上海市城市更新條例

2021-08-25 10:54:26來源:上海人大

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  • 城市:上海
  • 頒發時間:2021年8月24日
  • 發文字號:〔十五屆〕第七十七號
  • 發文機構:上海市人大常委會
  • 實施日期:2021年9月1日
  • 效力級別:地方性法規
  • 類別:其他相關

上海市人民代表大會常務委員會公告

〔十五屆〕第七十七號

??《上海市城市更新條例》已由上海市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議于2021年8月25日通過,現予公布,自2021年9月1日起施行。

??上海市人民代表大會常務委員會

??2021年8月25日

上海市城市更新條例

(2021年8月25日上海市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過)

??第一章總則

??第一條 為了踐行“人民城市”重要理念,弘揚城市精神品格,推動城市更新,提升城市能級,創造高品質生活,傳承歷史文脈,提高城市競爭力、增強城市軟實力,建設具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市,根據有關法律、行政法規,結合本市實際,制定本條例。

??第二條本市行政區域內的城市更新活動及其監督管理,適用本條例。

??本條例所稱城市更新,是指在本市建成區內開展持續改善城市空間形態和功能的活動,具體包括:

??(一)加強基礎設施和公共設施建設,提高超大城市服務水平;

??(二)優化區域功能布局,塑造城市空間新格局;

??(三)提升整體居住品質,改善城市人居環境;

??(四)加強歷史文化保護,塑造城市特色風貌;

??(五)市人民政府認定的其他城市更新活動。

??第三條本市城市更新,堅持“留改拆”并舉、以保留保護為主,遵循規劃引領、統籌推進,政府推動、市場運作,數字賦能、綠色低碳,民生優先、共建共享的原則。

??第四條市人民政府應當加強對本市城市更新工作的領導。

??市人民政府建立城市更新協調推進機制,統籌、協調全市城市更新工作,并研究、審議城市更新相關重大事項;辦公室設在市住房城鄉建設管理部門,具體負責日常工作。

??第五條規劃資源部門負責組織編制城市更新指引,按照職責推進產業、商業商辦、市政基礎設施和公共服務設施等城市更新相關工作,并承擔城市更新有關規劃、土地管理職責。

??住房城鄉建設管理部門按照職責推進舊區改造、舊住房更新、“城中村”改造等城市更新相關工作,并承擔城市更新項目的建設管理職責。

??經濟信息化部門負責根據本市產業發展規劃,協調、指導重點產業發展區域的城市更新相關工作。

??商務部門負責根據本市商業發展規劃,協調、指導重點商業商辦設施的城市更新相關工作。

??發展改革、房屋管理、交通、生態環境、綠化市容、水務、文化旅游、應急管理、民防、財政、科技、民政等其他有關部門在各自職責范圍內,協同開展城市更新相關工作。

??第六條區人民政府(含作為市人民政府派出機構的特定地區管理委員會,下同)是推進本轄區城市更新工作的主體,負責組織、協調和管理轄區內城市更新工作。

??街道辦事處、鎮人民政府按照職責做好城市更新相關工作。

??第七條本市設立城市更新中心,按照規定職責,參與相關規劃編制、政策制定、舊區改造、舊住房更新、產業轉型以及承擔市、區人民政府確定的其他城市更新相關工作。

??第八條本市設立城市更新專家委員會(以下簡稱專家委員會)。

??專家委員會按照本條例的規定,開展城市更新有關活動的評審、論證等工作,并為市、區人民政府的城市更新決策提供咨詢意見。

??專家委員會由規劃、房屋、土地、產業、建筑、交通、生態環境、城市安全、文史、社會、經濟和法律等方面的人士組成,具體組成辦法和工作規則另行規定。

??第九條本市建立健全城市更新公眾參與機制,依法保障公眾在城市更新活動中的知情權、參與權、表達權和監督權。

??第十條本市依托“一網通辦”“一網統管”平臺,建立全市統一的城市更新信息系統。

??城市更新指引、更新行動計劃、更新方案以及城市更新有關技術標準、政策措施等,應當同步通過城市更新信息系統向社會公布。

??市、區人民政府及其有關部門依托城市更新信息系統,對城市更新活動進行統籌推進、監督管理,為城市更新項目的實施和全生命周期管理提供服務保障。

??第二章城市更新指引和更新行動計劃

??第十一條市規劃資源部門應當會同市發展改革、住房城鄉建設管理、房屋管理、經濟信息化、商務、交通、生態環境、綠化市容、水務、文化旅游、應急管理、民防、財政、科技、民政等部門,編制本市城市更新指引,報市人民政府審定后向社會發布,并定期更新。

??編制城市更新指引過程中,應當聽取專家委員會和社會公眾的意見。

??第十二條編制城市更新指引應當遵循以下原則:

??(一)符合國民經濟和社會發展規劃、國土空間總體規劃,統籌生產、生活和生態布局;

??(二)破解城市發展中的突出問題,推動城市功能完善和品質提升;

??(三)聚焦城市發展重點功能區和新城建設,發揮示范引領和輻射帶動作用;

??(四)注重歷史風貌保護和文化傳承,拓展文旅空間,提升城市魅力;

??(五)持續改善城市人居環境,構建多元融合的“十五分鐘社區生活圈”,不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要;

??(六)強化產業發展統籌,促進重點產業轉型,提升城市創新能級;

??(七)加強城市風險防控和安全運行保障,提升城市韌性。

??第十三條城市更新指引應當明確城市更新的指導思想、總體目標、重點任務、實施策略、保障措施等內容,并體現區域更新和零星更新的特點和需求。

??第十四條區人民政府根據城市更新指引,結合本轄區實際情況和開展的城市體檢評估報告意見建議,對需要實施區域更新的,應當編制更新行動計劃;更新區域跨區的,由市人民政府指定的部門或者機構編制更新行動計劃。

??確定更新區域時,應當優先考慮居住環境差、市政基礎設施和公共服務設施薄弱、存在重大安全隱患、歷史風貌整體提升需求強烈以及現有土地用途、建筑物使用功能、產業結構不適應經濟社會發展等區域。

??第十五條物業權利人以及其他單位和個人可以向區人民政府提出更新建議。

??區人民政府應當指定部門對更新建議進行歸類和研究,并作為確定更新區域、編制更新行動計劃的重要參考。

??第十六條市人民政府指定的部門或者機構、區人民政府(以下統稱編制部門)在編制更新行動計劃的過程中,應當通過座談會、論證會或者其他方式,廣泛聽取相關單位和個人的意見。

??第十七條更新行動計劃應當明確區域范圍、目標定位、更新內容、統籌主體要求、時序安排、政策措施等。

??第十八條更新行動計劃經專家委員會評審后,由編制部門報市人民政府審定后,向社會公布。編制部門應當做好更新行動計劃的解讀、咨詢工作。

??更新行動計劃主要內容調整的,應當依照本章有關規定,履行聽取意見、評審、審議和公布等程序。

??第三章城市更新實施

??第十九條更新區域內的城市更新活動,由更新統籌主體統籌開展;由更新區域內物業權利人實施的,應當在更新統籌主體的統籌組織下進行。

??零星更新項目,物業權利人有更新意愿的,可以由物業權利人實施。

??根據前兩款規定,由物業權利人實施更新的,可以采取與市場主體合作方式。

??第二十條本市建立更新統籌主體遴選機制。市、區人民政府應當按照公開、公平、公正的原則組織遴選,確定與區域范圍內城市更新活動相適應的市場主體作為更新統籌主體。更新統籌主體遴選機制由市人民政府另行制定。

??屬于歷史風貌保護、產業園區轉型升級、市政基礎設施整體提升等情形的,市、區人民政府也可以指定更新統籌主體。

??第二十一條更新區域內的城市更新活動,由更新統籌主體負責推動達成區域更新意愿、整合市場資源、編制區域更新方案以及統籌、推進更新項目的實施。

??市、區人民政府根據區域情況和更新需要,可以賦予更新統籌主體參與規劃編制、實施土地前期準備、配合土地供應、統籌整體利益等職能。

??第二十二條更新統籌主體應當在完成區域現狀調查、區域更新意愿征詢、市場資源整合等工作后,編制區域更新方案。

??區域更新方案主要包括規劃實施方案、項目組合開發、土地供應方案、資金統籌以及市政基礎設施、公共服務設施建設、管理、運營要求等內容。

??編制規劃實施方案,應當遵循統籌公共要素資源、確保公共利益等原則,按照相關規劃和規定,開展城市設計,并根據區域目標定位,進行相關專題研究。

??第二十三條編制區域更新方案過程中,更新統籌主體應當與區域范圍內相關物業權利人進行充分協商,并征詢市、區相關部門以及專家委員會、利害關系人的意見。

??市、區相關部門應當加強對更新統籌主體編制區域更新方案的指導。

??第二十四條更新統籌主體應當將區域更新方案報所在區人民政府或者市規劃資源部門,并附具相關部門、專家委員會和利害關系人意見的采納情況和說明。

??區人民政府或者市規劃資源部門對區域更新方案進行論證后予以認定,并向社會公布。具體分工和程序,由市人民政府另行規定。

??第二十五條更新統籌主體應當根據區域更新方案,組織開展產權歸集、土地前期準備等工作,配合完成規劃優化和更新項目土地供應。

??第二十六條區域更新方案經認定后,更新項目建設單位依法辦理立項、土地、規劃、建設等手續;區域更新方案包含相關審批內容且符合要求的,相關部門應當按照“放管服”改革以及優化營商環境的要求,進一步簡化審批材料、縮減審批時限、優化審批環節,提高審批效能。

??第二十七條零星更新項目的物業權利人有更新意愿的,應當編制項目更新方案。項目更新方案主要包括規劃實施方案和市政基礎設施、公共服務設施建設、管理、運營要求等內容。

??項目更新方案的意見征詢、認定、公布等程序,參照本章規定執行。

??第二十八條開展城市更新活動,應當遵守以下一般要求:

??(一)優先對市政基礎設施、公共服務設施等進行提升和改造,推進綜合管廊、綜合桿箱、公共充電樁、物流快遞設施等新型集約化基礎設施建設;

??(二)按照規定進行綠色建筑建設和既有建筑綠色改造,發揮綠色建筑集約發展效應,打造綠色生態城區;

??(三)按照海綿城市建設要求,綜合采取措施,提高城市排水、防澇、防洪和防災減災能力;

??(四)對地上地下空間進行綜合統籌和一體化提升改造,提高城市空間資源利用效率;

??(五)完善城市信息基礎設施,推動經濟、生活、治理全面數字化轉型;

??(六)通過對既有建筑、公共空間進行微更新,持續改善建筑功能和提升生活環境品質;

??(七)按照公園城市建設要求,完善城市公園體系,全面提升城市生態環境品質;

??(八)加強公共停車場(庫)建設,推進軌道交通場站與周邊地區一體化更新建設;

??(九)國家和本市規定的其他要求。

??第二十九條更新項目建設單位應當按照規定,建立更新項目質量和安全管理制度,采取風險防控措施,加強質量和安全管理;涉及既有建筑結構改造或者改變建筑設計用途的,應當開展質量安全檢測。

??更新項目建設單位應當統籌考慮更新區域的實際情況,組織制定抗震、消防功能整體性提升方案,綜合運用建筑抗震、消防新技術等手段,提升更新區域整體抗震、消防性能。

??第三十條在城市更新過程中確需搬遷業主、公房承租人,更新項目建設單位與需搬遷的業主、公房承租人協商一致的,應當簽訂協議,明確房屋產權調換、貨幣補償等方案。

??第三十一條在城市更新過程中,為了促進國民經濟和社會發展等公共利益,按照國家和本市有關房屋征收與補償規定確需征收房屋提升城市功能的,應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則,廣泛征求被征收人的意愿,科學論證征收補償方案。

??作出房屋征收決定的區人民政府對被征收人給予補償后,被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由作出房屋征收決定的區人民政府依法申請人民法院強制執行。

??第三十二條對于建筑結構差、年久失修、功能不全、存在安全隱患且無修繕價值的公有舊住房,經房屋管理部門組織評估,需要采用拆除重建方式進行更新的,拆除重建方案應當充分征求公房承租人意見,并報房屋管理部門同意。公房產權單位應當與公房承租人簽訂更新協議,并明確合理的回搬或者補償安置方案;簽約比例達到百分之九十五以上的,協議方可生效。

??對于建筑結構差、功能不全的公有舊住房,確需保留并采取成套改造方式進行更新,經房屋管理部門組織評估需要調整使用權和使用部位的,調整方案應當充分征求公房承租人意見,并報房屋管理部門同意。公房產權單位應當與公房承租人簽訂調整協議,并明確合理的補償安置方案。簽約比例達到百分之九十五以上的,協議方可生效。

??公房承租人拒不配合拆除重建、成套改造的,公房產權單位可以向區人民政府申請調解;調解不成的,為了維護和增進社會公共利益,推進城市規劃的實施,區人民政府可以依法作出決定。公房承租人對決定不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在決定規定的期限內又不配合的,由作出決定的區人民政府依法申請人民法院強制執行。

??第一款、第二款規定的拆除重建、成套改造項目中涉及私有房屋的,更新協議、調整協議的簽約及相關工作要求按照前款規定執行。

??第三十三條本市開展既有多層住宅加裝電梯工作,應當遵循民主協商、因地制宜、安全適用、風貌協調的原則。

??既有多層住宅需要加裝電梯的,應當按照《中華人民共和國民法典》關于業主共同決定事項的規定進行表決。表決通過后,按照國家和本市有關規定,開展加裝電梯工作。對于加裝電梯過程中產生爭議的,依法通過協商、調解、訴訟等方式予以解決。

??街道辦事處、鎮人民政府應當做好加裝電梯相關協調、推進工作。

??第三十四條在優秀歷史建筑的周邊建設控制范圍內新建、擴建、改建以及修繕建筑的,應當在使用性質、高度、體量、立面、材料、色彩等方面與優秀歷史建筑相協調,不得改變建筑周圍原有的空間景觀特征,不得影響優秀歷史建筑的正常使用。

??第四章城市更新保障

??第三十五條市、區人民政府及其有關部門應當完善城市更新政策措施,深化制度創新,加大資源統籌力度,支持和保障城市更新。

??第三十六條市、區人民政府應當安排資金,對舊區改造、舊住房更新、“城中村”改造以及涉及公共利益的其他城市更新項目予以支持。

??鼓勵通過發行地方政府債券等方式,籌集改造資金。

??第三十七條鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產品和服務創新,滿足城市更新融資需求。

??支持符合條件的企業在多層次資本市場開展融資活動,發揮金融對城市更新的促進作用。

??第三十八條城市更新項目,依法享受行政事業性收費減免和稅收優惠政策。

??第三十九條因歷史風貌保護、舊住房更新、重點產業轉型升級需要,有關建筑間距、退讓、密度、面寬、綠地率、交通、市政配套等無法達到標準和規范的,有關部門應當按照環境改善和整體功能提升的原則,制定適合城市更新的標準和規范。

??第四十條更新區域內項目的用地性質、容積率、建筑高度等指標,在保障公共利益、符合更新目標的前提下,可以按照規劃予以優化。

??對零星更新項目,在提供公共服務設施、市政基礎設施、公共空間等公共要素的前提下,可以按照規定,采取轉變用地性質、按比例增加經營性物業建筑量、提高建筑高度等鼓勵措施。

??舊住房更新可以按照規劃增加建筑量;所增加的建筑量在滿足原有住戶安置需求后仍有增量空間的,可以用于保障性住房、租賃住房和配套設施用途。

??第四十一條根據城市更新地塊具體情況,供應土地采用招標、拍賣、掛牌、協議出讓以及劃撥等方式。按照法律規定,沒有條件,不能采取招標、拍賣、掛牌方式的,經市人民政府同意,可以采取協議出讓方式供應土地。鼓勵在符合法律規定的前提下,創新土地供應政策,激發市場主體參與城市更新活動的積極性。

??物業權利人可以通過協議方式,將房地產權益轉讓給市場主體,由該市場主體依法辦理存量補地價和相關不動產登記手續。

??城市更新涉及舊區改造、歷史風貌保護和重點產業區域調整轉型等情形的,可以組合供應土地,實現成本收益統籌。

??城市更新以拆除重建和改建、擴建方式實施的,可以按照相應土地用途和利用情況,依法重新設定土地使用期限。

??對不具備獨立開發條件的零星土地,可以通過擴大用地方式予以整體利用。

??城市更新涉及補繳土地出讓金的,應當在土地價格市場評估時,綜合考慮土地取得成本、公共要素貢獻等因素,確定土地出讓金。

??第四十二條市住房城鄉建設管理部門會同相關部門,建立全市統一的市政基礎設施維護及資金保障機制,推進市政基礎設施全生命周期智慧化運營和管理。

??第四十三條在本市歷史建筑集中、具有一定歷史價值的地區、街坊、道路區段、河道區段等已納入更新行動計劃的歷史風貌保護區域開展風貌保護,以及對優秀歷史建筑進行保護的過程中,符合公共利益確需征收房屋的,按照國家和本市有關規定開展征收和補償。

??城市更新因歷史風貌保護需要,建筑容積率受到限制的,可以按照規劃實行異地補償;城市更新項目實施過程中新增不可移動文物、優秀歷史建筑以及需要保留的歷史建筑的,可以給予容積率獎勵。

??第四十四條本市探索建立社區規劃師制度,發揮社區規劃師在城市更新活動中的技術咨詢服務、公眾溝通協調等作用,推動多方協商、共建共治。

??第四十五條鼓勵在符合規劃和相關規定的前提下,整合可利用空地與閑置用房等空間資源,增加公共空間,完善市政基礎設施與公共服務設施,優化提升城市功能。

??鼓勵既有建筑在符合相關規定的前提下進行更新改造,改善功能。

??經規劃確定保留的建筑,在規劃用地性質兼容的前提下,功能優化后予以利用的,可以依法改變使用用途。

??鼓勵舊住房與周邊閑置用房進行聯動更新改造,改善功能。

??第四十六條本市加強對歸集優秀歷史建筑、花園住宅類公有房屋承租權的管理。經市人民政府同意,符合條件的市場主體可以歸集優秀歷史建筑、花園住宅類公有房屋承租權,實施城市更新。

??經區人民政府同意,符合條件的市場主體可以歸集除優秀歷史建筑、花園住宅類以外的公有房屋承租權,實施城市更新。

??公有房屋出租人可以通過有償回購承租權、房屋置換等方式,歸集公有房屋承租權,實施城市更新。

??第四十七條城市更新活動涉及居民安置的,可以按照規定統籌使用保障性房源。

??第四十八條市、區人民政府加強產業統籌發展力度,引導產業轉型升級。

??鼓勵存量產業用地根據區域功能定位和產業導向實施更新,通過合理確定開發強度、創新土地收儲管理等方式,完善利益平衡機制。

??鼓勵產業空間高效利用,根據資源利用效率評價結果,分級實施相應的能源、規劃、土地、財政等政策,促進產業用地高效配置。

??鼓勵更新統籌主體通過協議轉讓、物業置換等方式,取得存量產業用地。

??第四十九條國有企業土地權利人應當帶頭承擔國家、本市重點功能區開發任務,實施自主更新。

??國有企業應當積極向市場釋放存量土地,促進存量資產盤活。

??國有資產監督管理機構應當建立健全與國有企業參與城市更新活動相適應的考核機制。

??第五章監督管理

??第五十條本市對城市更新項目實行全生命周期管理。

??城市更新項目的公共要素供給、產業績效、環保節能、房地產轉讓、土地退出等全生命周期管理要求,應當納入土地使用權出讓合同。對于未約定產業績效、土地退出等全生命周期管理要求的存量產業用地,可以通過簽訂補充合同約定。

??市、區有關部門應當將土地使用權出讓合同明確的管理要求以及履行情況納入城市更新信息系統,通過信息共享、協同監管,實現更新項目的全生命周期管理。對于有違約轉讓、績效違約等違反合同情形的,市、區人民政府應當依照法律、法規、規章和合同約定進行處置。

??第五十一條市、區人民政府應當加強對本行政區域內城市更新活動的監督;有關部門應當結合城市更新項目特點,分類制定和實行相應的監督檢查制度。

??市、區人民政府可以根據實際情況,委托第三方開展城市更新情況評估。

??第五十二條財政、審計等部門按照各自職責和有關規定,對城市更新中的國有資金使用情況進行監督。

??第五十三條對于違反城市更新相關規定的行為,任何單位和個人有權向市、區人民政府及其有關部門投訴、舉報;市、區人民政府及其有關部門應當按照規定進行處理。

??第五十四條市、區人民代表大會常務委員會通過聽取和審議專項工作報告、組織執法檢查等方式,加強對本行政區域內城市更新工作的監督。

??市、區人民代表大會常務委員會應當充分發揮人大代表作用,匯集、反映人民群眾的意見和建議,督促有關方面落實城市更新的各項工作。

??第六章浦東新區城市更新特別規定

??第五十五條浦東新區應當統籌推進城市有機更新,與老城區聯動,加快老舊小區改造,打造時代特色城市風貌。支持浦東新區在城市更新機制、模式、管理等方面率先進行創新探索;條件成熟時,可以在全市推廣。

??第五十六條浦東新區人民政府可以指定更新統籌主體,統籌開展原成片出讓區域等建成區的更新。

??第五十七條浦東新區人民政府編制更新行動計劃時,應當優化地上、地表和地下分層空間設計,明確強制性和引導性規劃管控要求,探索建設用地垂直空間分層設立使用權。

??第五十八條浦東新區應當通過保障民生服務設施、共享社區公共服務設施和公共活動空間、構建便捷社區生活圈等方式推進城市更新空間復合利用。

??第五十九條浦東新區探索將建筑結構差、年久失修、建造標準低、基礎設施薄弱等居住環境差的房屋,納入舊區改造范圍。

??第六十條浦東新區應當創新存量產業用地盤活、低效用地退出機制。

??支持浦東新區深化產業用地“標準化”出讓方式改革,增加混合產業用地供給,探索不同產業用地類型合理轉換。

??第七章法律責任

??第六十一條違反本條例規定的行為,法律、法規已有處理規定的,從其規定。

??第六十二條有關部門及其工作人員違反本條例規定的,由其上級機關或者監察機關依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分。

??第八章附則

??第六十三條舊區改造、舊住房更新、“城中村”改造等城市更新活動,國家有相關規定的,從其規定。

??對舊區改造、舊住房更新、“城中村”改造的計劃、實施等方面,本條例未作具體規定的,適用本市其他相關規定。

??第六十四條本條例自2021年9月1日起施行。

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