2021

中國房地產上市公司
測評研究報告

2021.05.27 深圳

發布機構

上海易居房地產研究院中國房地產測評中心

測評背景

2020年依舊堅持“房住不炒”調控主基調不變,精準實施“因城施策、因企施策”,促進房地產市場平穩健康發展。全年呈現“先揚后抑”態勢,上半年為緩解疫情影響,各地出臺多項政策為房地產市場、企業減壓。中央及各地地方政府通過釋放流動性,施行分期繳納土地出讓金、延長竣工、發放購房補貼、加大人才引進等一系列政策提振市場信心。在貨幣政策、財政政策及各地政策疊加扶持下,房地產行業快速恢復,多地房市升溫。下半年政策收緊,針對房企的“三道紅線”融資新規、針對銀行等金融機構的房地產貸款集中度管理制度出臺,強化監管,熱點城市陸續升級調控。金融紅利逐漸消失,降負債成重要任務。

房地產上市公司在綜合實力、盈利能力、抗風險能力、投資潛力和成長能力等方面具有較強行業代表性,因此通過深入研究這一企業集群能夠充分反映和折射出整個房地產行業在市場開拓、經營管理、市場營銷、行業風險以及發展導向等方面的基本趨勢。同時日趨復雜多變的市場形勢對房地產開發企業提出了更高的要求,由于房地產上市公司的信息披露情況較為完整和準確,通過科學、公正、客觀、權威的評價指標體系、評價方法和深度典型分析,對其綜合實力進行評估和深入研究,可以有效促進房地產開發企業以及整個行業的良性競爭和健康發展,對于房地產市場未來發展具有強有力的指導意義。

上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主持的“中國房地產上市公司測評研究”工作已連續開展14年。本次測評仍然延續過去13年的測評研究原則,遵循數據客觀、方法科學、立場公正,在測評研究中遵循公益性原則,對房地產上市公司進行客觀梳理,并在深度跟蹤研究企業的基礎上發布《2021中國房地產上市公司測評研究報告》及2021年中國房地產上市公司排行榜,同時發布中國房地產上市公司單項榜,發掘行業中綜合實力強、具有發展潛力的優秀房地產企業群體,從而引領行業向縱深發展,提升整個房地產業的專業化水平。根據中國房地產上市公司測評研究對象篩選標準,本次測評的研究對象為滬深上市房企105家,在港上市房企89家,以及海外上市房企1家,合計195家。與2020年相比,納入測評的上市公司總數凈減少7家。

測評指標體系

中國房地產上市公司測評從運營規模、抗風險能力、盈利能力、成長能力、經營效率、創新能力、社會責任、資本市場表現八大方面,采用20個二級指標和44個三級指標來全面衡量房地產上市公司的綜合實力。

  • 運營
    規模
  • 抗風險能力
  • 盈利
    能力
  • 成長
    能力
  • 經營
    效率
  • 創新
    能力
  • 社會
    責任
  • 資本市場表現

測評榜單

2021中國房地產上市公司綜合實力榜

2021中國房地產上市公司單項榜

榜單解讀

企業分析
萬科位列榜單第一
十強排名基本穩定

根據2021中國房地產上市公司測評榜單顯示,10強上市房企整體沒有太大變化,榜單變動率為10%。其中,萬科位列第一,碧桂園排名提升一位,位列第二,恒大、融創、保利、中海分別位列第三、第四、第五、第六,華潤置地、龍湖集團排名與上年一致,分別位列第七、第八;招商蛇口排名提升三位,位列第九,首次躋身前十;新城控股位列第十。

資本表現

年度表現區間震蕩
企業估值持續下探

以2020年12月31日收盤價計算,滬深300指數全年累計上漲27.21%,申萬房地產行業指數全年累計下跌10.85%,跑輸滬深300指數38.06個百分點,在申萬28個一級行業內排名靠后。港股方面,恒生中國(香港上市)100指數全年累計上漲1.97%,恒生中國內地地產指數全年累計下跌23.62%,跑輸大盤25.59個百分點??傮w來看,兩地房地產板塊走勢均弱于大盤。

運營規模

整體規模增速放緩
標桿房企強者恒強

2020年上市房企總資產均值1577.89億元,同比增長11.96%;凈資產均值為336.91億元,同比增長13.75%;房地產開發業務收入均值為274.96億元,同比上漲1.84%;營業利潤均值為52.47億元,同比下跌7.15%??傎Y產均值、凈資產均值、房地產開發業務收入均值增速均處于下降趨勢,營業利潤均值多年來首次下跌。

償債
能力

調控杠桿初見成效
抵御風險能力增強

“三道紅線”的監管壓力下,房企紛紛采取多種方式降杠桿,凈負債率在短期內調整幅度相對較大。短期償債能力方面,流動比率均值為1.65,速動比率均值為0.64,兩者與上年相比,均基本保持穩定?,F金短債比中位數為1.30,較上年提升0.21%,上市房企貨幣資金對短期債務覆蓋情況有所改善,短期償債能力提升。

2020年,綜合剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比、流動比率、速動比率等指標分析得出,強抗風險層級和中抗風險層級的企業分別約占上市房企總量的24%和20%,合計占44%;低抗風險層級和弱抗風險層級企業分別占比約26%和30%,合計占56%。與上年相比,強抗風險層級企業和弱抗風險層級企業占比明顯提升,部分上市房企控負債、降杠桿舉措效果顯現,同時抗風險能力兩極分化明顯。

盈利能力

多數指標有所下滑
各類房企分化明顯

2020年,上市房企營業利潤均值52.47億元,同比下降7.15%;凈利潤均值32.17億元,同比增長12.17%;凈資產收益率均值8.78%,同比下降7.60%;總資產報酬率均值3.62%,同比下降23.66%。除凈利潤均值外,其余各項盈利能力指標均較上年有不同程度的下滑。

成長能力

業績增速整體放緩
土拍新政影響深遠

2020年,上市房企的房地產開發業務收入、營業收入、凈利潤和凈資產規模均實現增長,除凈利潤外,增速均有所下滑。

行業整體規模增速放緩、疊加“三道紅線”、“土地兩集中”政策,對房企的資金要求、調配能力、測算能力等都是非常大的挑戰,抱團取暖已經成為行業共識。從具體情況看,北京首輪集中土拍共54家企業參與,其中37個聯合體;在重慶出讓的48宗土地中,有8幅地塊為聯合競拍競得。從9大城市首輪集中拍地拿地企業情況來看,超過10%的地塊被聯合體獲得。

經營效率

運營效率穩中有升
存貨規模增速下降

2020年,上市房企經營效率穩中有升,存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.38、0.28和0.20。其中,存貨周轉率均值較2019年上升0.05,其余兩項指標與2019年基本持平。

“三道紅線”和“兩集中”等強監管環境下,上市房企存貨規模增速變緩。2020年存貨同比增長14.80%,增速較2019年下降7.80個百分點。從存貨集中度情況看,10強上市房企總存貨占比約42%,30強房企占比約67%,50強房企占比約81%。

社會責任

行業環境健康向好
企業勇擔社會責任

2020年,各大房企更是以高度的社會責任感,在抗擊疫情的道路上表現出了應有的擔當。截至2021年5月11日,10強上市房企中發布2020年社會責任報告的有5家,50強有16家,100強中有34家。其中,典型房企如萬科、保利、招商蛇口等已連續多年發布社會責任報告。從上市房企社會責任類型分布來看,2020年,約15%的上市房企屬于高貢獻度型,較上年增加8%。弱貢獻度型上市房企數量最多,約占75%,較上年增加22%。其余兩種類型房企數量占比均有所下降。

創新能力

持續發力產品創新
數字改革助力運營

產品創新作為房地產行業高質量發展的重要標志,越來越受到各方的關注。房地產企業主要從客戶需求出發,進行產品的迭代更新。近年來,消費者的購房需求從單純的居住需求向追求生活品質和滿足精神層次需求轉變,居家社交需求不斷提升。

科技智慧也是房企產品創新的重點之一。一方面,房企紛紛提升自身科技創新的能力。另一方面,房企積極與科技企業合作,探索科技技術在房地產行業的具體應用。

測評結論

關注我們

長按識別二維碼獲取更多信息