專訪溫鋒華:從“勁松模式”實地調研看北京舊改

楊鎵2021-08-16 10:54:23來源:中國房地產網

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住建部中國城市科學研究會城市轉型與創新研究專業委員會秘書長溫鋒華住建部中國城市科學研究會城市轉型與創新研究專業委員會秘書長溫鋒華

??在“勁松模式”聞名北京市的同時,北京市朝陽區勁松街道依然在持續推進社區改造升級。

??作為全國率先引入社會資本用于推進老舊小區改造更新,后授權企業對社區低效空間進行改造提升和長期運營的成功案例,勁松社區舊改項目成為北京市聞名的“勁松模式”,并在全北京乃至全國老舊改項目中得到推廣。

??8月9日,北京市住建委發布《2021北京住房和城鄉建設發展白皮書》中介紹,北京市將老舊小區改造作為城市更新行動重要內容、作為重要民生工程和發展工程、作為“民生改善綜合體”,加大力度推進。同時再次提到推廣“勁松模式”,鼓勵積極引導區、街與社會資本雙向選擇、合理對接,精準補齊公共服務短板。

??8月11日,中國房地產報記者采訪到8月初剛走進勁松社區進行實地調研的城市與區域規劃方面專家,中央財經大學政府管理學院副教授、住建部中國城市科學研究會城市轉型與創新研究專業委員會秘書長溫鋒華博士,就“勁松模式”及北京市老舊改造相關問題進行探討。

??中國房地產報:實地調研 “勁松模式”,你有哪些收獲?

??溫鋒華:“勁松模式”是北京市舊改探索的一個典范,對其總結的相關文章的報道已經比較豐富如其“黨建引領”的典范性、“多元共治”的共同締造理念、“先嘗后買”的物業服務、沉浸式的公共空間設計等等。

??從我們團隊研究的視角出發,我們認為它最大的特點是成功通過引入社會資本,創新性的解決了北京老舊小區改造的動力問題,通過靈活的運營機制創新,實現了老舊小區的可持續發展,并實現了社區物業極大的升值。

??總體上,現階段老舊小區業主對于改造意愿并不強烈,其中很重要的一個原因是改造資金來源問題,業主并沒有自己出資的意愿。勁松社區通過引入城市更新運營商愿景集團,與街道簽訂為期20年的運營協議,在不改變社區物業產權的前提下,通過對社區公共空間的統一規劃、統計改造,挖掘可運營的公共空間,愿景集團通過獲得這些挖掘出來的新增公共資產的運營權,與相關的專業機構合作運營,獲得相應的“微利”回報,加上愿景集團提供的“先嘗后買”的專業化物業服務帶來的物業收入,根據愿景集團的測算,他們預期10年內可以收回全部前期投入成本,此外,還有10年的運營盈利期,基本可以實現勁松社區的“微利可持續”發展的長遠目標。

??中國房地產報:如果全面推廣“勁松模式”,你覺得可能會面臨的最大困難是什么?

??溫鋒華:對北京老舊小區改造目前最大的困難是在頂層設計層面的改造動力問題,也就是改造資金的來源問題。引入社會資本參與老舊小區改造的一個必要前提是社會資本必須找到資金回報出口,并在社區公共資產的運營期內實現兩者的平衡。與傳統的土地財政模式下的房地產開發可以實現快速的資金回籠不同,老舊小區改造由于沒有發生產權的改變,因此并不能實現資金的快速回籠。

??愿景集團通過“勁松模式”的探索,蹚出了一條“微利可持續”的老舊小區投融資道路,但是由于各類老舊小區情況千差萬別,“勁松模式”并不一定完全適用于其他老舊小區,如有些小區規模過小,并無足夠公共空間增加可產生經營流水的公共資產供投資方運營。因此,需要政府、運營企業、業主等各方主體多元協商,因地制宜,通過片區統籌、街區統籌、其他資產置換等方式,找到一條適合本社區改造的融資通道。

??“微利可持續”的老舊小區改造模式與傳統房地產企業的開發模式在資本的回收周期上有較大的差距,因而難于找到有充足的資金實力、足夠運營經驗又愿意長期參與社區公共資產運營的城市更新運營商投入到老舊小區改造中來,這是我國當前城鎮老舊小區改造工作推經過程中面臨的最為重要的瓶頸問題。

??中國房地產報:你如何看北京市目前舊改項目推進情況?

??溫鋒華:對北京的舊改應該有兩個層面概念。一個是一般意義上的“舊城改造”,這是一個城市永恒的話題,北京作為一個具有三千多年悠久歷史的文化名城,從建城之日起,就在不斷的改變更新過程中更替發展,近年在舊改領域開展的工作包括舊城改造、棚戶區改造、危舊房改造、胡同改造等等。

??第二是專指《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》中提出的老舊小區改造工作。這次老舊小區改造工作,北京市政府從2017年起就開始做了大量的前期探索與實踐,從2017至2019的三年里,全市累計確認老舊小區200多個。2020年國辦文件出臺之后,北京市給本市定的目標是150多個,2021年增長為400多個。

??通過一年多的探索,愿景集團在“勁松模式”基礎上,先后在石景山的魯谷社區、大興的棗園社區取得比較好的實踐,首開集團在春秀路小區、石景山老山東里北社區、蘇州街橋西社區的實踐亦得到社會的廣泛認可,被統稱為北京城鎮老舊小區改造的“勁松模式”和“首開經驗”。

??但是,由于老舊小區改造的復雜性,涉及從規劃設計到公眾參與、市場運營等多個環節,相比于舊城重建,工作更為復雜,溝通時間成本更高,導致全市舊改的整體工作較之2020年國辦發文之初的預想,還有較大差距。在已經推進改造的社區中,各項配套設施的改造如加裝電梯等,由于溝通成本和規劃報建手續較為復雜,也進度較慢。因此,還需要繼續加大對社會資本的招引,探索更加靈活多變的舊改模式和工作路徑,進一步加快北京市城鎮老舊小區改造的工作進度。

??中國房地產報:北京市住建委在這次的白皮書中,特別強調了老舊改的相關情況,你怎么看當下舊改的重要意義?

??溫鋒華:舊改的重要性主要體現在如下幾點:

??一是它是解決人民群眾對美好生活的追求與落后的居住環境之間矛盾的核心抓手。隨著我國城鎮化水平進入穩定發展階段,我國城鎮建設的主流從增量的建設轉入存量的挖潛提升階段。像北京這樣的特大城市,經過多年的增量擴張,老城中心區留下了大量的老舊小區,這些老舊小區由于建設年代較久,加上早年建設質量與配套標準較低,社區居住環境普遍惡劣,公共空間先天不足,停車等配套設施嚴重不夠,地下管網等基礎設施日益老化,嚴重影響居民的生活質量,落后的居住環境與人民日益增長的美好生活的需求之間矛盾越來越突出。

??二是城鎮老舊小區改造是支撐我國“六穩”“六?!惫ぷ鞯闹匾窂?。習近平總書記在考察上海時提出,要堅持以人民為中心的發展思想,積極推進舊區改造,切實打好舊區改造攻堅戰,不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。李克強總理也指出,加力推進城鎮老舊小區改造工作,是更好滿足群眾對美好生活的需要,是支撐“六穩”“六?!惫ぷ鞯闹匾窂?。城鎮老舊小區改造工作,已經上升到國家戰略層面的重要工作之一,是落實人民城市人民建,人民城市人民管的重要抓手。

??三是城鎮老舊小區改造是提高城鎮中心區土地集約化利用的重要途徑。位于城市中心區的老舊小區,土地價值高,但由于早期規劃建設標準的滯后,房屋的容積率較低,公共空間利用率低,造成土地利用和產出率低下。通過對老舊小區的統一規劃,整合優化社區土地資源,可以實現社區內建設用地的充分和循環利用,拓寬社區的空間容量,為社區鄰里中心、基礎設施,市政道路和公共綠地等提供更多空間。

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