正榮地產能否穿越大浪淘沙時

2021-09-07 10:02:48來源:東地產財經周刊

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??2021年8月27日,正榮地產(06158,HK)報收 4.40 港元,總市值 193.9 億港元。在過去三年時間內,這家公司以 250 億港元為市值中樞,上下波動。股價的箱體波動像極了這家公司當前面臨的現實,生存暫且無憂,但發展并不容易。畢竟,比起同行同等規模的房企泰禾、華夏幸福、藍光發展等曝出的債務違約問題,穩健地活著就是一種幸運。

??活著

??8 月下旬,正榮地產交出中期成績單。

??這份業績報告顯示,公司上半年的合約銷售金額 823億元,同比增長47%,已完成全年目標的55%;營業收入160 億元,同比增長10%;凈利潤15億元,同比增長18%;歸母凈利潤12億元,同比增長33%??陀^說,這是份還看得過去的財報。時至今日,在行業債務違約頻繁發生的背景下,能夠穩妥穿越寒冬就是勝利。

??此時此刻,或許沒有人會否認,對相當數量的中小房企而言,當年萬科的“活下去”,正在成為現實。

??三年前,當萬科主席郁亮喊出“活下去”的口號時,曾引發全行業軒然大波,在那個房價依然在快速攀升,一線城市仍在快速去化的時刻,這種過分的危機感,容易讓人感覺矯情。

??然而,在房價飛漲的年代,房地產擠占大量金融資源之后,金融政策全面轉向,金融行業去地產化急劇提速,2020年底的《房貸集中度管理制度》又加劇了金融行業對地產業的信貸調整速度,全行業均面臨資金緊張的狀況,一些房企“十個鍋五個蓋子”的游戲玩不下去了。正是在這樣的背景下,近五年高速擴張的正榮地產,能在劇變世道急踩剎車而無意外,本身就是一個幸事。因為,從時間維度上說,企業的發展,就是個比拼存續時間的殘酷游戲。

??標簽

??在國內房地產發展進程中,福建房企是一個特殊的存在。

??正榮地產是其中一員,盡管這個群體都在努力撕掉閩系房企的標簽。但正所謂贏虧同源,享受了高周轉、高負債的高速擴張,就必然要承擔高負債所帶來的信貸收縮壓力??陀^來說,福建的中小房企,由于早年大多激進擴張,融資成本普遍偏高。與頭部房企相比,今天也面臨著兩倍、甚至更高倍數的融資成本壓力。比如,正榮地產中報披露的融資成本在6.35%,而一些頭部房企,其融資成本在3%至4%之間。

??但是,起家于福建不應該成為房企不能說的秘密?!稏|地產財經周刊》觀察到,在某些階段,金融業確有這種近乎地域性的偏見,但并非全部現實。與一批掙扎于信貸收縮中的房企不同,今日A股市場上,深證市場市值第一名的股王,更是來自福建的寧德時代。

??據說,曾有早年的投資人看到寧德時代董事長曾毓群辦公室掛有“賭性更堅強”的書法,該投資人心想這果然是福建人,便調侃說“你為什么不掛愛拼才會贏呢?”,曾正色道:“光拼是不夠的,那是體力活;賭才是腦力活?!苯裉?,新能半年報看點源動力電池領域笑傲全球,個人財富超越馬云的曾毓群,仍然以福建地名打頭的企業,在硬科技道路上,演繹福建人的精彩。

??試圖撕掉福建房企標簽的房企,本質上代表的是不自信,無論提與不提,金融機構的偏好與偏見就在那里。

??中局

??與撕掉閩系標簽相比,練好內功才是關鍵。

??“三道紅線”事關融資大局。中報數據顯示,正榮地產的凈負債率 57.2%,較 2020 年底下降 7.5 個百分點;剔除預收賬款的資產負債率 72.4%,相比上年末下降 4.2 個百分點;現金短債比 2.2 倍,短期負債在債務中的占比繼續下降至 28.5%。根據“三條紅線”政策,剔除預收款后的資產負債率超閾值,歸為“黃檔”行列。公司表示,爭取年底“三道紅線”指標全部達標。

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??此外,《東地產財經周刊》認為其公司財報背后,仍有一些看點值得注意。正榮地產財報顯示,盡管上半年毛利增速放緩,但凈利潤依舊保持較快增長,主要得益于出售子公司的收益。報告期內出售附屬公司收入8.53億元,該項收入貢獻了上半年凈利的 56.75%,而去年同期凈利僅為0.13億元。這種非經常性損益,并非常態,半年報錄得不錯的財務數據,能否在下半年延續仍然是個挑戰。

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??無論如何,面對持續高壓的政策環境,去化趨緩的項目,對于棋到中局的中小房企來說,活下去仍是危機驅動下的冰冷現實。

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