寶龍地產:交出一份“正合適”的答卷

2021-09-08 09:56:04來源:東地產財經周刊

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??房地產行業大變局中,資本市場對房企的評判邏輯發生變化,穩健的策略顯然優于激進擴張,高速沖向千億的寶龍努力以“穩”的姿態示人。

??寶龍的半個身位,平穩跨進千億門檻。

??8月19日,寶龍地產(01238.HK)發布2021年中期業績。報告期內,寶龍地產實現合約銷售金額530.39億元,比去年同期增長68.2%。 

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??這是一份“正合適”的銷售答卷,對照寶龍地產2021全年1050億元的銷售目標,上半年完成度約50.5%,時間進度條和任務達成進度條近乎同步。

??寶龍地產期內銷售去化率一般,整體約62%-63%;但根據下半年計劃推出約1184億元貨值來推算,后半程只要能達到44%以上的去化率,寶龍地產便可實現全年銷售目標,完成千億蛻變。

??假如1184億元計劃貨值整體銷售去化達到上半年的水平,全年銷售甚至可以逼近1300億元。

??數據正印證寶龍地產總裁許華芳所言,“1050億元是一個相對保守和求穩的數字”。

??毛利率仍處較高水平

??高周轉時代普遍被認為已經結束,在資本市場警惕的審視下,每一個正經歷規模擴張的房企,都面臨同樣的追問:增長是否可持續性,現金流是否安全健康。

??財報顯示,2021上半年,寶龍實現營業總收入207.3億元,同比增長20.73%,其中地產結轉收入184.21億元,同比提升20.06%。期末寶龍預收賬款253.81億元,較期初增長11.53%,增速相對較慢,與近期寶龍銷售維持高增長存在背離。

??《東地產財經周刊》注意到,盈利能力來看,期內寶龍毛利潤同比增長14.61%至72.92億元,毛利率35.2%,較去年同期下滑1.9個百分點,但仍處于行業領先水平。期內凈利潤50.77億元,同比大幅增長45.28%,凈利率同比增加4.1pct至24.5%,增幅明顯,主要緣于合聯營業績貢獻、非經營性其他收益以及資本化比例增長的影響。

??截至2021年6月底,寶龍地產“三條紅線”指標仍維持在綠檔范疇,凈負債率為77.84%;現金比短債為109.29%;剔除預收款后的總資產負債率為69.98%。

??值得玩味的是,資產負債率69.98%,剛好擦過70%的政策紅線,主要得益于少數股東權益同比激增233.58%帶來權益的增厚。

??增長系于低成本土地

??僅靠“財技”,難以秀出未來。整個行業毛利率下降已經成為不爭的事實,在密集樓市調控尤其是集中供地政策的夾擊之下,留給房企的利潤空間已十分有限。

??昨天的土儲,就是今天的規模。聚焦長三角、推貨量充足成為寶龍地產業績高增長的主因,得益于上半年長三角商品房成交活躍,長三角對寶龍銷售額貢獻率達83%。寶龍于各月份的表現較好,尤其是3月、5月和6月,單月銷售規模破90億,接近歷史最佳水平。

??手中大量的低溢價土地儲備,為寶龍地產維持高毛利率提供了條件。寶龍地產在上半年避開集中供地的城市,借助低溢價綜合體拿地及勾地,將期內新增土地成本控制在了平均4927元/平方米的水平,平均溢價率約3.5%。其中綜合體拿地占比70%,實現期內新增投資貨地比2.7,整體土儲均價占當期銷售均價的22.8%,后期盈利空間可觀。

??上半年,寶龍長三角戰略擴張至安徽,同時借助商業勾地模式,首入大灣區的中山和佛山,大灣區2個項目均以底價勾地完成,合計權益可售貨值107.9億元,權益貨地比2.61,可售部分預期毛利率可達33%。

??布局能級影響后續發展

??“不拿高價地、不拿沒有利潤的地”,許華芳在業績發布會上對外明確了寶龍的“面粉觀”。

??拿地結構來看,寶龍提出“1+1+N”戰略,期內于長三角和大灣區權益土地款占比50.8%和34.1%。從城市來看,寶龍期內于佛山、溫州、中山、南京和武漢集中拿地,但多在市郊新區。

??《東地產財經周刊》了解到,至2021上半年底,寶龍土地儲備3774.92萬平方米,其中長三角土儲建面占比68.4%,大灣區占比6.9%;從能級來看,一線城市僅1.4%,二線城市39.9%,三四線土儲建面占比58.6%,更多聚焦于以及三四線的核心區域及一二線衛星城。

??“穩”字當頭沖千億,在小心翼翼擴張的背后,寶龍地產面臨的最大挑戰,可能更多來自于現有的布局及發展模式,能否在上規模之后,持續應對環境的變化,持續保持高質量的增長。

??已出現的一些征兆信號,值得注意。上半年寶龍地產回款率76%左右,低于去年同期85%的回款率,與寶龍地產布局的主力城市出現較大范圍市場波動不無關系。此外,近幾年寶龍推貨結構中商業與住宅的比例基本控制在三七開左右,在推貨結構相近的背景下,2021上半年商業項目對銷售額的貢獻度同比大幅下滑9pct至8.91%,整體商業去化表現不及住宅。存貨結構方面,期末寶龍已竣工未銷售物業172.27億元,同比增長18.08%,增速明顯。

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