林峰:房企財務的“五顯五隱五征兆”

林峰2021-07-26 12:16:18來源:旭輝控股集團

掃描二維碼分享

??今日“煙花”臺風來襲,困于家中,望窗外狂風驟雨,黑云壓城,聯想起地產行業的境地,幾許類似,同樣風雨交加,近來更是暴雷聲不絕于耳。遂提筆總結若干望聞問切之觀測指標,希望能用之以規避風雨雷暴,靜候到云開日現的彩虹之時。

??黑云壓城城欲摧

??今年地產的調控進入深水區,特別是金融層面,而且是全主體、全方位、全聯動的調控,施行了銀行分級管控、企業三道紅線、購房者按揭、地方政府的舉債和出讓金歸口,將四大主體都納入管控,還從表內到表外,從境內到境外,從貸款到商票,無死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。降準帶來的一萬億,也是嚴防死守不能流入地產行業,整個行業的融資規模比去年大幅下降,據克而瑞不完全統計,2021年上半年,100家典型房企的累計融資額為6090億元,同比下降34%,環比下降29%。

??行業資金的緊縮之下,地產行業暴雷的消息也此起彼伏,一些困難已久的公司也就算了,但連一些濃眉大眼的同志也叛變了革命,讓人措手不及。有金融界的高層人士預估,如果金融政策的收緊維持到年底,可能百強地產企業會有十家以上會遇到資金困境,如果有黑天鵝事件出現,可能這個比例數會更高。

??如何識別房企的財務風險,可以將金融機構和行業監管的經驗做法,總結成為五顯五隱五征兆的十五個判斷標準:

??五顯五隱五征兆

??一、五顯是指五個顯性財務指標,也就是政府已經深思熟慮好的三道紅線和兩個觀察指標:

??1、剔除預收賬款后的資產負債率指標:不能超過70%,這個指標體現的是負債總額占比總資產的關系,因為預收賬款不需要歸還,交付后會變成結轉收入,相對風險小,所以從負債中剔除,70%是當下行業相對比較優秀的水平,有些企業遠高于這個數字。

??2、凈負債率指標:不超過100%,凈負債率是用企業的有息負債總額扣除賬面現金后,除以凈資產的數值。有息負債除剔除預收賬款之外,還剔除了往來款等,這個指標體現的是有息負債的凈額與企業凈資產之間的關系,行業優秀的企業,一般這個數字可以控在70%以內。

??3、剔除受監管資金的現金短債比:不超過1,這里的現金是賬面資金扣除受政府和金融機構的監管資金之后,也就是自由流動資金,短債是指企業一年內到期的債務,這個指標體現的是短期償債能力,超過1相對安全,優秀企業一般超過1.5,甚至2。

??4、經營性凈現金流為正:所有經營性現金收入扣除所有經營性現金支出,這是企業的自身造血能力,代表長期健康程度,融資性現金流不計算在內。但地產行業買地的支出也計入了,這個數值對于成熟型企業會為正,但對于增長型企業,常常買地投入會大于銷售收入,但是差距過大的話會有流動性風險,所以列為觀察指標。

??5、投資買地的金額:不超過年度累計銷售的40%,這個指標關注土地投入的總額,希望限制買地支出。但是由于地價在不同區域占比不同,這個指標也不太公平,比如一二線城市的貨值中地價的占比常超過70%,如果要控在40%以內,只有兩種情況,一種降低拿地金額,壓縮增長,另一種是到地價占比貨值低于40%的三四線城市去投資,所以也只是列為觀察指標。

??五個顯性指標基本體現企業的大風險,今年已經在幾十家房企中試行,未來可能會在所有的大型房企中普遍推廣,作為核心健康指標,一旦超過,會被教練強行瘦身。

??二、五個隱性指標也是大家可以從財報上分析得出,不太被關注但是也相當重要:

??1、總負債周轉率:

??用年度的總權益回款除以總權益負債,可以看出現金流對負債的年度覆蓋水平,如果大于等于1,說明企業一年內的權益回款就能覆蓋權益負債,屬于優秀水平,如果負債要兩年以上的回款才能覆蓋,就壓力大了,三年的話,可能就比較危險了。

??2、資產的流動性:

??企業的資產如果流動性好,隨時可以套現,也能降低債務風險。資產流動性跟項目布局和類型有關,總體來說,零售物業好過整售物業,住宅項目好過商辦項目,一二線好過三四線。很多港資地產企業的負債率都很低,主要也是因為他們早都轉型為自持收租的業務模式,負債的回款覆蓋以租金收入角度去考量,大宗商業資產的流動性也較弱,所以用低負債提高安全性。

??3、債務集中度:

??三道紅線中的現金短債比只針對一年內到期的債務,有時還不容易判斷風險。債務根據不同的類型,集中兌付的情況不一樣,比如信托與發債等,是大額集中到期,開發貸好些,跟著銷售進度走。如果自由現金不足,又集中在某個時間節點有大額兌付的情況,就要高度重視,至少要提前三個月看轉化安排。

??4、真實利率水平:

??企業的非標融資利率,比如信托、私募、基金、商票貼現等的利率水平,更能體現企業融資的真實利率水平,能比較客觀全面地反應企業的綜合情況,如果短期內非標利率突然大幅上升,則必有事發生。

??5、表外負債情況:

??報表上的負債并沒能體現全部的負債,觀察一下小股東權益也是還原企業明股實債可能性的一個重要方式,不是看小股東權益比的高低,而是看小股東權益占比與其分紅占比是否匹配,如果小股東權益比遠高過其分紅比,說明隱形債務可能較多。

??五個隱性指標結合五個顯性指標一起來看,能夠更加客觀綜合地體現企業的債務風險度。

??三、此外還有五個征兆指標是在財報或公告上所沒有的,屬于望的范疇,不一定準但是有一定的預警性:

??1、傳言:有的企業一直有負面傳言,始終未能徹底澄清,那么哪怕傳言未成真,也要小心,因為無風不起浪,巨風常起于青萍之末,對于債券,不要有僥幸心態,贏了也只是票面值,空間有限,輸了卻是可能歸零。

??2、名單:經??纯唇鹑跈C構的白名單,因為黑名單不一定有,哪怕有也不會輕易告訴你,看白名單容易些,交叉對比分析一下,如果企業都不在多家主流金融機構的白名單上,就要注意了,即使不抽貸,但如果只有存量沒有增量融資時,也是很危險的。

??3、人事:企業近期的核心高層,比如CEO或是CFO的變動情況,如果人員頻繁變動,就要小心謹慎些,此時企業要么正處于磨合動蕩期,要么可能有些隱情壓力。

??4、買地:如果企業近六個月的買地量極少,也是非常值得關注的情況,正常情況下,六個月滾動周期的新增投資貨值至少應該與銷售持平,如果要保持增長,補的貨要更多過于銷售才行。如果不買地,說明業務已經在高度收縮,或是資金鏈承壓較大。

??5、項目:證券的投資分析師常會到企業的實地進行考察和調研,這個方法可以套用到對地產企業的項目踏勘和分析上。選幾個項目去看一看他們的產品力,聽一聽客戶的反饋,算一算售價與成本間的差距,基本可以看出企業盈利的基本能力,如果大部分項目不賺錢甚至虧損時,可以考慮提前撤退。

??五顯五隱五征兆,是觀測房企財務安全性的一些經驗標準,也可以作為財務風險內控的自律要求,有病治病,無病預防。如果企業只是碰到一兩個,并不代表就有問題,但如果交叉踩中好幾條,就要小心了,君子不立危墻之下。

??此外股東結構也是另一個重要參考因素,從抗風險能力來看,同樣的指標下,國企大于民企,央企強于地方。但不論國企民企,都應該順應大趨勢,控負債、降杠桿,有質量的發展才是正道。

??行至水窮處 坐看云起時

??危機危機,有危必有機,目前不論股債,房產行業都處于絕對的低谷期,也正是一個投資的窗口期。有一些小規模的地產企業和投資者,在這個時間點,常常買不到地,不是資金量不夠,就是地價抬過高,這時的策略,不如放棄買房買地,拿著資金改為買股買債,打不贏他,就買了他,讓他們替你打工,不僅價格更便宜,還不用辛苦干活,樂得輕松。

??現在行業中好幾個優秀企業都能滿足三五一十五原則:分紅率超過5%,市盈率小于5倍,市凈率低于0.5倍,ROE超過15%以上。買這些股票,比買房買地的流動性好、安全度強,并且收益率高。當然,得挑對能熬過紅海的企業,行業回歸正常之后,常態應該是十幾倍的市盈率,如果本身買的又是有持續增長的企業,那兩項疊加,收益率還是可觀的。

??這個時候中小房企上市,也不是最佳時機,企業融到的資有限,股東也拿不到現金,同時中介和監管的成本也高,不如做并購重組,選一些優秀的企業合作,有可能資產出讓的價格還能高過上市發行的價格,且后繼的業務與財務風險都有更強的伙伴共擔。

??彼得·林奇曾經總結,哪怕是普通人,投資自己熟悉的行業,也可能勝過專業投資者。當然所有的投資都先考慮好本金的安全性。企業的現金流安全性決定了債券漲跌,企業的成長性和價值創造能力則決定了股價漲跌。

??五顯五隱五征兆主要是看債務風險,選擇房企股票也可以從五個緯度去觀察:

??? 毛利潤率水平:銷售價格扣除直接成本,不容易被調整,比凈利率真實,是最實際的經營水平,體現企業的價值創造能力,也即盈利能力。

??? 交易量:股票交易量的影響會越來越重要,是因為不論港股A股,機構投資者的比例都越來越高,如果股票沒有交易的活躍度,機構投資者都無法買入,退出也不能保障,則不容易漲。

??? 增長率:每年企業銷售、回款與利潤的增長率是否跑贏行業平均,投資者是根據增長率動態看股價趨勢的,最重要參考指標就是PEG。一般來說,中等偏上的規模企業增長率會略高于頭部企業,中等偏下的增長率可能沒有,也可能更高,波動風險大些。

??? 持續穩定的分紅政策:穩定的分紅體現了穩健經營,有現金且守承諾,保持持續的股息增長,也能吸引很多長期的養好和保險基金的持倉,有利于股價的平穩增長。

??? ROE水平:如果企業常年的ROE水平都高過行業平均數,說明的同樣利潤水平下的周轉率高,或是同樣周轉率下的利潤率高,兩者都意味著其可能有機會持續跑贏大盤。

??衣食住行,都是基礎的民生行業,房地產行業會持續經營下去,哪怕再嚴厲的調控,也是為了行業平穩健康的發展。沒有倒閉的行業,只有倒閉的企業。選擇好,就可能規避風險、低點投資,從而化危為機、借勢而行,在這一輪全球貨幣超發的泛濫中,也許是一個不錯的避風港。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}