孫宏斌警告行業:2021下半年市場比較困難,安全第一

李葉2021-09-02 10:28:28來源:中房報

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??不少人說孫宏斌變了。證據是,在近幾年業績發布會上,昔日金句頻出的“段子王”孫宏斌發言比過去克制、低調不少。

??變化的不止發言風格,一向以“拿地大師”“收并購大師”形象出現在人們視野中的融創中國,也開始喊話“降低風險”“安全第一”。

??“我們現在需要安全,如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤;目前所有企業無論開什么價都沒有辦法并購?!?月31日,融創中國召開2021年中期業績投資人會議,孫宏斌在會上表示。

??“融創未來3年第一目標是降低融資成本,我們要把信用評級做到投資級。為此我們不僅僅要降低負債率,還要降低負債規模,因為在這種情況下才能把融資成本降下來?!彼J為,“三條紅線”是合理政策,給出了3年寬限期,是比較務實的指標。

??根據融創中國披露的2021年半年報數據,孫宏斌所言非虛,融創中國“三道紅線”指標正在持續改善。截至6月30日,融創中國剔除預收款項后的資產負債率約為76%,較2020年底下降約2.3個百分點;凈負債率為86.6%,較2020年底下降約9.4個百分點;現金短債比約為1.11。

??營業收入方面,截至今年6月30日,融創中國合同銷售金額約為3207.6億元,同比增長約64.3%;收入約958.2億元,同比增長23.9%;毛利約為199.8億元,同比增長12.5%;毛利率20.8%,同比下降2.2%;歸屬母公司凈利潤119.9億元,同比增長9.4%;核心凈利潤約為131.5億元,同比增長0.8%。

??截至8月31日收盤,融創中國報19.9港元/股,漲幅1.95%。

??“2021年下半年可能比較慘烈”

??2021年年初,融創中國提出了6400億元銷售目標。2021年過半,這個目標實現了一半。

??在營收類各方面數據都漲勢喜人情況下,毛利率同比略有下降。但根據業績報告,扣除重估影響,毛利仍處于行業較好水平,毛利約為人民幣253.1億元,毛利率約為26.4%?!?/p>

??同時,融創中國提供的資料顯示,2021年下半年總可售資源超6600億元,將為業績增長打好基礎。

??在眾多投資者看來,融創中國完成全年銷售目標是大概率事件。

??對于2021年下半年房地產市場,孫宏斌略有些悲觀。他稱,今年上半年市場比較好,下半年市場壓力很大,“今年的市場特別像2018年上半年銷售比較好,貸款比較難;下半年貸款一樣難,但銷售大幅下滑,我們預計下半年市場會比較慘烈?!?/p>

??在孫宏斌看來,2021年下半年市場不好有兩方面原因:第一,一些企業壓力比較大會降價;第二,國家政策比較堅決,市場對房價有了不上漲預期,加之經濟壓力比較大,購買力會受到影響。

??對于市場上一些企業出現的“暴雷”“資金鏈斷裂”等事件,有投資者呼吁孫宏斌總結一下“暴雷”企業特征。

??對此,孫宏斌表示,“要了解別人公司挺難,出現問題的企業其實兩年前就已經看到了,問題的出現一定是綜合性的,要么是布局出現問題,要么地買貴了,要么戰略有問題,要么產品有問題,要么把錢挪走了?!?/p>

??“如果2017年買的地現在還沒賣,現在就虧很多錢了?!睂O宏斌表示,很多企業在2017年和2018年上半年買了貴的地,發現一賣就虧錢然后還不賣,我就告訴他們,虧的要趕緊賣,賣了之后干新的事,你留著虧得更多,也不知道在等什么。

??“要留出安全邊界”

??這不是孫宏斌第一次在業績會上表示要“控制拿地”。不過,說著“控制拿地”的融創中國2021年上半年拿地并不少。據克而瑞數據顯示,截至6月10日,在集中供地中融創共拿地41宗,位居全國房企首位,比第二名萬科還多11宗。

??在5月股東大會上,有投資者就拿地問題向融創中國發起提問。對此,孫宏斌回應是,融創通過公開市場拿地規模大概占新增土地儲備1/3左右,雖然這幾個月拿地數額看上去比較多,但很多項目都有合作伙伴,實際上融創需要投入的資金并不多。

??“以杭州為例,融創拿了4塊地,其中3宗報價都未達到競自持階段,這幾塊地自持部分最后都由合作伙伴原價拿走,保證了利潤空間。此外,4宗地融創整體權益比為52.5%,實際出資一半?!睂O宏斌表示。

??7月,有報道稱,房企拿地銷售比不得超過40%,被納入“三道紅線”試點房企已被監管要求買地金額不得超年度銷售額40%,統計范圍包括公開市場拿地、通過收并購方式獲地的支出。同時,有業內人士表示,上述拿地銷售比計算依據為權益口徑,非全口徑統計數據。

??根據融創中國業績報,2021年上半年公司獲取權益土儲貨值2135億元,權益拿地銷售比37.9%,剛好在標準之下。若把時間拉長至一年(2020年7月至2021年6月),公司權益拿地銷售比僅為28.5%。

??同時,融創中國表示,2021年下半年將主動控制拿地總量及節奏,審慎獲取高質量土地,預計權益拿地銷售比控制在20%以內,全年權益拿地銷售比預計控制在30%以內。

??對于這一拿地目標,孫宏斌表示,“2021年下半年市場壓力會比較大,包括融資市場和銷售,我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤,我們現在需要安全?!?/p>

??“不僅要降負債率,也要降負債規?!?/p>

??會上,孫宏斌還談到了收并購與負債關系,“目前所有企業無論開什么價,都是沒有辦法并購的,因為我還要同時并購你的債務?!?/p>

??關于降低負債,融創中國態度堅決。

??“融創不僅要降負債率,也要降負債規模?!睂O宏斌稱,公司要在3年內將融資成本從目前8%降到5%以內,信用評級做到投資級。

??2021年上半年,標普將融創主體評級上調至BB,展望穩定;穆迪及惠譽將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創強勁的基本面、較高的凈利水平以及預期將持續下降的財務成本與杠桿水平,維持“買入”評級。全球領先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創提升至“低風險”評級,評分位列70家境內參評房企首位。

??不過,不愿意并購的融創中國就在今年4月剛花費99.1億元收購彰泰集團80%股權。據悉,并購項目多達54個總資產超487億元。

??這次收購邏輯是什么?

??從數據上看,彰泰作為廣西規模最大本土房企,2018-2020年連續3年銷售額均超過200億元,其中2020年廣西區域的全口徑銷售額達到224.5億元、權益銷售金額達到161.4億元,均位列第一。根據廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計算,市場占有率約為5%,超過碧桂園位居首位。今年一季度,彰泰繼續以47.44億元領跑,增長預期向好。

??至于負債方面,彰泰集團董事長黃海濤曾在接受采訪時表示,“我們‘三條線’全部都是綠的,凈負債率非常低,只有百分之十幾,在銀行存的錢比我們從銀行借的錢還要多,沒有欠政府一分錢,沒有任何違約,資金情況也非常良好?!?/p>

??或許這是孫宏斌打消收購疑慮的原因。

??對于2021年下半年收并購市場,孫宏斌卻并不看好,“收并購市場目前來看機會很小,因每家企業都有負債上限,并購勢必會導致企業負債總額上升,政策雖然沒有對房企負債總規模下降有明確要求,但對負債上限是有要求的?!?/p>

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