內經濟開始逐漸恢復正常軌道,房地產行業也較快復蘇,且出現過熱跡象,融資政策逐步收緊。8月份“三道紅線”的提出,房地產融資調控轉向需求端,三道紅線,四檔管理,“紅色檔”房企有息負債規模以2019年6月底為上限,不得增加,“橙黃綠”三檔房企,有息債務年增速不能超過5%,10%,15%,房企的融資監管進入了一個新的階段,“去杠桿、降負債”成為房企的重要任務之一。

盈利
能力

行業利潤空間收窄
盈利能力有所下降

2020年,TOP500房地產開發企業總資產收益率均值為1.32%,較上年下降了0.52個百分點;凈資產收益率均值為4.53%,較上年下降了4.16個百分點;成本費用利潤率均值為11.25%,較上年下降了6.75個百分點。利潤空間收窄,房企總資產逐年上漲,尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產增幅,導致總資產收益率下滑。從凈資產收益率構成來看,近年來,房企的銷售凈利率趨降。

成長潛力

銷售量價同步增長
中小企業成長受限

2020年TOP500房地產企業銷售面積同比增長10.5%,增速較2019年上升5.9個百分點;銷售金額同比上升5.5%,增速較2019年下降1.67個百分點;營業利潤同比下降5.1%,營業利潤增長率多年來首次轉負。凈資產同比增長17.89%,增速較2019年上升1.76個百分點。2020年行業銷售規模依然處于高位,銷售面積、銷售金額增速較去年有所上升,利潤下滑,房企業績增長阻力明顯。行業增速放緩、利潤空間收窄,以及政策的持續調整,讓抗風險能力較弱的中小房企未來成長空間受到限制。

運營績效

運營指標小幅下降
管理紅利急待挖掘

2020年TOP500房地產開發企業存貨周轉率均值為0.11,較2019年降低0.02;整體流動資產周轉率均值為0.14,與2019年持平;總資產周轉率均值為0.10,較2019年降低0.01。從三大運營指標看,總體數據依然處于低位。隨著融資環境持續趨緊,金融紅利逐漸消失,管理紅利時代來臨。房地產行業體量巨大,尤其存量資產中的管理紅利急待挖掘。

產品品質

產品為基品質提高
房企加強質量監管

近年來,居民收入水平提高,消費理念、消費需求升級導致消費結構改變,滿足支付能力下,消費者對房屋的品質要求愈來愈高,對功能性需求層次提高,基于對消費者心理、行為、消費偏好的分析,房企不斷研發適配、升級產品。

創新能力和社會責任

稅收保持穩定增長
企業踐行社會責任

房地產企業經歷了多年的快速發展,帶動了城市、區域經濟發展,改善了居民生活住房條件,在發展中不忘反哺社會,積極履行企業社會責任。

2020年,在納稅方面,TOP500房企所得稅均值為4.68億元,同比增長21.38%;營業稅金及附加的均值約為6.42億元,同比增長11.65%。公益方面,房企在履行社會責任方面投入連年持續提升。而從扶貧方向來看,以教育扶貧、產業扶貧、文化扶貧、健康扶貧、鄉村扶貧等等多元模式居多。

測評結論

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