劉志峰:用互聯網思維和手段創新房地產業發展

2015-10-31 09:12:18來源:中房網

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??中房網訊 2015年10月31日,由中國房地產業協會主辦的第七屆中國房地產科學發展論壇在天津召開,論壇以互聯網+房地產為主題,探討互聯網對房地產的思維、動 力、價值將產生如何深刻的影響,推動房地產互聯網進一步有機融合,分享互聯網和信息經濟帶來的成果。中國房地產業協會會長劉志峰在論壇發表題為“用互聯網思維和手段創新房地產業發展”的主旨講話。他指出,互聯網是一個產業,同時也是一個工具,利用互聯網+促進房地產業轉型升級作用很大,通過互聯網把資源聚集起來,是促進產業升級的關鍵舉措,也是機制創新。

中國房地產業協會會長劉志峰講話

??以下為講話內容:

    劉志峰:各位嘉賓、各位企業家和新聞界的朋友們:

??大家上午好!這是中國房地產科學發展論壇第二次在天津召開,我謹代表主辦方,對各位的到來,表示熱烈的歡迎;對天津市人民政府、天津市國土房管局的大力支持,表示衷心的感謝;對天房發展集團、天津泰達建設集團等企業為承辦論壇提供的支持和服務,表示衷心的感謝!

??本屆論壇的主題是互聯網+房地產。選擇這個主題,是互聯網的興起,給房地產業的研發設計、投融資、施工建造、材料供應、市場銷售、后期服務等整個產業鏈帶來了新的變化。大家在這個開放平臺上整合資源、跨界合作,推動了房地產業創新發展。應該說,在房地產領域,互聯網+發展很快,大家也在思考?;ヂ摼W“+”什么,“+”在哪兒,“+”完后等于什么?今天,我們請了對互聯網和信息經濟有著深刻見解的《第三次工業革命》的作者里夫金先生,還有其他嘉賓和企業家進行探討,明天還有四場分論壇。下面,我以“用互聯網思維和手段創新房地產業發展”為題,談幾點意見,供大家參考。

??第一、要從房地產業所處的新階段,認識互聯網、擁抱互聯網。

??當前,以信息技術為核心的新一輪科技革命正在我國興起?;ヂ摼W作為創新驅動的先導力量和新的經濟動能,有力地推動著經濟社會發展。利用互聯網+為所在產業和領域服務,成為各行各業的基本共識。今年兩會,李克強總理在政府工作報告中提出,要制定互聯網+行動計劃?;ヂ摼W的創新成果正在與經濟社會的方方面面融合,在推動傳統產業提高效率,加快組織變革,促進技術進步,提升生產力、創新力方面發揮了重要的作用。我認為,現階段的互聯網+形成了三方面趨勢:一是互聯網+在第一、第二產業對傳統工業、農業生產和流通方式進行了變革。原來認為離互聯網最遠的農業領域,恰恰成為互聯網+最大的受益者之一。農業的特點,是季節性強,終端消費分散,受氣候影響大,存儲和需求預測都較為困難,市場經常陷入波動,但通過農產品眾籌,牢牢掌握了供求關系。我在遼寧盤錦大洼縣聽當地領導介紹,他們與阿里巴巴聯盟,利用網上訂制和農業認養,將當地的稻米、河蟹、蒲筍打入全國市場,讓很多消費者知道了原來默默無聞的大洼縣。二是互聯網+對第三產業產生了廣泛影響:傳統商業+互聯網變成“淘寶”,傳統銀行加+互聯網變成“支付寶”,傳統出租車行業+互聯網變成“滴滴打車”?;ヂ摼W+醫療、互聯網+教育、互聯網+政務,無處不在地改變著我們的生產生活方式、消費方式和政府治理方式。三是互聯網+向智能家裝、智能家居、物業管理、社區服務延伸拓展,對以家庭生活為主的住宅產業產生了深刻影響。在互聯網連接下,人與人交流、人與人感知最深的住宅產業和相關服務業,內容更豐富、交際更順暢、服務更細膩?,F在不是傳統的房地產業需不需要互聯網,而是離不開互聯網,這是基于以下幾方面原因。

??一、房地產業適應市場變化需要互聯網。我國房地產業出現三個變化,即住房需求和供給關系變化、住房需求層次和居住觀念變化、房地產業發展內涵變化。但核心是需求變化,而且這種變化正在由傳統的“衣食住行”需求,變為新興的“文教衛體”需求。剛才我提到了農業,實際上房地產業與農業有很多相似之處:居住人群分散,需求多樣性、個性化,城市層級千差萬別,信息掌握和市場預測較為困難,供求關系十分復雜,消費者在購房前,必然會按照年齡、職業、家庭情況,了解住房周邊的交通、文化、教育等信息。滿足這種不同的信息需求,恰恰是大數據、互聯網所擅長的?;ヂ摼W的作用:一是聚集和整合有效的需求信息,二是改變信息的獲取和溝通方式,三是將分散的需求信息整合后有針對性地提供給老百姓。數據在未來有可能成為像水、電、石油那樣的資源。例如騰訊街景系統,使購房者實時了解周邊學校、商店、銀行、醫療、教育機構的情況,配套設施一目了然。再如花樣年的“彩生活”系統可以幫助住戶理財、管家,這是傳統的房地產業不太可能做到的。因此,“彩生活”成為全國物業管理“第一股”。

??二、房地產業促進轉型升級需要互聯網?;ヂ摼W是一個產業,同時也是一個工具,利用互聯網+促進房地產業轉型升級作用很大,通過互聯網把資源聚集起來,是促進產業升級的關鍵舉措,也是機制創新。傳統房地產業在投資開發中,管理相對落后,手段比較粗放,能源資源消耗嚴重,上下游和相關產業拓展不充分。接入互聯網后,不但可通過資源整合、兼并重組、跨界合作、人才流動,改變房地產業的生產、組織方式,還能利用互聯網技術支持房地產業創新產品與服務,優化流程和管理,增強智能服務。中國建設科技集團就利用互聯網技術,幫助企業在投資決策、規劃設計、施工建造、運維管理等方面有效對接,提高效率效能。

??三、房地產創新業態和模式需要互聯網。我國經濟正處在新舊動能的轉換。經濟發展過度依賴房地產,房地產過度依賴開發,開發過度依靠住宅建設的情況正在改變,住房消費已經向個性化、多樣化發展,同時,產業的界別界線更模糊,產業的交叉發展、融合發展比比皆是,以復合地產、跨界地產為主的體驗式商業地產、鄉村旅游地產、休閑觀光地產、生態宜居住區、老年健康住區,逐漸被市場所看好。由于復合地產、跨界地產涉及面廣,為互聯網的接入提供了多種可能。一方面,互聯網通過跨界合作創新商業模式,實現差異化發展,例如萬達按蘇寧的需求,在萬達廣場定制實體店,實現線上線下的強強聯合。再如江蘇鹽城的城南新區引進大數據產業,推動智慧新城、生態新城、人居新城的融合發展。另一方面,利用互聯網金融解決開發企業所需的資金。國家開發銀行最近成立了中國城鎮眾籌網,目標是為全國2800個市縣提供融資、融商、融券及風險評估和信用服務。這些互聯網+的服務,無疑對促進房地產的業態和模式創新,產生了積極的作用。

??四、激發企業和企業家活力需要互聯網?;ヂ摼W的一個重要方面就是創新。前幾年,由于房子不愁賣,多數房地產企業和企業家的創新動力不足,而互聯網+所提供的跨界融合,無疑激發了企業家二次創業的熱情。像萬科的毛大慶創業去做創新工場,任志強用互聯網為阿拉善牧民公益賣小米。有了互聯網,企業和企業家對市場的把握更準確、決策更垂直、管理更智慧,人的能動性、創造性也更好地發揮。最近很紅火的“豬八戒網”,將有設計需求的人與設計師連接在一起,實現不同的價值,帶動了大眾創業、萬眾創新。因此,要從房地產業所處的新階段,認識互聯網、把握互聯網。

??第二、要從房地產業所現的新特征,連接互聯網、融入互聯網。

??光有對互聯網的正確認識和準確把握不夠,還要用好互聯網。當前,房地產領域哪些地方最需要互聯網,互聯網+要“+”到什么地方最合適、最能發揮作用?我認為,最需要和最能發揮作用的,是推動互聯網與房地產業的全面融合;利用互聯網+幫助房地產行業找市場、找定位、找資金、找客戶、找人才、找合作??捶康禺a業的未來市場究竟在哪里,產品怎么能滿足老百姓的需求。其中,有五個方面應該優先考慮。

??一、互聯網+產業融合?;ヂ摼W雖然千變萬化,但其本質就是連接。無論連接人與人的關系,還是連接產業與產業的關系,互聯網的奇妙之處,就是實現更大的拓展和延伸。網絡越大,拓展力越強。房地產產業鏈長,各個環節環環相扣,近年來,房地產業的服務功能雖有所加強、服務水平也有所提高,但利用互聯網技術挖掘房地產的附加值、增加值,還有很大空間。房地產業作為不動產是無法移動的,但通過接入互聯網后,就可以將商業、金融、教育、文化、醫療等資源融入房地產,將“不動”的房地產,變成“能動”的房地產,從而實現房地產在居住生命周期中價值的最大發揮,并以此改變人們的生活方式,提高人們的生活質量。有了這種連接,還可促使房地產業在設計、研發、生產、融資和流通等環節與其他相關產業互通有無,找到更多合作伙伴。這里面,既可以是互聯網+房地產,也可以是房地產+互聯網。如綠地用互聯網+大金融,投資建設地鐵等公共產業;碧桂園利用互聯網+酒店管理,將專業化的服務引入社區;華夏幸?;鶚I利用互聯網+PPP模式,建設產城融合的新城、新區。這些例子在房地產行業有很多。

??二、互聯網+眾籌。眾籌是利用互聯網發起公眾力量募集項目資金、定制產品的方式,也是大眾資產管理創新的途徑。為什么我要提眾籌?首先它能尋找市場、以需定產、精準服務,為消費者降低購房成本。房地產成本除了土地、建造成本和稅費外,主要是融資成本和營銷費用。這些成本大部分由消費者承擔。但眾籌后,可將市場上零散的資金歸集起來,減少項目前期發生的費用,有效降低開發成本。其次是幫助開發企業盡快回籠資金,實現快速周轉,這對穩定供需市場、保證企業收益、減少庫存都有好處。三是消費者可在線上選擇設計、考慮地段,自己提出面積、戶型和配套設施等需求,跟蹤施工建造和質量監管,將所需的商業、文化、教育、健康等資源引入未來社區。如山西中正集團通過眾籌,解決了小區停車問題,有利業主也有利開發企業,而且整合了社會閑置資源。我認為,眾籌探索好了,有可能成為最受市場和消費者歡迎的互聯網+。但一定要制定好相應規則。

??三、互聯網+營銷。我國經濟發展正在以消費升級為新的特征,住房消費在消費市場占據很大比例。而利用互聯網營銷的目的,就是為了擴大消費和消費升級?;ヂ摼W+營銷化繁為簡,讓買賣雙方都受益。它的好處是:一是信息便捷,隨時查閱,有利于新房交易也有利于發展租賃市場。消費者可利用移動互聯網了解項目和租房信息。二是房源直觀、讓利公開,供消費者透明選擇,形成點對點的互動或議價。目前看,互聯網+營銷在城市消費群體和年輕購房者中接受程度較高。

??四、互聯網+家裝?;ヂ摼W+家裝解決了裝修個性化與批量化生產、土建非標化與生產精細化、工廠生產與異地組裝容易脫節等矛盾,將傳統家裝的研發、設計、硬裝、軟裝、家具、家電等連在一起。設計師利用互聯網或3D打印技術,只需要將毛坯房的照片輸進電腦,30分鐘左右就可以打出效果圖,不但縮短了設計周期,也降低了成本,裝修總造價可控在正負10%范圍。我到浙江亞廈裝飾股份有限公司調研,他們用互聯網技術,實現了室內設計和裝修圖的“一鍵生成”,成本和工程量的“一表核算”,施工效果圖的“一目了然”。使購房者既省時、省力,也省心、省錢。我還了解到,土巴兔在互聯網裝修平臺聚集了800萬業主,提供了裝修資金的監管和保險服務。以后,老百姓的“家”,完全可以做到所見即所得、所得即所住。

??五、互聯網+社區服務。當前,各類社會服務正在向社區延伸拓展,是房地產行業不可小視的發展領域。利用互聯網發展社區服務,內容豐富,空間巨大,房地產企業完全可以抓住機遇,利用社區APP等手段,將健康醫療、幼兒教育、生活服務引入家庭;提供購物、餐飲、維修、中介、配送、繳費等網上服務;做好護理看護、健康管理、康復照料等居家養老服務;利用智能安保技術提高社區安全。例如萬科用人臉識別技術進行小區安保。最近,恒大與騰訊合作,為社區居民提供理財、保險等服務。只要我們發揮好互聯網+的作用,房地產業在社區服務的前景會越來越好,經濟社會效益也會不斷產生。

??房地產與互聯網的融合不僅僅是以上五個方面,還可以把互聯網的“+”與房地產的設計、生產、綠色環保、節能減排,以及休閑地產、旅游地產、養老社區、醫療健康等相+,給傳統的房地產業插上新的翅膀。

??第三、房地產業要在與互聯網的融合中發揮優勢、創新拓展。

??上面提到,互聯網正在改變著房地產業的發展方式,推動房地產業向高層次、高質量發展。但在用好和發展互聯網優勢的同時,也不能丟掉房地產業長期形成的優勢和特點,這個優勢之一,就是住宅產業化和百年住宅的創新技術和先進手段。住宅產業化與互聯網有著天然的共存共生的關系,其本身就是新技術、新工藝的代表,符合先進產業的發展方向。要使互聯網+在房地產業發揮更大的作用,關鍵要讓互聯網和信息化與住宅產業化互相促進,共同發展。我認為這里面有兩項工作非常重要。

??一、通過互聯網+住宅產業化提高群眾居住質量。

??國務院出臺的互聯網+行動計劃特別提到,互聯網的優勢就是協同制造,住宅產業化最典型的特征就是協同制造。不僅工業領域需要用信息化的協同提高“中國制造”的水平,房地產業同樣需要通過信息化的協同提高“中國建造”的水平。怎么提高協同能力?就要依靠住宅產業化。未來推進住宅產業化,主要體現在五個方面,一、建筑設計標準化,二、部品生產工廠化,三、現場施工裝配化,四、結構裝修一體化,五、信息管理智能化。其中關鍵的:

??一是通過互聯網和信息化技術,促進互聯網與建造業的跨界融合;推動建筑信息模型(BIM)等新技術在工程中應用,建立多方參與、高效協同的云服務平臺,解決住宅建設中相互不匹配、實時控制差等難題。我去濟南參觀產業化項目,利用BIM技術,裝配式建筑在工廠階段,不管是預制的墻還是柱,都能通過芯片連接起來,如鋼材、沙子、石子是哪里生產的,整個生產過程由誰經手、誰檢驗、誰安裝、誰監理,全都清清楚楚,讓每個部件構件的標號、質量都能跟蹤,向實現房地產業的“中國制造2025”,邁出一大步。

??二是通過互聯網和信息技術,改進住宅的建造方式?,F在,我們將現代工業與信息化加以融合,在住宅的建造體系方面進行了不少探索,在混凝土結構預制裝配化和完善鋼結構住宅體系方面,已經初見成效。例如遠大住工充分吸收美國、日本、德國、新加坡等國家的先進理念與技術,結合中國市場的實際,建立起完善的住宅產業化研發體系、制造體系、施工體系、材料體系與產品體系,解決了滲漏開裂、保溫隔音效果差、防火抗震性能不符合要求等質量通病,使污染、能耗降到最低,有利于住宅建造早日達到工業化的標準、工業化的精度、工業化的效率、工業化的質量。

??三是通過互聯網和信息技術,改進和提高住房的的性能,特別是部品部件的質量和使用壽命。許多住宅品質上不去,與部品性能差、質量低、使用壽命短有很大關系。以往我們的采購環節成本高、效率低、信息不對稱,在建材和部品部件的優采方面做得不夠好,有了電子商務在線上線下的互動,優采平臺不但能結合產業化選擇更多好產品,還可以淘汰那些能耗高、有污染的建材,應用更多綠色建材、環保建材和新型建材。這對提高老百姓的居住質量作用很大。

??二、通過百年住宅的建造塑造房地產的品牌形象。

??如果說住宅產業化是促進房地產業轉型升級的手段,那么百年住宅就是提高房地產品質的目標和方向。百年住宅是我國吸收國外經驗,加入中國原創技術的高品質住宅產品,對實現建筑長壽化、建造產業化、綠色低碳化、品質優良化有很大促進作用。以中國建設科技集團提供技術,綠地建造的上海南翔威廉公館項目為例,通過空間可變、SI體系、工業化集成部品等創新技術,使房子實現在不同家庭人口模式下,空間可根據需要進行自由分割,滿足不同人生階段的家庭生活功能需求。SI體系可以通過支撐體和填充體的分離,如主體結構與管線分離、采用輕鋼龍骨隔墻等,方便建筑全壽命周期中設備與管線的維護和更換,這樣,業主改修內裝時就不必再去破壞承重墻、重新鋪設管線,即使最容易發生質量問題的廚房和衛生間也讓人放心。百年住宅還能讓人的居住環境更健康,這包括人們的生理健康和心理健康。人的一生,有近2/3的時間是在住房或者與住房相關聯的環境中度過的,如果百年住宅這項工作抓好了,住房品質就有保障,房地產行業的品牌形象也會提高。社會口碑會隨之更好。

??當然,互聯網在+房地產過程中,也面臨著標準化的問題,法律環境、誠信建設和質量可追溯等問題,房地產業與互聯網的融合,是一個相互學習、相互借鑒的過程。這個過程是開放的、合作的,讓我們主動擁抱互聯網,接入新一代信息技術,推動房地產業在新的時期有新的更大發展。謝謝大家!

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