無錫二輪集中供地成風向標 房企拿地格局悄然生變

楊鎵2021-08-06 08:36:09來源:中國房地產網

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??8月4日,隨著9宗地塊搖號完成,無錫第二輪集中供地正式落下帷幕。在7月房地產調控收緊消息不斷的大背景下,作為首個啟動第二批集中供地的城市,無錫土拍頗具風向標意義。

??8月2日,無錫以23宗地塊拉開全國第二輪集中供地大幕,不同于4月首輪集中供地時16宗地塊拍賣由兩天變3天的激烈戰況, 此輪拍地速戰速決,全程不到5個小時。最終以5宗地塊底價成交,8宗地塊未觸頂,9宗地塊報價達到上限,轉入搖號程序,1宗地塊流拍,總成交金額262.25億元的結果收場。

??根據貝殼研究院數據,此次22宗住宅用地成交平均溢價率為4.1%,和第一批12.39%相比有明顯回落,土拍市場降溫明顯。

??值得注意的是,在首輪無錫集中供地中收獲頗豐的幾家房企,在二輪供地中均未報名,比如融創、招商和建發。而新入場的大華此前曾多次出現在無錫土拍市場上,均未有收獲,此次成功獨立拿下3宗地塊,終于如愿以償。

??從無錫首輪供地結果來看,“三條紅線”及補丁政策的“緊箍咒”發揮了效果,特別是“購地金額不能超過銷售金額40%”這一重點觀察指標,對部分頭部房企拿地節奏影響頗大,這或將導致第二甚至第三輪全國集中供地土拍中,房企整體拿地格局發生改變。

??優質地塊集中上場

??吸引80多家房企參與競拍

??8月2日,無錫在第二輪集中供地中推出包含經開區1宗、濱湖區3宗、錫山區4宗、梁溪區4宗、新吳區4宗及惠山區7宗在內的23宗土地,總出讓土地面積約123萬平方米,總起拍價253.4億元。

??“覆蓋面挺廣,也比較平均?!奔以跓o錫的業內人士喬菲這樣評價此輪供地地塊品質,她表示經開區和濱湖區都是很不錯的區域,而梁溪區和惠山區都屬于老城區?!皟烧呦啾?,梁溪區相當于北京的西城區,惠山區則相當于北京的石景山區?!?/p>

??核心區域優質地塊集中供應,吸引80多家房企參與競拍,其中保利、首開、中海、綠城、大華、弘陽、中信泰富、金融街、越秀、美的、綠城、路勁等房企均對5宗或5宗以上地塊報名。

??熱度最高的梁溪區虹橋新村東揚明路與金鉤橋路交叉口地塊,共計77家房企報名參與,是本場單宗地塊參與競拍房企最多地塊,該地塊最高限價18000元/平方米,報價在報名期間已觸頂。

??第二熱門地塊是濱湖區五湖大道與和風路地塊,共計59家房企報名參與?;萆絽^錢橋街道上偉路與錢洛路地塊、濱湖區震澤路與信成道地塊參與競拍房企在20家以上?;萆絽^惠山新城惠學路與利市路地塊、惠山區錢橋街道錢洛路與342省道地塊參與房企在10家以上。而剩余地塊參與競拍房企均不足5家,其中惠山區XDG-2021-20地塊因無人報價而直接流拍。

??“以一個老無錫人的觀念,梁溪區和濱湖區是兵家必爭之地。最冷門的應該是錫山區,次冷門是惠山區,近幾年新吳區發展也不錯?!贬槍Ψ科髨竺闆r,喬菲表示不意外,“新無錫人會有不一樣的理解,而現在的無錫大多都是新無錫人?!?/p>

??面對冷熱不均的地塊,房企在無錫此輪集中供地中,表現更理性,出價也更果斷。

??與無錫第一輪集中供地時,兩個小時才成交一宗地塊,16宗地塊競拍激烈拉鋸不同,此輪拍地熱門地塊報名期間報價已提前觸頂。梁溪區模具廠地塊10輪競拍后進入搖號環節;惠山區錢橋錢洛路與342省道交叉口東南側地塊進入限時競價2分鐘沖破中止價;濱湖區和璽南地塊10分鐘也快速達到19500元/平方米。

??最終5宗地塊底價成交,8宗地塊未觸頂,9宗地塊報價達到上限,轉入搖號程序,1宗地塊流拍。成交的22宗地塊中,東亭板塊、陽山板塊、錢橋板塊、惠山新城及錫北鎮刷新周邊成交樓面價,該輪供地總成交金額262.25億元。

??此前,無錫4月首輪集中供地中16宗宅地,全部拍出,15宗地塊觸頂,其中10宗地塊刷新周邊成交樓面價,總成交金額255.5億元。兩輪供地對比來看,無錫土地市場整體降溫明顯。

??受“不超過40%年銷售額”影響

??房企拿地格局生變

??在本輪供地中,大華、仁恒、寶龍、中信泰富、金融街、中海、中梁、龍湖等均有所斬獲。首次進入無錫市場的大華成為這輪供地最受關注房企,大華以43.85億元總成交金額獨自取地3宗,其中惠山區宗地通過搖號擊敗21家對手成功勝出。

??大華是上海老牌房企,自2017年開始積極市場化拿地,去年至少新進入6、7個城市。此前大華曾多次出現在無錫土拍市場上,但均未有收獲,此次一共報名了9宗地塊,頗有志在必得之勢。

??大華曾在公開采訪中表示,公司將以上海為原點,在長三角區域、環渤海區域、中西部、西南區域及港粵澳大灣區域持續布局。據不完全統計,2021年以來,大華已斥資140多億元在上海、杭州、廣州、濟南、大連等城市拿地。加上此次在無錫市場的積極表現,大華對未來發展規??是竺黠@。

??新加坡房企仁恒再度以10.64億元底價拍走經開區一宗新地,地塊樓面價12900元/平方米。此前,在無錫首輪集中供地時,仁恒首次進入無錫市場,也是在經開區拿到一宗地塊。

??另外,值得注意的是,在首輪無錫集中供地中收獲頗豐的幾家房企,在二輪供地中均未報名參與,比如融創、招商和建發。在無錫首次集中供地中,融創曾一舉斬獲惠山區3宗地塊和梁溪區1宗地塊,總成交金額約66.78億元,成為當時最大贏家。

??有不愿透露姓名的業內人士表示,拿地房企格局改變跟“房企投資拿地不能超過年銷售額40%”相關政策有關,“截至今年上半年,超過這個指標的房企有22家,建發和招商蛇口都在其中?!痹撊耸勘硎?。

??貝殼研究院高級分析師潘浩認為,從房企規???,第二批集中供地前50規模房企拿地金額為75.6億元,占總成交金額28.8%,與首批集中供地前50房企拿地金額占比69.0%呈現顯著下滑,“這表明通過搖號方式,中小規模房企、本土房企均有機會競地成功,市場呈現多元競爭局面?!?/p>

??潘浩分析,此次集中供地參拍80多家房企可分為3類,第一類是意圖首進無錫的房企,例如大華、昌建與越秀,尤其大華在此次集中供地收獲頗豐,成功落子3宗,昌建通過搖號競地一宗;第二類是深耕無錫的房企,例如中海、金融街與美的皆已深耕無錫多年,此次競拍可視為在無錫持續補倉,具體表現上,金融街成功獲地2宗,中海與美的各落子一宗;第三類是首批次收獲較多但此次沒有明顯動作的企業,上次拿地最多前三房企,此次僅有龍湖斬獲一宗地,其他2家甚至沒有參與競拍報名。

??拍地規則改變 “馬甲”公司受限

??作為基本面良好、土地成本相對較低的城市,無錫土地的吸引力在首輪集中供地中已經有所展示,原計劃兩天的集中供地因激烈拉鋸最終延長為3天。在首次試水集中供地后,根據冷熱程度,各大城市土拍相繼進入精細化管理和規則調整階段,而無錫也針對首輪供地情況積極進行了調整。

??在首輪集中供地后不久,無錫市自然資源和規劃局要求參加土拍的競拍公司承諾除該競拍主體公司外,無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”,或是“我公司(該競買人)下屬控股子公司”參與競拍,違反者將一年內禁入無錫土地市場。

??同時,相較于首輪供地,本輪無錫集中供地加大了供應量,出讓面積較首輪新增32.05萬平方米,整體供地面積達121.35萬平方米;供應總量占今年三次集中供地總量的41%。地塊品質方面,更是一口氣推出核心區域梁溪區4宗優質地塊,一改以往緩慢推地節奏。

??在土地出讓方式方面,將原本“重點地塊達限價后搖號+其余地塊達限價后競自持、競租賃住房”模式,全部調整為“達到上限后全部搖號”。

??“資金實力外,就是靠運氣拿地,隨機性增加?!蹦撤科蠊ぷ魅藛T評價。

??貝殼研究院高級分析師潘浩表示,受益于土拍規則調整,無錫此輪集中供地溢價率、樓面價均有所回落,分別是4.1%和11964元/平方米,與首批次用地12.39%和15060元/平方米相比皆為明顯下幅,有效達到穩地價、穩房價與穩預期的效果。

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