薛?。吼B老市場金融服務與老年住區投融資

2014-06-09 11:27:56來源:中房網

掃描二維碼分享

 


光大證券研究所分析師 薛俊

  薛?。焊魑活I導、各位嘉賓大家下午好,我是光大證券研究所的薛俊,按照組委會要求,我的演講題目是養老市場金融服務與老年住區投融資,在這里我更多從金融角度來看怎么介入養老市場?怎么理解養老市場投資的?

 

  首先我本身不是房地產行業的人,同時也不是養老市場的人,是從金融角度來看。其實我們主要從發現問題角度,同時也是從挖掘投資機會角度來看市場。我們其實無論投資哪一個市場,其實有三個標準:第一看這個行業發展的空間大不大、第二盈利模式是否明確、可持續性是不是強、第三從投資風險在哪里?如果投資性價比是不是高?從三個方面進行思考。

  我的主要議題有三個方面:第一看一下中國養老現狀及政策、第二國外經驗借鑒,第三對于中國養老市場開發。

  一、中國養老現狀及政策

  上下午很多專家已經講了,這方面我不做太多的介紹,其實從資本市場角度來看,其實前幾年已經開始關注養老市場,所謂爆發點也是從13年9月份國務院出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》,這個應該來講引起資本市場一個興趣,以及大家大量投資和關注這個市場的契機點。

  從宏觀來講中國養老需求比較大,剛才各位專家已經講到,我不過多闡述,到2015年老年人口達到4.5億人,占全體人口三分之一,市場容量足夠大,而且速度比較快。養老機構目前從微觀來看比較尷尬的,我們可以看到國家養老機構來講應該人滿為患,而且像北京一些機構排隊都有,民營空置率比較高、存活率相對比較低。北京地區基本保險負責人、私募負責人、基金負責人都去了,大家討論比較多,對于中國養老模式探討比較多,對于目前民營機構存在的問題,包括像政策落實不到位,地價護理人員成本比較高,專業水平比較低、服務手段有限,其實在金融市場大家看的比較清楚。

  那么我們投資機構其實想在里邊找到一些服務的、能夠投資的對象,和他們共同成長。過程當中主要要去挑選一些毛病,這個可能對于投資來講要求相對比較嚴格的。同時我們也可以看到,其實金融市場和地產方面大家也都啟動,像萬科、保利、保險像泰康。

  二、國外養老分析與借鑒

  我們說一下海外情況,從投資角度主要借鑒海外發展歷程,包括企業經營模式,發現一些投資機會以及他的風險在哪里?其實我們對于海外情況的梳理,已經從政策、企業經營情況、服務手段做了非常系統的梳理,今天主要圍繞養老住宅這一塊,我們就把這一塊單獨拿出來與大家進行分享。

  我們主要分析兩個國家,第一美國、第二日本。美國它的規?;l展非常標準、而且可復制性比較強,目前主要的模式居家養老、還有養老社區和專業護理機構,從居家養老方面來看,主要從生活照料以及醫療保健看,養老社區相當中國養老地產概念,關于專業護理機構相當于中國康復中心。其實可以看一下他生活照料性發展,其實已經做的相當龐大,而且在美國我們列出前五位,像第一家公司在美國有500多家分支機構,而且他的營業額相當龐大。他的優勢主要在于加盟商一開始具有投資低、回報率較高的特征,劣勢跟美國當地情況息息相關,當地法律法規特別是家庭護工招聘和維護難,未來政府監管增多。

  美國居家養老方面主要從醫療保健型,剛才我們已經看到就像藍卡集團,他跟這一塊比較貼近的,在美國主要對于每天需要醫療輔助,特別是吸氧以及輸液老人進行照顧。美國養老社區模式,這個應該來講和今天大會宗旨、以及來的嘉賓相關度相對比較高,其實我們可以看一下,他的機構開發,應該來講非常完整的生態鏈,開發商、運營商、房地產投資基金和私募基金共同完成,雖然在中國業態并沒有顯現出來,我們認為不久將來一定出現這種,我們看到像目前保險機構,其實已經參與里邊,只不過分工不是特別清晰。在美國養老社區開發商根據運營商、投資商要求,為其定制開發養老社區,然后按照事先約定的價格賣給運營商。他的業態有委托經營、合資經營、純出租,股東回報里邊委托經營承擔大量的風險,但是投資回報率相對比較高,純出租方面只收房租,其他風險都有運營商分擔。像這種業態在中國未來一定會出現,根據我們實地調研,其實中國已經出現一系列情況。

  美國養老地產生態的核心還是風險受益分拆與匹配,開發商、投資商、運營商角色分工,風險和收益按比例進行分配。美國專業護理機構,其實這一塊在中國來講,也是非常缺的,可以看到很多人生病之后,主要還是老年人,他生病后住院,動完手術要么住院要么回家,在發達國家有很多中間機構,其實你住院意義不大,中間機構為老年人提供比較便宜、而且比較舒適康復的護理,同時節約社會醫療資本,這個機構相對應目前中國康復機構,其實像很多我們在調研當中也發現,很多老年社區包括養老機構,也是負擔這么一些功能在里邊。

  再說一下日本,日本特點注重老年人個性,服務手段和收費多樣化,而且比較標準,可以細化,衍生產品非常多,日本老齡化程度世界上最高的,但是還是把老齡產業定型為朝陽產業以及支柱產業,這個產業持續性非常強的。跟老年產業相關我們算一下,估計有40多個產業在里邊,主要圍繞人展開的。根據我們自己分析,我們認為主要集中在護理行業。

  日本具有特色養老上市公司當中,我們覺得有幾個特點,最大特點不僅僅房地產市場,而且像包括醫療公司、房地產行業進入這個行業,包括像專門做安保公司、連鎖餐飲店也是進入這個行業,而且做的相當有特色、而且非常成功,這樣的話為中國老齡事業發展提供借鑒,我們認為其實開放性,只要做的足夠特色、足夠好,還是在里邊獲得比較大的利潤。日本目前政府推薦多種服務功能養老住宅,不是郊區蓋一個大房子,他目前推崇在市中心蓋一個養老住宅,這個養老住宅既有康復功能、又有日間照料功能,作為區域醫療和服務中心,輻射周圍幾個社區。這樣做的好處,能夠讓老人不脫離長期生活環境,而且和自己晚輩生活在一起,這種模式可能是中國未來也會出現,特別是養老社區出現,因為像50張床、80張床建筑應該大量存在,當然目前功能還不是特別齊全,是未來發展的渠道。

  三、從投資角度怎么看養老。

  其實從我們梳理一系列產業鏈來看,其實產業鏈非常長,從培訓、咨詢設計、建設、運營、向用品、評估機構都是屬于養老產業鏈從上游到下游重要組成部分,但是我們還是認為在養老這一塊來看的話,真正核心還是服務,無外乎三種生活照料、康復護理、長期療養,同時在家、社區、機構,這樣的話我們所有投資對它的看法圍繞這個核心展開的。對于資金方養老運營機構來看的話,我們更關心這些方面,首先第一點專業性,涉及到養老這一塊其實有40多行業可以在里邊,有足夠大的能量公司以及集團可以覆蓋的,但是我們也發現其實有很多公司沒有很大能力,絕大多數公司沒有能力全覆蓋的,所以我們認為只要你在細分領域里邊做的足夠強就行了。

  比如很簡單,舉一個非常極端例子,如果你就做一根鋼管,做的中國最好就認可你。從投資商從這個領域看,第二運營團隊,無論投資養老公司也好、還是投資其他公司也好,其實運營團隊核心一個因素,我們認為從養老這一塊來看,管理層、院長、護理人員,管理層有足夠大的視野、對養老堅定性以及他的專業性,其實運營方面我們認為院長這一塊非常重要,因為在小的養老院,比如30—80床里邊院長不僅承擔培訓、而且還承擔相當大運營、提高效率在里邊。護理人員我們認為要有標準,其實我們去調研過程中發現,很多養老院管理人員跟我講,護理人員也很簡單,只要有力氣就可以了,我們并不這么認為。隨著你護理程度加重,對護理一套方法非??粗?,而且你這套方法能不能實際生活當中解決老年人實際的需求,這一塊非??粗?。

  第三盈利模式,我們比較看重三塊持續性、復制性、擴張性,持續性你這個養老院或者養老公司開出來之后,你盈不盈利不是特別重要,但是能不能有廣闊前景、而且能不能未來某個時間點上能夠盈利這個非??粗?,他有復制性,在上?;蛘咴诒本﹥傻靥峁┑姆栈鞠嗤?,這樣能夠帶給一二三線城市只要一個地方能夠成功,其他地方能夠全復制,我們認為比較有投資價值,擴張性其實跟復制有重合一面,擴張性越大在里邊享受成長性以及份額也是越大。

  第四其他比如和當地資源的融合、產權怎么樣、風險怎么樣、退出機制怎么樣。這些作為資金方考慮比較多的。

  有一個案例分享一下,這個是我們在具體公司,這家公司我們協商很多時候,對于資金方也想拿出錢投。準備五六十問題,我們比較關心這些問題,對于如何定位、加盟自營、入住率多少、占有率、怎么選點培養人才、老年人住進之后是不是有后顧之憂、重資產還是輕資產、自護理、半護理比例。因為今天是中房協會議,也把地產對養老關聯度,地產產業經過十幾年高速發展,不僅積累巨額財富,也積累經驗和人才,我們認為地產公司特征兩點:第一比較高的ROE、第二利潤率并不是特別高。對于相對較高的ROE,ROE就是稅收利潤除以凈資產,衡量公司運用資金的效率,高的ROE我們認為房地產公司杠桿應該比較高,而且開發的周期越來越短。凈利潤跟其他行業相比并不是特別高,這是根據上市公司財報進行分析,所以這些特征決定目前還在掙錢,服務過程外包相對比較多一點。我們認為從地產公司對養老投資有利和不利因素方面,有利地產作為養老載體、媒介,這一塊相對特征比較明顯,客戶群比較明確,而且知道住在里邊人怎么樣組成,運用這些數據進行分析,提供產品相對有利而且比較明確。

  不利之處目前地產盈利模式,相關度相對比較低,但是跟其他行業比相關度比較高,地產屬于建筑制造屬性相對重一點,養老其實服務屬性比較重,這里列出來相關性不是特別高。第二地產還在掙錢,這一塊動力不是特別足,第三養老投資資金投入比較大,回報周期比較慢。

  最后我們提出來要準確定位,無論你定位產業鏈哪一塊,定位下來然后長期堅持這個非常重要,可能一年定位,三四年堅持,四五年肯定可以看到回報。第二與金融有效結合非常關鍵,現在福利用地不能用于貸款,而且銀行不愿意提供貸款,現在銀監會也開口了,進入養老企業主要靠自有資金和民間借貸,增加運營成本,和地產商相比保險公司特別是投資機構,保險資金具有長期性特征在里邊,而且謀求長期穩定回報,對收益率要求不是特別高,其實他們年收益率只要達到百分之十幾就夠了,所以這一塊有很大的合作空間,而且養老投資能夠熬得住。目前開發商與養老保險特征相互匹配的,而且長期性、收益率穩定應該比較適合我們地產公司跟他們進行合作,而且有的保險資金希望養老機構提供20年現金流,從而把開發商目前采取拿地銷售短期模式向長期模式發展。還有各類資金采取需求特征,有的偏向長期、有的短期,各種資金有自己的偏好,如果大家真的跟資金合作的話,可以去主動尋找。

  我跟很多券商、投行、包括我們公司也交流了,以房地產這一塊圈地大家相對比較謹慎,不僅和風險相關,而且證監會也是禁止。第三護理管理人才梯隊建設,資金土地人才是養老產業核心的因素。還有像醫保、稅收、補貼等。以上就是我的匯報,謝謝大家!

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "ok"}