任明:養老住區前期定位與規劃設計策略

2014-06-09 10:57:20來源:中房網

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維拓建筑設計集團總建筑師、副總裁 任明

  任明:大家好!非常高興在這個會上跟大家共同交流,我們是一個建筑設計公司,其實這些年一直在研究養老的設計如何和地產結合、和策劃結合、和運營結合,所以做一些實踐,非常高興把實踐體會和各位做一個分享。

  今天我想分享的題目是“養老住區前期定位與規劃設計策略”。老齡化發展趨勢日益加重,從老齡化發展進程來看,老年人需求是什么?如何做養老設計,老年產業發展如何適應市場,其實是我們一直關心的問題。4%老年人需要專業的服務、機構服務,感覺上精神的慰藉。6%老年人需要社區服務、專業的服務、更需要人文、親情的關懷。90%老年人需要有一定的獨立生活能力,也是在社會上很活躍,更需要生活方式多種多樣,如何給這些老年人帶來不同的產品、不同需求和要求,這也是一直在研究的問題。

  在政策大力支持下,其實國家頂層設計上不斷加強,包括一些政策相關的文件、包括規范、法規日益完成,尤其建筑設計郭旭老師講的養老設計建筑規范頒布同時實施,同時北京研究居家養老研究。城市養老服務設施上比如規劃上,會在總體規劃留出關于老年人用地指標和專項用地,關于居家養老面向社區養老都研究,為大量老年人如何做?為需求老年人如何做?相應加強養老機構設施建設,一些各種社會力量的支持、包括各種投資主體參與,相信也很大的發展。隨著推進醫療養老和健康服務產業現在也是提到日程上,大家都研究養老生活方式。

  養老市場逐漸在研究、研討逐漸向深化實施,卓達太陽城養老設施其實去年我就感覺非常震驚,我們研究過程中有很多開發商已經實施,使我們模糊中逐漸有很清醒的認識。

  養老社區前期定位,從當地發展目標、政府導向、地方經濟狀況、自然環境、文化特點來研究,和我們規劃指標、產品定位類型、運營管理結合,其實這些分析都應該考慮到。定位緊密結合市場,對老年產品之間相互關系、需求什么樣產品,對開發商盈利模式如何考慮,住戶使用的要求其實是綜合性的,設計里邊綜合性考慮所有內容,和開發商共同市場分析,決定養老產品的定位。

  相應的養老社區有多種,最重要對老年人關注,比如從老年人生理、心理、機能變化上、老年人對環境、對配套、精神需求上、對生活空間、配套需求上、精神需求上,其實社區里五大功能,包括:居住、醫療、養生、教育、娛樂等相應的功能都體現老年人特點。針對這些年開發來說,其實我們經歷主要有三種主體,一種政府投資福利型,第二種開發企業和企業投資盈利型,第三保險公司投資的經營產品型。三種產品投資主體投資主體不一樣訴求不一樣。政府投資保障型大多面向社會保障,包括老年福利院、敬老院、護理院長,按照標準保證設計、質量、床位的要求,滿足老年人在里邊生活。企業投資盈利性隨著市場的情況,要實現一種定位目標、經營模式核算,考慮開發商定位、資金運作方式、順序開發方式這些因素。保險公司產品做養老產品更追求產品專業化,同時做專業化過程中產品效益最大化。

  在接觸這么多項目過程中,可以接觸基本有三大分類,這個分類跟我們用地性質、跟社區在城市的位置、養老哪一種類型、包括投資主體的不同,可以分為老年機構型、復合社區型、養生度假型三大種。

  老年機構型往往從用地性質來說,有專項用地、也有用居住用地改建、也有工業用地和其他用地,機構往往一般都在城市生活圈半個小時以內,太遠往往老年人心理難以承受。向的類型比如公寓、生活輔助型、生活護理、醫療護理,這種投資主體其實有多方面,但是以政府方式、民政方面的投資比較主要的。傳統角度來看其實醫療、看護為重,重視資力、半自理,租金方式多種,相應其實在老年機構上不僅僅都是政府開發的福利型,其實民營企業進入以后,標準比較高、品質比較高的養老機構設施也在完成。

  復合型社區,其實跟城市生活圈有關在一小時之內,離城市拉開距離一小時之內,比較便捷、比較方便容易接受。用地也是多種方式,有居住用地、工業用地、其他用地,隨著國家在養老土地政策變化更加清晰,這種復合社區大多數活躍老年生活社區,包括退休社區和綜合社區,投資主體多方面。這種類型往往在城市外圍有一定區域環境,外圍區域配套,因為在城市外圍部分,開發體量往往不一樣,所以對配套、醫療強調在社區里邊要去完善,所以客群大部分尋求生活上改善環境、改善居住條件更好的生活方式等。所以這種方式也是多種,郊區有各種方式銷售產權。這個復合社區型發展比較多的,投資各種主體。

  養生度假型,超離生活圈一小時之內,也可能通過便捷交通經濟到達更遠的地方,這種方式有主題,定位主題緊緊結合當地情況、自然環境、旅游特點確定主題,用地方式多種方式,距離稍稍遠,面向還是健康老年人,客戶層級多樣的,可以來自不同地區的方式。投資主體也是結合開發和民營投資比較多,這種特點在城市外圍、旅游度假條件比較突出,開發量比較大。有的社區因為結合區域性開發幾十萬平米不等,外部環境欠缺、遠離城市情況下,居住區創造所有的健康生活方式,吸引更多人到這里生活,以旅游、度假、休閑、養生結合。

  同時規劃設計很重要的一點和運營結合,運營對合理性、以后適用性非常重要。比如他管理單元多大、里邊功能如何利用,其實建筑上我們應該提供比較好的硬件,硬件發展需要,體現運營管理基本要求、功能要求、護理單元、規模單元大小,所以運營結合對建筑設計前面應該介入考慮。關于社區的規劃設計,其實三種不同的形式,不管怎么做都要老年人生活需求。

  關于養老機構方式,比如一些機構設施CCRC、護理中心等方式,其實它的設計原則考慮一種持續照顧,生活不同階段都能得到照顧、第二種一定規模效益,第三空間布局,往往空間布局它以中心的活動區為中心,老年人到達比較方便,第四居住戶型滿足不同生活老年建筑基本要求的戶型設計;同時考慮健康、運動、精神、運營。最主要的三大功能精神生活、物質生活、健康生活要求。

  比如我們做的揚州豪第坊項目,在中心部位是共享的公共生活區,包括里邊有健康、體育、醫療、養生保健等。這種方式能夠提供很好的機構設施,老年人在這里邊得到各方面照顧,比他在家里生活提供服務更周全。像北京太陽城也是CCRC方式,滿足護理、半護理需求。臺灣的長庚村最主要提倡持續照顧、規模效益,包括給老年人帶來各種服務。

  復合老年社區大多有規模適中和大型的老年社區,其實這種社區布局原則向心布局感,另外組團生活方式、分級配套管理,同時標識性強,因為老年人記憶喪失,還有環境要好,其實老年大部分生活時間都在居家,居家周圍的環境對他的生活質量比健康人要求更,還有全區無障礙,視覺的無障礙、感覺無障礙、行為無障礙全方位,最后得到精神的資源。

  比如美國亞利桑那太陽城老年社區,空間配套分級,中心級還有組團級,便于老年人組團服務和向心集中服務奇缺性,包括環境等方面。這也是美國太陽城布局方式,中間是中心,都是圍繞中心布局散落開。

  再一個度假型跟特定條件有關,跟交通資源便捷、直達性、城市干道無連接,地域資源、景觀資源包括山湖海等方面,再一個旅游資源,可以借助周圍的文化旅游資源創造一些主題,同時滿足規劃的特色,這也是旅游度假健康生活社區特點。我們在做重慶養生養老綜合體,結合重慶外圍交通非常便利,結合周圍高爾夫、農業觀光園創造度假、休閑、養生一站式的服務項目。武漢石門項目,打造農業觀光,把人們留在這里。比如現在有民俗商業街、包括種植園、農業文物、農業博物館等旅游觀光,周圍有養老度假社區,這也是創造他一個特色。

  最后用五個實例說工程中實施的想法。

  1、北京東方太陽城,是大型活躍的老年社區,盡管在市場過程中按照市場方式運作,它從規劃上、總體布局上、理念上是完整美國太陽城的模式,我們可以看出幾種布局方式,也是向心布局。中間藍色是整個社區中心區,用地大概80萬平米,中心是公共活動區,分幾個組團,我公共設施配套僅滿足基礎配套,道路系統也是一樣的,老年社區道路系統不宜做的太城市化,應該有一些標識化,便于每個組團里清晰記住我生活哪個街區。另外全區無障礙設計,不管道路、建筑、入戶都滿足生活、精神、行為安全。這是中心的配套,每一個組團里都有分級別配套,包括戶外環境等。其實對于老年社區最容易實現綠色建筑就是達到可持續發展,包括做老年機構可持續運營,綠色建筑能減低能耗、能對建筑消耗逐漸減少,綠色建筑在這方面適用最適宜的。東方太陽城因為在城市遠處,沒有市政所有設施條件,在水資源利用、處理、所有設施上達到零排放,這也是能夠體現社區里自然環境的結合特點。

  2、北京順義松鶴新村,既有老年人生活設施、同時有培訓基地、同時健康老年生活區,這里邊有政府投資、民間投資等多種方式,也有原有建筑改造。主建筑原有改造成培訓基地,中間部位老年機構,主要半護理和全護理設施,組團并不大,但是包含綜合設施,對于老年服務設施屬于民政部門投資,嚴格按照國家標準,床位達到300床以上,滿足生活服務和醫療服務。這是建成效果,體現投資商充分利用,要緊湊、經濟、符合國家標準、保障老年人生活質量。

  3、合眾人壽社區,保險產品上多種形態都有,健康、治理、老年癡呆癥都面向,在棋盤山山谷有一片地,南部基本護理、半護理機構型,中間左右住宅組團分組團,每個組團健康老年生活單元,相應中間有健康老年健康中心,精神文化中心、體育健康中心、生活中心構成。這里邊要體現提供的環境、產品專業度等方面。在戶型設計基本中小戶型為主,結合保險產品嚴格控制指標,里邊一定滿足老齡化、老年化,包括里邊通風、智能化等要求,這是養老設施機構,這個設施按單元,美國是18床,有些國家更低,其實國內根據管理方式,基本設在24床。同時在設計上,室內設計和養老護理機構設計一步到位,我們結合養老產品設計做完以后,建筑設計和室內設計、配飾設計有很多遺憾,我們研究一體化,建筑設計做施工圖室內設計必須定,包括房間尺寸應該什么樣、護理什么要求都和土建結合,對開發商運營成本有很大的好處。其實保險公司進入養老地產對養老產業有巨大的作用

  4、北京遠洋開發的椿萱茂,這個面積不大87床,6000平米美國設計公司做設計,結合具體的設計,它是高端機構型、專業型養老機構,里邊做的包括幾層空間,比如老年人戶內使用特點,包括鄰里加強交流空間,還有形成家庭開放空間,包括小區共享空間,能夠創造人性化交往的地方創造條件。這個項目建完按照美國CCRC標準模式,相當于酒店式養老模式,裝修標準比較精致。通過這個設計做完以后也是總結,總結你建筑設計功能安排,精裝修設計、家具配置什么問題,這樣對今后提高很大的改變。通過這個設計我們發現建筑設計和室內布置、家具配合非常重要,包括裝修設計。比如這里邊有很多敗筆,我們做的凸窗,窗戶只能護工開、還有衛生間呼叫按紐應該有的,包括我們所有按鍵一條設計上,出現高高低低配置。包括扶手,只知道里邊加扶手,扶手跟里邊功能關系配合考慮不是很周全。通過這些總結建筑設計和室內設計結合,真正在設計了解老年人基本生活要求。

  5、齊齊哈爾第一醫院,它是醫療保障養老服務中心方式,這是一個前面總的情況,這邊是老年社區,這邊是齊齊哈爾第一醫院,醫院建筑面積30萬平米,住宅17萬平米,結合國家醫療養老發展。容積率會在1.63,在這個里邊可以看出來,里邊的功能這個養老社區里邊,這個是養老護理中心、這是殘疾人中心加上社區衛生站,這是健康老年人組團,這三棟是老年公寓,后邊是培訓中心叫快捷酒店,其實齊齊哈爾地方比較寒冷,這個地方有大片的濕地,濕地有仙鶴生長,環境非常優美,做設計如何結合這些特色,如何和自然地理、人文環境結合、和一期醫院設計考慮、功能分布的考慮、同時考慮科技生態、綠色科技的特點,最后達到老年設計可持續。這是養老護理機構,這個養老護理機構都是半自理、全自理、醫護型養老機構,這三棟養老公寓,后邊是殘疾人中心,包括社區衛生、還有康復中心,區域功能比較全,老年護理中心沿街位置,因為要做養老既照顧4%人,同時照顧6%和90%老年人,一層做日間照料中心,一層日間照料中心有兩部分功能,一部分老年人日間到這里功能,一部分上門照料的功能,同時這邊為老年機構設施服務。這個殘疾人中心、地下是大的康復中心,有很多康復醫療設施。

  這個是健康養老獨立生活的住宅,基本都是小戶型,在90平米左右戶型的標準,底下老年公寓,在一層部位設立老年人活動設施,包括餐廳、活動用房、老年交往空間。老年公寓中間有圓形為全區老年服務生活配套設施,因為比較寒冷大部分設施放在地下,地上空間直接進入地下,地下有健康娛樂、商業生活型、精神文化型號、健身等功能,基本都在地下位置,供全區健康老年人到這里活動。同時因為寒冷地區既考慮夏天在室外活動,冬天在室外活動比較難,中間做下沉式庭院,就把這邊開放變成室外,通過室外里邊做漫步街,這個漫步街給全區老年人在冬天保證一定健身、活動,所以在地下活動包括健身空間都是完整一體,室外到室內所有活動空間,通過這樣的方式滿足老年人所有需求。

  這個項目也是結合醫養、老年綜合方式在研究,里邊很多功能、具體實施要求、運營管理要求落實結合。以上是我們設計體會,最大體會一定從定位需求研究出發,和業主、開發商共同研究定位,根據定位考慮經濟性、合理性、前瞻性,滿足開發商運營經濟效益,滿足市場健康發展。以上就是多年體會,我們愿意這方面更深入的研究,做出更多的工作,謝謝大家!

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