莫斌、祝九勝等11位房企大佬坦言:市場壓力較大

2021-09-06 09:04:06來源:丁祖昱評樓市

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??“房企2021年中期業績發布會接近尾聲。對于房地產行業而言,2021年是坎坷的、曲折的。繼去年8月23日以來,房地產融資“三道紅線”,房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地相繼落地,隨著三大重磅政策的出臺,房地產行業邏輯正在發生改變,行業格局也迎來重塑。

  這些政策對行業帶來的改變不可逆轉,如果房企不從根本上改變傳統開發模式,最終出路或將是走向消亡。

  我們選取了11位房企大佬在業績會上關于政策、投資拿地策略以及對未來市場的判斷等核心觀點,其中包括碧桂園莫斌、萬科祝九勝等行業內舉足輕重的一群人,在面對復雜的外部形勢、政府調控、市場端、融資端等各個方面的壓力下,大部分行業大佬比想象中更為積極。??”

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??未來3年,碧桂園的目標是復合增長率10%左右,對于實現這一點,我有信心,信心來源于國家希望行業健康發展,行業是肯定永遠存在的,這也是企業愿意看到的。 與此同時,到2035年我國城鎮化率將會達到70%,雖然未來10年城鎮化速度會減慢非常多,但整體進程肯定是平穩健康繼續推進的,共同富裕非常重要。 我相信未來幾年中國經濟增長仍然是很好的,因此,在大環境下,要靠自身的管理提升企業競爭力。

??至于當前政策、融資形勢嚴峻的問題,我認為政策目的其實是讓房地產市場健康發展,而整體市場的健康發展其實是對碧桂園最有利的市場,自2018年以來,碧桂園的競爭力已經得到長足進步,因此我們也有信心為股東和投資者帶來穩健的回報。

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??很多人都在提今年以來房地產市場多項調控的問題,其實2017年的時候就已經開始強調“房住不炒”、“租購并舉”,萬科的解讀能力不一定比金融機構強,對企業來說政策是拿來遵守的,主基調越明顯、越一致,對從業的企業來說就更好安排一些,萬科把不突破紅線,長期處于綠檔放在優先考慮。求穩,穩中求進是我們的基本前提,不去預測天氣,老老實實種地,盡可能地讓收成可以得到各方滿意。

   “雙集中”對市場、對萬科來說都是新生事物,是一種挑戰,萬科目前也處于適應和磨合的過程,可以確信的是未來需要堅持穩健的投資,量入為出,需要堅持投資紀律,關注投資質量和效益。 萬科一再說不預測天氣、也沒辦法解讀政策,其實不是托詞,越短期的預測越難做,長期還可以做預測,短期很難預測準。對萬科而言,全年壓力還在,從更長遠的推斷來說,整個行業的毛利下降是大家都看得到的,什么時候能回升?隨著精細管理、產品、服務,回報水平的提高,肯定就會高一些。 萬科是戰略導向非常清晰的公司,多年來萬科一直堅持長期主義,行穩致遠,沒有把規模和速度當成唯一的目標來看待,在規模和效益、短期和長期、風險和收益之間權衡。規模超5000億之后,在規模與能力之間,要擔起責任,先能力后規模。

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??公司自2017年開始加大了拿地力度,持續補充土地儲備,其中71%布局在一二線城市。有質量的投資為未來的銷售和結算利潤打下了堅實的基礎。公司秉持“平衡發展觀”,努力追求規模和利潤的持續均衡增長,在行業收益率顯著承壓受限的大背景下,公司將不斷提高投資質量和經營效率來實現均衡發展的目標。

??目前來看,部分第二輪集中供地城市出讓中止,主要原因是競買規則出現了調整,大部分城市競買規則主要出現以下三個方面的調整:第一,參加宅地競拍企業需具備房地產開發資質;第二,加強對房地產企業購地資金的來源審查;第三,單宗地溢價率不得超過15%,在達到溢價率上限的時候,主要通過搖號等方式確定競得人。

??政策意圖是通過調整競買規則,避免土地市場過度非理性競爭,合理引導市場預期,促進土地市場的平穩運行。土拍規則的調整,或有助于土地市場進一步回歸平穩,在今年三四季度的二三批次集中供地中,我司將結合不同城市集中供地的具體情況,合理安排投資節奏,選擇符合投資標準、有潛力的標的,努力做好投資工作。

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??對于整體市場來看,房地產行業體量大、韌性強,旭輝堅持看好中國城市化,看多房地產業。我們認為,在長效機制作用下房地產業正走向平衡健康的發展道路,目前在穩房價、穩地價、穩預期政策作用下,局部過熱的土地市場正在降溫。對此,房企應該主動采取各種方式去杠桿、降負債,房企財務更加穩健。

??目前來看,行業集中度的減緩符合行業發展階段,之前集中度提升較快主要因為大型企業容易獲得更高杠桿,現在主要依靠企業的融資成本、精益管理、數字化能力等內功,不會像杠桿那樣快。未來2-3年內市場份額還是會向大企業集中,10-20年后會剩下不多的大企業以及一大批專精的小型開發商。

??旭輝目前已售未結轉1500億元左右,毛利率在20%左右,未來應該能保持行業以上的毛利率。今年有信心進入綠檔,未來三年希望權益后銷售金額保持每年15%的增長,每年銷售權益比在55%以上,2024年向70%努力,保持35%的派息率,租金收入保持50%的復合增長率,凈負債率維持在65%以下。

??我們認為,未來房企需要轉變增長方式,加快變革,注重經營效益、財務穩健、產品服務、精益管理、可持續發展,加快向數字化企業轉型。旭輝的數字化管理包括經營提效、決策賦能、創新發展,在“房地產+”業務方面也起到了很大的作用,這兩年旭輝的數字化在行業內屬于第一梯隊的,在前10以內。

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??今年多個管控的鋪排,甚至在二手房、服務方面都涉及,可以看到監管期望到2024年完成行業清晰秩序的出現。龍湖更加關注企業社會責任,更加關注ESG等方面,龍湖將保證每年核心凈利潤15%,甚至達到20%。我們將用兩個策略來保證。

??拿地方面,龍湖70%拿地在“兩集中”城市,89%在一二線,龍湖會繼續堅持這個策略,主要在于龍湖有穩健財務的底氣。

??融資方面,“三道紅線”比較清晰,當前又加入了幾個輔助的紅線,包括拿地和簽約的關系,凈現金流為正的判斷。龍湖比較慶幸自己堅持主動融資,不去碰危險的品種。

??龍湖財務的主動策略在拿地端越來越顯現出戰略的主動性,我們可以等,可以保持定力尋找更好的土地。我們有息債增長的上限是15%,目前基本上已經用滿了,下半年我們將尋找替換和迭代,將結構做得更好,獲取更長的賬期,更低的成本。

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??今年調控密集與首輪集中供地有關,管理層希望集中供地去穩地價穩預期,但結果不太好,出現比較貴的土地,但預期又比較好,確實需要比較嚴的調控去抑制房價的上行壓力。

??我們認為,大的政策不會變的(三條紅線、貸款集中度管理、集中供地),就是每一個細節會有調整。比如,第二輪集中供地有改變,對房企資質有要求,不會拍保障房,會學北京去競房子的品質,但也會增加成本,我們也在算賬。整體來說,政策還是偏緊,可能到年底會有適度放松,整個行業目前政策壓力還是比較大。

??未來銷售增速方面,我們不會為了增長速度要達到多少而去拿地,沒必要去做虧本的生意。全年的投資很難預測,第二輪集中供地政策變化比較大,未來我們還是會積極參與,理性拿地。

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??組織改革上,金茂上半年做了一個扁平化的變動,這個事情我們做了兩年的準備,主要的想法還是希望打造一個服務化的總部,圍繞一線的業務開展工作,以項目為中心,以營銷為中心,推動我們組織構架的扁平化打造,目前已經基本完成,由15個部門變12大中心,總部將成為服務性的總部,目前來看比較平穩,效果也很不錯。

??關于拿地規模,中國金茂一直保持了正常的節奏,上半年我們拿地比去年同期的多,我們拿地和銷售是匹配的,嚴格按照監管的40%要求來獲取土地。

??整體的調控我們認為應該是已經到了最嚴厲的階段,而且我認為各個方面的調控都已經動起來,所以應該說不會再有更多的,或者說更大的動作在地產這方面來體現。實際上我們對中央的這些調控還是歡迎的,因為這樣行業才能行穩致遠,走的可持續性更強。接下來的集中供地會走向一個限房價、控地價、競品質的方向,這個還是正確的,也就是說地產這個行業的風險和過去比,會變得比較小。

??對于我們地產商來講,我認為機會會更多,所以大家不需要過度悲觀,需求還是存在,只要政府通過他的手,把風險控制在一定范圍內,企業做好自己的工作,這個行業還是很有做頭的,前景還是一片光明。在這個階段里面,上上下下還是需要堅定信心,我們還是很看好未來發展的,作為金茂本身,我們過去幾年,調控以后,政策穩定以后我們拿地都比較好,都很順暢,風險也比較小,也能看到未來銷售的增長和毛利率的提升都是政策帶來的機會。

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??房地產仍然是個好行業,未來10年仍是中國經濟重要的價值貢獻行業。調控的目標不是讓行業成為末日,而是平穩健康發展中的軟著陸。企業擁有產業鏈及供應鏈的控制,才能在行業中突出出來。

??中南的房地產業務將堅持大眾主流住宅產品定位,深化健康住宅的核心理念,持續推進標準化,提升產品質量,在提高運營周轉效率基礎上,適度控制規模增速,努力實現合同銷售合理增長,確保預售資源竣工和收入確認。

??隨著集中拍地政策調整,中南將在城市輪動中找機會,在獲地比中找空間。

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??隨著中國房地產價格與交易量在期內強勁反彈,房地產政策調控加強。2021年上半年,政府疊加對房企的融資限制,部分房企出現流動性緊張、甚至債務違約。另一方面,行業發展危中有機,未來國家政策更大幅度傾向都市圈區域,圈內具潛力城市將出現結構性機會。

??在“房住不炒”與穩控房地產金融杠桿的政策基調下,預期中國政府對房地產調控政策依然偏緊。同時,中國政府面對房地產也已堅定其“穩房價、穩地價、穩預期”的政策目標,確保房地產市場的平穩發展。面對充滿挑戰的行業環境,我們始終堅持長期可持續穩健發展。展望下半年,我們將致力繼續優化業務與融資結構。目前已經采取強而有力的措施,強調銷售去化及回款,強化現金流管理,做好減杠桿的應對措施。我們有信心能夠駕馭行業的挑戰,并把握未來的發展機遇。

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??今年年初定的銷售目標1500億元,上半年目前進度來看,完成目標壓力不大。下半年市場感覺有點下滑,但我們應該問題不大。關于規模問題,我曾經多次來講,強調高質量發展,規模、效益和安全要平衡。我認為,規模會帶來優勢,包括成本分攤。未來規模要與經營能力互相匹配,未來3年保持適度的規模增長,要與行業、基本政策面匹配,做個動態調整,未來會穩步增長。

??三條紅線和集中供地政策對行業影響很大,對過去經營模式是種推進改革。從第一批集中供地來看,熱點城市地價還是往上走,未來利潤率還是會降部分的。

??目前政策對我們挑戰與機遇并存,我們有信心一定能做好,在本輪調控中正榮一定會往前發展。

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??禹洲是一家一直以量入為出、穩健為主、內房股穩健型地產商,對年初之事深刻改革與反思。

??第一,我們以集團總部財務中心為導向,建立完善財務體系化建設,以財務指標為根本,貫穿到投資、營銷、成本、回款、盈利等各個指標跟節點上,確保決不允許再出現任何的過失。

??第二,與安永達成共識,這兩年疫情,安永審計團隊已經兩年多沒有跨過深圳河。所以我們根據安永建議,建議深圳安永一起嚴把投資及合同交付使用的一個準則,提前做好審計前的各項工作。另外安永建議每兩個月舉行一次高層會議,根據安永要求, 及時落實到位。

??第三,摔跤不可怕,可怕的是沒有改變。管理層我們會嚴格吸取教訓,絕不允許再出現任何的過失。摔跤后你則會更加審慎有為,量入為出,穩健為主,以高位盈利為導向有質量發展,確保禹洲走向百年,做精做細我們的地產,做好做強我們的項目。

??(以上排名順序不分先后)

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