王忠強:連鎖式養老住區的開發與運營模式研究

2014-06-09 10:45:02來源:中房網

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卓達養老總公司總裁  王忠強

  王忠強:首先感謝中房協、以及各位致力于投身養老領域的各位同仁,對卓達集團的信任,將首屆輪值主席交給卓達集團。就像我們做養老產業一樣,我們都是在試水,可能這次會議有很多不到之處一并表示歉意,如果我們做第二輪、第三輪一定搞的更好。給我的時間30分鐘,其實有很多有跟大家分享的想法,因為最近一年多時間,我們項目推進速度很快,同時與養老相關的大的經濟形勢、政策環境、房地產行業的發展都產生深刻變化,尤其電商、云計算等新的內容、新的領域介入養老領域里邊,都讓我們在行業里邊感覺到不能僅養老而思考養老的問題。

  所以我今天要講的,按照組委會的要求,第一給大家匯報一下整個養老這一塊卓達怎么想的?確定什么樣模式?另外一個緊扣今天的主題“連鎖式養老住區開發與運營”我們怎么做的?

  首先我要澄清一點,我今天模式介紹,實際省去很多鋪墊的內容,因為在中國做養老可能不是歐美、臺灣地區、更不是亞洲其他國家所面臨的環境,有它的特性,所以在中國具體國情談養老,因為時間關系把這一塊略過去了,可能有一些沖突的地方、或者卓達想法如何這樣,一定缺乏我對前期鋪墊的解釋,可能我們對養老目前面臨的環境、面臨的市場問題有一些我們自己的認識,希望大家會下積極交流。

  我還是強調一下所處的行業大背景,這個行業有很多很多問題,產業存在的基礎考慮你能不能看清問題、能不能找到問題的辦法?這個問題你能不能解決?你解決成本多少?養老健康人人需要,但是這里邊我們把健康排在第一位,叫健康養老人人需要。隱含對客群的定位、養老理念的定位,未來十年內各類疾病爆發式的增長擴展每一個家庭,這里邊有很多專家,實際主要問題是環境問題,另外家具造成室內環境。卓達集團有一個新型材料,緊緊圍繞家具和建材展開的,目的解決所有涉及房地產開發模式對材料的使用,實際有害物質放射性在你住進去多少年還存在,我們解決這些問題。

  前一段時間我在石家莊工作,石家莊是生態重災區,河北一度占到60%以上,能到五個已經不錯,石家莊一定是重災區,這些地區面臨污染帶來的疾病。還有涉及國策的問題,大家會看到轉基因問題,雖然停了但是涉及大量的問題。我們原來特別信賴的品牌也列入轉基因名單里邊,這讓我們很恐怖。還有我們日常生活習慣造成60歲以后甚至不到60歲過早進入到介助、介護階段,晚年生活質量非常低的。

  另外國家那么多專家、機構研究這個問題,國家也提出來以產業化手段解決這些問題,現在經濟結構增長來看,我們應該變被動為主動,一個健康產業17.4萬億空間,健康服務業8萬億以上,這都是國務院辦公會議上定的數字。這都是行業展開的大背景。

  下面就是我們對養老細分市場的認識,有些業內前輩對這兩個圖形比較熟悉,我覺得比較靠譜。我們理解核心產業:養生住宅、長找護理、醫療介護、保健康復、智能設施、平臺服務。如果你不靠一次性快進快出來完成總體資金平衡,靠運營賺取一定費用難上加難。要想真正在里邊做成產業,就應該經濟模型設計之處對這部分的詳細的考量。這里邊有幾個問題,一個目前開發總量,在建6個億,投資額將近8個億,每戶住宅量1.02口,如果社會平均就可以實現居者有其屋,事實上有大量人持有大量的房產,生產的區位、空間和生產方式不對等,你在農村有一套房,還要到城市工作買房子,所以二手房所有東西都要加強,避免資源浪費。同時產生新需求就是養老住宅,由于生理結構特殊人群,造成現有的房源滿足不了需要,這種需要是現實需求。我們要構成購買力,這一塊數字大家認識到能夠替代現有傳統房產一定服務地產、現代地產。下面是橫向的細分,我們分十幾個行業,這里邊我們把財務鏈放在頂端,一個產業、一個企業存在唯一前進流就是財務鏈,另外就是外部保障,也就是物質的供應得有消費能力,另外產業鏈,這就是我們組合的解決模式,你提供什么服務、提供什么樣產品體系。

  我們既做非常舒適的單體、同時做連鎖企業。連鎖企業最開始的基礎是將我們集團內部各地的開發項目能夠自成體系形成一個連鎖網,同時通過中房協政府平臺、再通過同行業平臺無限擴大,前提自己網絡一定成體系,否則一開始把自己前期的存活條件依靠別人身上,我覺得不成熟的,因為行業之間商業模式處于探索階段,統一不了標準運營過程中遇到很多問題。我們選址條件第一批百萬人口地級市作為我們目標城市,因為每個城市都有老人,每個老人都有需求,面臨現在的養老環境都不滿意,只要他有消費能力。

  我們分了這些關鍵因素,劃黃的方面是相對重要的,老齡化程度解決當地的母成細分市場,做地產行業如果想進入養老地產這一塊有點枯燥,但是記住避免少走彎路,一個老齡化程度,60歲以上老人占總人口15%以上,同時起步期把握住宅需求。第二交通情況,交通便利,在高鐵輻射半徑內,充分考慮高鐵的影響,高鐵是將來主要的交通工具。第三個配套,我提對傳統行業突破性、顛覆性的認知,我們選房傳統地產首先地段、然后單體的硬件水平,你的戶型、環境進入第二層次,第三層次是物業,有的時候你買房很大意,住進去才知道物業公司誰管,你的主要要素排序是這樣的,實際在產業地產階段對三個要素適當的調整,由于交通可達性發生變化,以養老為例特定人群對傳統資源需求發生變化,對現在居住環境、居住地段并不是特別滿意,有的地段高的地方市政府、大商場在買,他反而需要大自然環境、醫療環境、涉老設施需要,我們服務排在第一位、第二單體軟件和硬件服水平、第三才是地段。三個決策因素發生變化,沒有必要在卓達體制下,擠著市中心跟別人擠牌,你花的錢他不一定買單;第四個項目區位,對于半小時經濟圈、半小時交通圈、一小時交通圈我們做詳細的介紹。

  我們經過非常漫長的過程,我想把過程給大家看一下,如果是一個新城僅僅作為養老一定是死城,現在很多項目離城區十多二十多公里,光做養老300平米,即使存活也是30年以后,前提你能堅持住,面臨長時間的痛苦折磨過程。我們現在怎么辦?第一保證大量土地供應,不僅量大,而且限期頂得上,另外要做全產業,以大健康和大旅游為驅動,因為旅游行業將近20年保持13%增速,遠遠高于中國經濟的增速,未來15%的數字往上走,大家從小長假、小長假可以看到,鼓勵大家消費,消費平臺就是旅游。大健康不用說了,大家要養成健康管理的習慣,不光是知識更是習慣,以它為驅動,為養老服務為核心的卓達養老社區開發模式。這兩個為養老提供大的基礎配套,除了它之外還有別的產業,一定是其他產業我重要組成部分。

  這是我們總體定位,具體到養老社區做什么?其實很精煉一句話,居家、社區、機構三位一體的全齡化親情養老智慧社區,智慧社區最近三個月才加進去,因為我們面臨變化太快的時代,云平臺、車聯網、物聯網,不光思維模式變遷,更是生產工具變遷,生產工具發生變化你的成本構成、分攤結構都要慎重考慮,如果不考慮這些、不及時應用,整個行業競爭力就會下降,而且還有你的服務品質。當初有一些機構提出零干擾服務,零干擾服務最好辦法就是互聯網,輕點一下不求人,如果做到這一點智慧社區實現了。智慧社區起點是健康管理,而后是智慧社區。

  這是我們對于電商平臺也就是物聯網體系搭建的架構,這里邊居家、社區、機構,這是我們初期的機構模型,已經開始做了。因為我們在石家莊掌握20萬人自有社區的管理,把石家莊作為樣板,以健康為導入,今天跟藍卡簽訂協議,實際我們借助藍卡的專業力量,利用我們服務平臺把服務提升上去。前一段時間我關注微信“順風黑客”,傳統我們用100平米解決商業銷售額度,在黑客模式之下用5平米可以解決,另外95平米可以死掉。這一些大公司遇到問題充分驗證這個判斷,而且更可怕繼續要發展。今天在這里談,不知道明天早上有哪些公司進行私底下或者公開重組。養老一定關注行業大趨勢,要把物聯網結合起來。

  我們在十天以前正式和北京中關村物聯網產業聯盟達成戰略合作,全方位進行云平臺使用和終端可穿戴產品的開發等,充分利用潮流性、也是最先進、最實用工具平臺把養老問題解決好。傳統模式不是不行,而是一定存在問題。這是我們標準化體系一共26項,已經非常清晰呈現出來。

  剛才涉及到單體的項目居家、社區、機構為一體全齡親情化智慧社區,云平臺、互聯網思維下一定推動出去連鎖經營,不光為了快速占領市場、不光為了提供全面服務,還有我們老人65歲以后,如果我們健康干預理念成功,他將有20年的健康時間,健康狀態醫療只是保障手段,文化活動、交往、被社會認同才是他生活主旋律,這個時間什么因素最重要?就是大健康、大旅游,我們必須推動連鎖式經營模式,讓老人活動起來、交往起來,讓他在一個體系完全動起來,找到自己年輕的感覺,而且相對年輕人而言老人是專業的驢友,所以我們要向他提供消費的機會、提供內容。

  為什么我說卓達集團在空間上形成自己獨到體系?三個緯度區域15—28度,我們現在如果15—28度的時候,生態環境再惡劣的環境、再惡劣的區域溫濕度都是區域在個時段最好的,15—28度確實人類感覺最舒適的溫度。按照這個細分我們選取四個項目作為分析,哈爾濱、北京、安徽、海南。這都是實體項目提供數據,進行表格的分析,北緯45度哈爾濱6、7、8是最舒服的,但是哈爾濱城市把冬季冰雪資源開發出來,哈爾濱有能力把旅游時間拉長,如果拉長兩個月12月和1月,或者1、2月,會達到5—6個月,姑且定3個月。北京是5月和9月,上海、合肥、池州、南京,這是三亞、海南的分析。四個區域的項目大家可以看綠色,從1月份到12月份總有一個卓達項目在舒適的時候提供,在自然環境生態占領上已經形成完整體系,我建議今后我們分時度假體系考慮哪個緯度多長時間我們要選取。這里邊背后還有特制的旅游資源。比如我們在黃山、九華山開發區完成大的一級開發。

  在九華山它有78座,原來是99座,能用78座寺廟,我跟藏學大師進行溝通,通過禪學院辦禪學班,一期三四十個人,信了佛教如果不多捐錢花不了多少,一去十多天,但是條件非常艱苦。這些老人很快樂,而且樂于此道,我們就會在新開發項目里做一些以禪修為主題的精品酒店、主題公園甚至專門做道場。我們操作模式把佛教元素親民化,不會感覺進來之后到晚上不敢進來。在九江(能人禪寺)就是按照我們理念建的,好多居室到那里去,它做的并不是特別精致,但是思路非常到位的。

  下面是我們卓達現在31個項目已經完成布局,整個都在中國中部和東南部。紅色是已經動工的,一二三產聯動,因為既然說是服務業、既然是全行業提升生活品質,不能光互聯網、云平臺、中間還有食品安全。我們沒有什么太高的要求,首先吃的放心,到飯店真不知道這口吃的什么,從哪里?我們自己有基地,我現在享受公司配送的大米,進入我們體系里邊包括農業全國進行分布,二產式新材、三產大旅游、大健康和突出養老產業。這是我們對于分時度假、連鎖經營考慮。

  所以承辦這次會議之前,特別需要找到一個指導機構、找到娘家人隨時給我們把脈。為什么把卓達大的區位給大家講出來?我研究整個行業發現,幾乎沒有什么不和養老相關的產業,而要做好這個行業,一定整合行業內頂尖專業機構、或者配套專業機構大家一起做。上次在北京論壇講什么最重要?我說新時代平臺很重要,平臺回答系統、往哪個方向走、需要哪些資源整合在一起?第二就是商務模式,沒有任何企業在現有系統自己做好,一定多個專業一起組合,建立互惠互利、共同發展的商務模式。

  今天利用這個論壇,跟業內各位同仁講,如果對卓達平臺感興趣大家一起做,如果有平臺需要卓達參與可以聯系。這是我們做的一些包括服務理念的分析大概八項,比較虛,我從實里邊虛出來的。這是我匯報的整體情況,謝謝大家!

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