越秀房托的半年報和新的REITs伙伴

曾冬梅2021-08-13 10:59:29來源:中房報

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??近一年多來反復的疫情給商業地產行業的經營帶來了巨大挑戰,相關上市公司的業績曲線也隨之起伏不定。8月9日,越秀房地產投資信托基金(00405.HK以下簡稱“越秀房托”)發布上半年業績,期內該公司錄得2.86億元的凈利潤,相較去年同期的2.12億元虧損有明顯改善。

??但若是以2019年中期7.3億元的凈利潤為參照,不難發現,越秀房托的業績離疫情前的正常水平仍有較大距離。該公司管理層對業績的回升還是抱有樂觀預期,其董事會主席林德良在業績發布會上透露,部分物業受今年上半年的疫情影響,出租率有所下降,相信下半年的表現會比上半年好。

??疫情也沒有打亂其他房企發行REITs的計劃,新城控股在7月底表示將以9個商業物業作為底層資產,在新加坡設立信托基金并上市。綠地控股的酒店REITs有了點小變化,但該公司的相關人士強調,存量資產的資本化方向不變的,REITs這條路是要堅定走下去的。

??上半年業績企穩回升

??業績公告顯示,2020年上半年,越秀房托實現經營收入8.82億元,同比上升6.1%,物業收入凈額為6.39億元,同比下降2.3%。除稅后及與基金單位持有人交易前的凈利潤約為2.86億元,同比增長234.7%。

??該公司旗下的物業組合共有8項,包括位于廣州的國金中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場,位于上海的越秀大廈、杭州的維多利商業中心,以及武漢的越秀財富中心、星匯維港購物中心。這些物業的產權面積共約97.3萬平方米,可供出租面積約63.3萬平方米,其中,成熟性物業的產權面積占了70.4%,成長性物業占29.6%。

??截至2021年6月底,越秀房托的整體出租率為93.2%,同比增長1.1個百分點,仍保持在較高水平。估值也相對穩定,8個物業的重估價值為344.88億元,與去年同期一樣。

??細分物業來看的話,疫情多少還是有些影響。該公司表示,今年五、六月份廣州暴發疫情,對本地項目尤其是餐飲、酒店業態帶來一定影響。據林德良透露,越秀房托旗下的酒店、公寓今年5月份已經恢復到2019年5月份的水平,達到95%的入住率,四季酒店平均每月有3000多萬元收入,但因為廣州出現疫情,6月份僅錄得200萬元-300萬元的收入。他表示,7月份以后,酒店及公寓的運營已恢復正常,相信下半年會有更好表現。

??廣州白馬大廈上半年的出租率為90.1%,同比下降了7.2個百分點,采購商因疫情而無法到位也是主要影響因素。林德良介紹,在疫情期間,該公司對大廈的1、2、6、8樓都做了不同程度的翻新和租戶調整,希望可以搶到疫情恢復后的機會。他認為,全國的服裝市場正在復蘇,白馬大廈到年底有望達到95%-98%的出租率。

??房企REITs隊伍有望擴大

??作為全球首只投資于中國內地物業的上市REITs,越秀房托一直是業內的標桿。該公司2005年底在香港聯合交易所上市,十多年來給投資者提供了穩定的投資回報,還獲得了穆迪及標普的“投資級”評級。

??不少業內專家都認為,越秀房托具有很強的特殊性,它的成功發行,既有政策的東風又與其國企背景息息相關,其他處于類似資產負債率和現金流狀況下的企業很難復制。

??在越秀房托之后,內地雖然也推出了鵬華前海萬科REITs、中信啟航REITs等產品,但都不屬于真正意義上的REITs。2021年6月,首批9只公募REITs試點項目在滬深交易所正式上市交易,這被認為是標志著我國公募REITs的正式誕生,但也僅限于基礎設施領域。

??而“三道紅線”下的開發商顯然沒有耐心靜待內地REITs對房地產打開大門,他們迫切需要打通海外通道,將大量存量資產變現、優化資產負債表。7月30日,新城控股表示,公司正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業作為底層資產,在新加坡設立信托基金,再申請向相關投資者發行信托份額,以實現于新加坡證券交易所主板上市。該公司認為,設立信托基金并上市,是對公司商業地產開發全流程打通的一次探索嘗試,有利于拓展融資平臺并擴大投資者基礎,優化公司資產負債結構,也有利于促進公司商業地產的輕資產化運作,提高開發運營能力,實現長期可持續發展。

??國盛證券表示,成立REITs將至少回籠9個商業項目約45%-49%的投入資金(未考慮評估增值),有利于新城控股改善“三道紅線”指標,降低公司財務杠桿。

??綠地控股早在2016年就有了設立REITs的想法,最初是計劃將19家酒店物業打包在新加坡上市。綠地控股“出?!钡男拍詈軋远?,即便內地已經推出了基礎設施REITs,但在該公司看來,從基礎設施擴展到商業地產,還需要三年的時間。

??根據年初的消息,綠地控股的REITs項目已經在2020年底獲得新加坡證券交易所的上市許可,計劃裝入4家酒店,在2021年中上市。然而大半年過去,這個REITs并未如期落地。

??8月10日,綠地控股的相關人士表示,首批計劃放入資產包的幾家酒店都是比較優質的資產,目前已有潛在買家希望產權購買,這種方式效率更高。但最終公司是選擇繼續將這幾家酒店打包做REITs,還是進行產權買賣,目前仍未確定??梢悦鞔_的是,目前全球資產價格正處于比較好的歷史位置,即便第一批酒店未能成行,其他酒店資產也可以繼續走REITs這條路。

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