52家物企股價“恐慌性”下探,行業風口已過?

克而瑞物管2021-09-08 08:37:09來源:丁祖昱評樓市

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??“經歷了2020年新冠疫情,物管行業價值迅速釋放,短短兩年實現快速發展。2021年上半年物企財報陸續發布,對比去年上半年向好的行情,今年卻“喜憂參半”。

??“喜”的是,上市物企財務數據和規模效益整體向好,上半年已公布中期業績的51家物企營收合計904億元,同比上漲54%,其中平均營收為17.7億元,高于平均值的物企數量達到了14家;16家物企在管規模超1億平方米,這一比例達到了近31%。上半年,51家物企凈利潤總和約為147億元,同比增66%。

??值得注意的是,對于行業而言,更多需要關注“憂”的部分。

??首先,行業競爭加劇,整合速度加快,上半年一系列并購、換股合作、出售資產事件頻發,行業“馬太效應”漸顯;再者,行業監管力度也在持續增強,業務服務需求不斷升維,都將給物企經營帶來不小的壓力。

??無論是從資本表現還是業績的角度,物管行業,終將回歸基本面?!?/p>

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??上市物企已達52家,年內11家

??2020年以來,物管行業迎來“上市潮”,至2021年物企上市速度再加快。

??據克而瑞物管監測,截至今年9月初,共有52家物企成功登陸資本市場,年內成功上市的物企達到11家,較去年同期6家上市物企數量幾斤翻倍。目前,仍有24家物企正在排隊,上市熱情不減,預計年底至明年初將迎來上市高峰。

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??隨著港交所上市門檻提高,加之受房地產的調控政策影響,物企從地產開發板塊獨立分拆,通過上市來實現資產的升值,促使物企積極謀劃上市。目前,物企闖關資本市場有兩個明顯的特征。

??從審批節奏來看,物企獲批進度放緩,同比延后約36天。根據克而瑞物管統計,2020年1-9月初上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時171天,而2021年同期的11家物企平均用時207天。以此估算,24家上市物企或將在年底至明年初集中上市。

??此外,年內上市物企以中小規模為主要特征,根據待上市企業招股書信息披露,目前24家待上市企業于2020年年底的在管面積均值2623萬平方米,中位數1926萬平方米;除了長城物業、富力物業、世紀金源服務外,其余企業規模均在4000萬平方米的量級之下。

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??物業股價“恐慌性”下探

??從上市物企股價變動來看,與去年物企一發財報,股價就應聲上漲的聯動效應截然不同的是,今年財報季,物業股依然相對低迷。

??過去幾個月,物業板塊出現兩次集中式回調。

??第一次出現在今年年初,大部分物業股股價距離峰值幾近“攔腰斬”,除了修復過高的估值以外,受去年8月以來房地產調控“三道紅線”政策的波及,物業股一騎絕塵的上漲動力被壓制,尤其是去年10月以來幾只新股相繼破發,更加劇了股價的下行壓力。隨著3月左右物企財報的發布,物業股終于止跌回升,當月物業板塊平均漲幅約5.3%,較前月增加2.9個百分點,也達到了2020年9月以來的漲幅峰值。

??第二次是在7月底,受國家對教育等民生行業的調控影響,資本市場整體避險情緒較高,包括龍頭物企在內的幾乎所有物業股下跌,物業板塊在6月、7月、8月股價平均漲幅分別為-1.3%、-14.0%和-1.5%,整體降至波谷。

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??物業股兩次下探反映出行業仍然存在的問題,一方面資本存在的投機性和不理性,另一方面物管行業多項規范性政策不斷出臺,以規范行業發展。政策初期難免會帶來一部分負面情緒,但長期來看,政策不是為了打壓物業管理行業,長期來看有利于行業進一步規范發展,向良性競爭的成熟市場轉型。

??具體企業而言,據克而瑞物管監測2021年1月至9月3日物企股價情況,52家上市物企累計漲幅均值為-4.7%,其中漲幅最高的是和泓服務,上漲98.9%,中海物業和濱江服務位列第二、三名,分別上漲62.4%和58%。

??從物企上市之日至2021年9月3日計算,股價漲幅最高的是旭輝永升服務,上市至今上漲762.9%,此外,中海物業和碧桂園服務自上市以來股價漲幅也超過500%。行業長期價值仍然凸顯。

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??服務“滿意度”大幅提升

??克而瑞物管去年提出的“物企服務力”已成為行業共識,追求高質量服務是行業的本質要求,物業管理行業歷經四十年發展,“服務”始終是物業管理行業最核心的關鍵能力。

??縱觀上半年物企中期業績報告,如何用數據量化“服務”指標?從滿意度層面來看,通常業主的滿意度在很大程度上會影響企業的收繳情況,因此,克而瑞物管通過應收賬款/營收總額的比值來衡量企業的“滿意度”情況。

??該比值越低,表明企業的應收賬款向營收轉化的能力越強,一是企業采取了比較行之有效的收繳措施,另一方面也意味著業主對服務的滿意度相對更高。

??整體來看,2021年上半年上市物企應收賬款/營業總額比值均值約為52.9%,低于2020上半年的60.1%,說明企業整體服務質量較去年上半年有所提升。

??從企業維度來看,19家物企的應收賬款/營業總額比值較去年同期有所下降。其中雅生活服務、綠城服務、招商積余、華潤萬象生活等物企,營收快速增加的同時,收繳能力也在不斷的提升,意味著企業正在通過品質服務,實現業績的快速增長。

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??頭部企業營收規模效應顯著

??規模發展,仍然是行業主旋律。

??根據克而瑞物管統計,2021年上半年上市物企平均在管面積約1.2億平方米,其中已有16家企業當前在管規模超1億平方米,占比約30.8%。

??規模越高的房企,在市盈率和營收方面都有更好的表現。

??從估值角度來看,大規模的企業估值表現顯著優于普通企業。大于1億平方米、介于1千萬平方米和1億平方米、小于1千萬平方米的三組企業對應的平均市盈率分別約為29.0、16.1及6.8。

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??規模的快速增長帶動營收上揚。2021上半年51家已公布中期業績的上市物企的平均營收約為17.7億元,其中14家物企營收高于當前上市物企平均值。頭部企業營收規模效應顯著,其中碧桂園服務成為上半年唯一一家營收突破百億的企業。

??具體企業而言,2021年上半年營收TOP5企業分別為碧桂園服務、恒大物業、雅生活服務、綠城服務及保利物業,營收分別為115.6億元、78.7億元、62.5億元、56.0億元及51.5億元。營收TOP5物企于上半年規模TOP5物企高度重合,營收對應企業在管面積呈現正相關。

??營收TOP5物企上半年收并購優勢顯著,通過不斷的整合、收購,加速規?;瘮U張。

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??近兩三年物業管理行業迸發出極大的活力,成功經歷疫情的挑戰,也讓行業的價值得到再次彰顯。行業的快速發展勢必會夾雜一些不理性的聲音,資本市場的回調也有助于擠出行業內的水分,而一個相對理性的資本環境,更有利于物業管理行業的健康、有序發展。在行業“大浪淘沙”之下,回歸服務初心、始終堅守和鍛造服務能力的物企終將享受時間的復利。

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