劉志峰:在中國房地產業協會城市開發專業委員會主任會議上的講話

2012-12-22 12:13:05來源:中房網

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 中國房地產業協會會長劉志峰發布講話

  各位新老朋友:

  大家上午好!

  很高興參加中國房地產業協會城市開發專業委員會主任會。這次會議也是城市開發委的調整重組會。去年以來,中房協各分支機構按照“總量控制,合理配置;適度調整,體現特色;凸顯專業,優化服務;整體效應,持續發展”的原則,陸續進行了調整重組工作,并且為加強領導,絕大多數的分支機構的主任委員由房協的副會長擔任,同時還有若干副會長擔任顧問,目的就是讓各分支機構更加適應行業發展和市場的需求,進一步走上規范化、科學化、專業化的道路,更好地實現為行業、為會員、為政府服務的目的。

  開發委是中房協的10個專業委員會之一,也是成立最早,規模最大的專業委員會。今天召開調整重組會議,宣布由中房協副會長、萬科企業股份有限公司總裁郁亮同志擔任主任委員,同時宣布了顧問、副主任委員和秘書處的組成方案。這標志著開發委員會的工作開啟了新的里程。我對此表示祝賀。這里,我還要特別向郁亮總裁表示祝賀,郁亮同志上周當選2012中國經濟年度人物,這既是對郁亮個人、萬科集團的榮譽和肯定(預計萬科全年銷售額達到1400億元),同時也是對房地產業對經濟發展貢獻的認可。我希望新一屆開發委在郁亮同志的帶領下,在各位顧問、副主任委員、委員和秘書處同志的共同努力下,不斷取得新的成績。

  城市開發委從1988年成立以來,與各會員企業建立了良好的關系,在促進企業交流合作、推廣先進經驗、反映企業訴求等方面做了大量卓有成效的工作。在新形勢下,開發委如何學習貫徹黨的“十八大”精神,按照“兩會”的統一部署,進一步結合市場發展和行業實際,做好“三個服務”工作,需要認真研究,下面,我談幾點意見,供參考。

  一、服務企業,促進企業做大做強

  前不久,中國房地產研究會和中國房地產業協會分別召開了五屆五次理事會和六屆四次理事會,我在會上提出,兩會要“民主辦會、務實辦會、效能辦會”,更好地落實“三個服務”。開發委跟企業打交道較多,服務企業是重要的工作內容。在當前調控時期,一些企業發展遇到了困難,開發委的服務就要能跟得上,幫助會員企業解決實際問題,辦實事,講實效。我認為,在服務企業方面,有以下幾個方面的工作可做:

  一是引導企業順應形勢,樹立信心。

  我過去常講,沒有垮掉的行業,只有垮掉的企業。調控既是挑戰,也是機遇。剛閉幕的中央經濟工作會議要求繼續堅持房地產市場調控政策不動搖。作為企業,首先要正確認識調控,國家實施宏觀調控,是維護經濟社會發展大局的需要,也是保障和改善民生的需要,同時也是著眼于房地產業的長期持續健康發展。其次,要主動順應形勢的變化。我認為,當前房地產形勢與過去相比有很大的不同,主要表現在以下幾點:一是房地產市場開始由賣方市場向買方市場轉變。市場總體上開始降溫,投機投資性購房需求得到有效抑制,多數城市房價漲幅明顯回落,部分城市特別是一線城市房價有所下降。二是國家對節能減排的要求進一步加大。在日益嚴峻的資源能源環境約束下,房地業由高消耗高排放的粗放式發展模式轉向綠色低碳發展是大勢所趨。據調查,我國民用建筑在建材生產、建造和使用過程中,能耗已占全社會總能源消耗的49.5%左右。其中,建材生產能耗約占20%,建造能耗約占1.5%,使用能耗約占28%。隨著經濟社會發展、人民生活水平改善、城鎮化推進、第三產業比重提高以及農村地區建筑用能增長,民用建筑總能耗及比重還將進一步增加。三是老百姓對住房的功能品質、舒適度、居住環境的要求進一步提高,長壽命、高品質、高性價比、綠色節能環保的房子受到消費者青睞,特別是對設計合理、功能齊全的中小戶型的住房需求增長較快。四是房地產市場進一步細分,住宅、商業地產、休閑旅游地產、養老地產、工業地產等業態多元化發展。因此,我們的企業要認識到這些變化,自覺順應這些變化主動進行調整。最后,要著眼未來的發展。調控并不意味著發展的停滯,而是發展的提升,為了更好地發展。我認為,未來我國房地產業仍有很大的發展空間。這是由于國民經濟持續穩定增長為房地產業持續發展奠定了堅實基礎。經濟增長加快推動城市舊區改造和新區建設,居民改善性住房需求不斷增加。西部大開發、中部崛起等區域經濟發展戰略的實施,以及城鎮化的推進,為房地產業向三、四線城市、小城鎮發展提供了更廣闊的空間。

  二是幫助企業完善戰略,強化管理。

  上個月,中房協經營管理專業委員會在深圳召開了房地產企業經營管理創新大會,我在會上講過,企業發展面臨困難,既有調控政策的影響,更多的是因為發展戰略不對、應對失策、經營管理不善造成的。戰略決定方向。成功企業都有明確的戰略,不同的企業戰略模式不盡相同,關鍵是你的戰略要適合你,你制定的戰略最能顯現你的優勢與特點。目前來看,按照企業規模不同,大體上有兩種發展模式:一是大型企業依靠資金成本規模優勢,多點布局,用標準化、工業化方式做大做強,就像萬科的模式;二是中小企業通過“精耕細作”,做專做精,做出特色,在細分市場、區域市場中找準定位,差異化發展。企業的發展戰略不是一成不變的,而是要隨著市場的變化適時調整,與時俱進,以保證戰略的可行。戰略也是相通的,優秀的企業之所以優秀,還在于他們善于學習,善于從別人的發展戰略中汲取營養,豐富自己。任何一個成功企業的戰略模式,在實踐探索成熟過程中,都付出了高昂的成本,你結合自身的特點學習、改進、創新,就可少交學費,少走彎路。

  管理是企業永恒的主題。房地產企業要做百年老店,貴在經營管理之道。在當前調控轉型期,大家都有了打持久戰、過緊日子的準備了,這時就要比誰的標準更高,誰的管理更細更精,精益求精。作為國內首家銷售額突破千億的開發企業,萬科的管理在業內一直以專業、嚴謹、細致著稱。管理的要素很多,包括團隊建設、人才管理、質量和成本控制、融資管理、品牌管理等,我就不展開講了。開發委要總結這方面好的經驗,在業內大力宣傳推廣。另外,房地產企業還要高度關注互聯網時代企業運營環境的變化,創新管理方式和手段,積極探索信息化、網絡化的管理模式,提高管理效率。

  三是推動企業在產品和服務上下工夫。

  過去房子建了不愁賣,多數開發企業并不重視房子的品質。但隨著房地產調控政策的實施,加上消費者越來越成熟和理性,房子的綜合品質對于市場銷售越來越重要。特別對于自住性和改善性需求而言,老百姓更看重房子的內在品質、性價比以及配套服務和環境等,因此,長壽命、高品質、高性價比、綠色節能環保的好房子越來越受歡迎,特別是對設計合理、功能齊全的中小戶型的住房需求增長較快。

  服務是企業競爭力的重要體現。在新形勢下,配套服務已成為房地產開發企業提升產品價值的主要載體,甚至成為部分企業的價值源泉。隨著生活水平和收入的提高,人們的居住需求已不僅僅是產品本身,對于居住環境、社區配套、物業服務等需求越來越高,且這種需求的變化成為一種趨勢。因此,開發企業的服務要更多地向后期環節轉移,服務做到位了,市場占有率自然也就提高了。

  二、服務行業,加快行業轉型發展

  中央要求,要加快轉變經濟發展方式,提高發展的質量和效益。前些年行業發展過快,房子多了不愁賣,行業轉型發展的緊迫感不強,動力不足。目前形勢下,房地產行業應當順應調控要求,加快轉變過去依靠“資金投入、土地增值、規模擴張”的粗放式發展模式,實現向依靠科技進步、資源集約利用、管理和服務創新轉變,全面提升發展的質量和效益。開發委要在這方面加強宣傳和引導。

  一是促進行業向綠色發展方向轉型。

  要按照生態文明建設的要求,在行業內推廣低碳技術,建造百年建筑,大力發展長壽命、高品質的低碳節能環保型住宅。房地產業向綠色方向轉型,關鍵要確立“兩個理念”一是要確立提高建筑使用壽命是最大的節約的理念。與國外相比,我國建筑使用壽命短,不僅造成資源和能源的極大浪費,使節能減排的成果大打折扣,還產生大量的建筑垃圾。因此,要推動建立符合我國國情的“SI住宅”體系,實現建筑結構和設備管線的分離,在不改變主體結構前提下,進行設備管線更換、裝修更新、建筑維護和空間布局調整,從而提高建筑壽命,建造百年建筑。二是要確立從規劃、設計、施工、使用、維護和拆除再利用全過程和建筑全壽命周期綜合考慮建筑節能的理念。

  二是促進行業向產業化方向轉型。

  長期以來,我國住宅建造方式粗放,大部分施工工序在現場進行,以手工作業為主,工業化程度低,資源能源消耗高。因此,要總結和推廣一些企業和城市推進住宅產業化的經驗,特別是結合大規模推進保障性住房建設,加大力度推進住宅產業化,實現住宅產業由傳統建筑業向先進制造業的轉變。在這方面,萬科有很好的經驗,長沙遠大住宅工業有限公司和浙江寶業集團做得也不錯。像遠大住工的住宅產業化程度能達到75%甚至更高,實現了在工廠“像造汽車一樣造房子”,在施工現場“像搭積木一樣搭房子”。

  促進產業化轉型還要推動土建裝修一體化,建設成品房。需要說明的是,土建裝修一體化不是簡單的“毛坯房”加裝修,而是要在規劃設計階段就要統籌考慮裝修設計,實現建筑設計、施工圖設計、裝修設計“三圖協調統一”。

  三是促進行業向科技創新轉型。

  我國的房地產業,論建設規模,世界第一,論發展速度,全球領先,但論整體科技水平,實事求是地講并不高,特別是綠色、節能、環保等成套技術和技術集成能力較弱。其實,房子也可以是高科技產品。過去我們講科技與生產相結合,服務經濟發展?,F在提出要發揮科技支撐、引領作用,不僅要服務航天航空、造船、軍工等領域,也要與民生相結合,住宅是重要的民生問題之一。因此,要加快運用先進適用技術改造提升傳統住宅產業。一方面要大力提高自主創新能力,另一方面要加大對國外先進技術的引進、消化和吸收,通過實踐應用加以改進和再創新,從而不斷縮小差距,由追趕到并行進而實現超越。要組建產業技術創新聯盟,搭建互利共贏的平臺,形成產、學、研、用等各個環節的完整的產業鏈,改變科技與應用“兩張皮”相互脫節的狀況,加速科技成果的轉化。

  四是向中西部地區和中小城鎮發展轉型。

  目前,中國一線城市過度發展,二三線城市發展不夠的現狀亟待改變。中小城市和小城鎮的發展和建設存在太多欠賬,將來中小城市和小城鎮將是城鎮化的重點地區。根據大城市的發展經驗,住房建設及住房市場的繁榮無疑是這些地區城市建設和綜合承載能力提升的龍頭,因此,在保持大城市住房市場穩定發展的同時,中小城市和小城鎮的住房市場將得到極大發展。發展中小城市和小城鎮的房地產,有利于住房市場的穩定運行。中小城鎮住房市場的需求通常比較真實,投資、投機性需求比重很低。我國中西部地區許多縣城的房價水平一直以來都處在較為平穩的增長態勢,住房市場的發展重點放在這些區域也有助于維護市場的健康穩定運行。在城鎮化發展的新形勢下,作為與城鎮化相伴而行的房地產業,我們的投資思路、發展思路、發展方式也應該相應做出調整。如果說過去我們的企業熱衷于大城市、特大城市,黃金地段的土地,聚焦于高端社區開發或者高檔商品房的建設,那么現在需要把目光轉向那些市場份額較大的中端乃至低端的社區和商品房。關注中小城市、關注小城鎮。三、加強專委會自身建設,走創新、務實之路

  制度建設是老生常談,但還要說,特別是對秘書處,還是那句話,“關心政務、熟悉業務、處理事務、搞好服務”。秘書處工作人員要加強對法律法規、政策和業務的學習,不斷提升專業素養來適應協會的發展和工作的要求,提高辦事效率和服務水平,確保專委會規范、高效、廉潔運作。

  我在兩會理事會上講了,要民主辦會,開門辦會,更多地發揮會員單位的作用,特別是各主任委員、副主任委員單位的作用,你們是開發委的領導者、管理者、監督者,同時也是開發委的引領者,希望大家能團結合作,運用你們的能量、智慧和經驗為今后開發委的發展提建議、做實事。會員單位是我們工作的基礎、服務的對象,要充分發揮會員民主參與的權力,尤其是對于新加入的會員企業,要著重加強聯系溝通,讓會員有更多的機會參與進來,發揮才智、展示自身,增強會員企業對協會事務的關注和參與熱情,從而增強會員企業責任感、榮譽感。中城聯盟的許多經驗你們要借鑒,要不斷的學習,才能不斷的進步。

  要做好發展會員工作。目前,會員單位占行業數量的比重還比較低,從分布上講起碼中、小城市要有4至5個會員單位,從規模上大型企業80%要加入協會,這樣協會才會有代表性。最近有企業反映,協會有那么多的專業委員會,企業到底參加哪一個好呢?為了增強服務的針對性,我們希望企業自愿選擇參加1至3個委員會活動,但不管加入哪一個專業委員會都是中國房協的會員。協會明晰了各專業委員會的職責和工作范圍,協會要求各委員會有分工,但不能分家,活動安排上相互溝通,相互支持,密切配合,整合資源,步調一致,發揮合力。

  同志們:做好開發委的工作,需要在服務意識上有增強,服務方式上有創新,服務效率上有提高,讓我們齊心協力,讓開發委的工作在新的一年里再上一個新的臺階。新的一年快要到了,在此提前祝大家新年快樂!

  謝謝大家!

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