朱靜:房地產行業未來是綜合實力的競爭

2021-03-16 17:47:49來源:中房網

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??中房網訊 3月16日,由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合主辦的“2021中國房地產TOP500測評成果發布會暨房地產高峰論壇”在上海舉行。備受關注的"2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500"、"TOP500首選供應商服務商品牌"等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作,已連續開展13年,相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

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上坤集團董事長  朱靜

??上坤集團董事長朱靜表示,房地產行業在現在這個時間點,再靠過去單一的能力,原來的高度,或者高的杠桿能力,這些理念已經過去了,未來是綜合實力的競爭。我們看房地產行業,在這樣一個17萬億的市場,有很大的區域化的布局和區域化特征的市場,我們理解一下它是一個斗地主的爭上游的模式,這個行業市場容量最夠大,能不能在這個行業真正成長起來,應該是四個重要的能力:戰略清晰的投資能力、產品能力、運營能力和人才儲備的能力。今天的市場已經不再像過去可以用時間消化,有時候項目真的可以虧錢,要系統化戰略投資。上坤第一個五年深耕在上海,第二個五年是做到地產前30、上海前30后,布局三大核心經濟圈,第三個五年要把自己作為城市優質生活服務商。

??以下為文字實錄:

??尊敬的馮會長劉部長,地產界各位同仁大家下午好,聽到前面的各位演講嘉賓,特別是劉會長說到的,在今年整個500強測評里面,在更多維度增加了房地產企業的高質量的發展這樣一個評價的維度和權重,我覺得應該是對于房地產整個行業是一個非常有意義的,也是非常重要的一個事情。

??我自己理解因為我今天的演講稱不上,是作為一個成長型中小房地產企業的代表,我自己對這個行業的理解,以及未來這個行業的探索,大家知道房地產發展到今天,無論如何不能再用過去曾經很多公司高速發展的模式衡量今天行業的背景,所以我想首先簡要分析一下行業背景,整個工作的體系其實已經一萬美金,中等收入的人群超過4億人,其實未來改善消費需求是一個大的需求,不僅僅是一些新經濟的消費領域,對于地產行業消費也應該是一樣的。我今天會在現場做一個調研,在座的各位誰對自己的房子非常滿意,自己不想換的可以舉個手,我很滿意,終身居住,舉一下手。不會沒有吧,這個就是我們可能國內未來的消費升級的一個非常大的需求。

??第二個方面在今天這個大的經濟背景下,其實在我們今天中國這樣一個疫情特色的防控的戰略下,我們整體的經濟有很大的增長,包括金融整體的增長還是在10以上,這個部分還是和房地產有關系,我自己理解從今天的時點,國家對房地產政策的穩定性越來越強,調控的精準度也是為什么準了,就是說房住不炒是未來的大勢,但是所有的調控的政策都不是想把房地產真的是調整沒了,或者調整有問題,而是希望這個行業持續健康平穩發展,這是一個大的基調。

??再看一下近半年出來的這樣的一些相關的房地產整個金融的調控政策,無論三道紅線還是兩條紅線,我自己理解,首先是我們先說兩條紅線,無論是銀行業,對于整個房地產信托的控制,還是對其他的金融資源,我理解是一個資源的再分配,可能很清晰界定掉房地產行業和非房地產行業的對于整個社會金融資源的占用的比例,不能再像過去一樣可以多吃多占,應該在這個比例范圍內持續平穩的發展,這是第一個資源的再分配。

??第二個資源的再分配是整個房地產行業內的再分配,我理解讓更多的房地產行業慢慢回歸到同一個起跑線,從資產負債和現金短債等等指標,現在有第一批指導名單第二批指導名單,每個月交財務報表的整體情況,降低自己的負債率,現在整個金融政策的調控是為了讓整個行業也是持續健康平穩發展,我覺得這是我們要認知到的一個很現實的情況,所以我自己理解的房地產行業的高速度發展已經一去不復返了,對于企業高歌猛進和原來高融資杠桿的時代已經一去不復返,這是一個大勢,我們要理解整體環境。

??因為我們總部在大虹橋辦公,也提供了百強行業四五十家,但是還有一些企業可能我們在交流的時候,很多企業上三年要上千億,其實在私下交流的時候,今天無論政策環境還是金融環境還是整個大的調控政策,都是此時此地此景,就是剛剛講的,都不一樣的,面對今天這樣的限制,我自己對整個房地產行業的理解,我覺得未來無論城市化率還是整個改善性的需求,對房地產行業至少還有10年的黃金期,大家說房地產特別難做,但是盤子這么大,這是前幾天我看一個對行業很有研究的人我看他的朋友圈,其實你的行業這么小,自己做的事情做了嗎,我贊同劉部長的內容,你的管理相對來說是比較粗放的,產品粗放,我們這個地產行業的容錯率我覺得是非常非常高的,我們舉一個餐飲行業的例子,如果每一個餐飲公司出現一個食品安全的問題,可能這個餐飲公司真的會變成一個發展的轉折點。但是地產行業呢,我們可以看到地產行業在不同的城市,有多少個關于工程質量的一系列的投訴的問題,糾紛的問題。

??但是有了這些質量的問題,糾紛問題的企業其實還是在持續甚至快速發展,說明這個行業的容錯率蠻高的,第三成本控制的粗放,地產行業整體的成本控制以萬為單位控制的,但是和制造企業來講有很大的差異,我自己對地產的轉型我有自己的一點保留的意見,就是如果你今天在你本領域的行業里,你真的沒有做到這個行業的上游公司,你怎么就指望你今天的轉型轉到別的行業就可以做得好。我不認為一個非常能成的一個邏輯,行業本身做不好去轉行其他的行業,這是一個畫問號的,而且行業整個粗放的管理,是今天這個行業的通病,我們特別欣喜看到我們500強評選,很大會提高質量安全的維度,會進一步促進地產行業的健康平穩的發展。

??現在這個時間點,再靠過去單一的能力,一原來的高度,或者高的杠桿能力,這些理念已經過去了,未來是綜合實力的競爭,在今天這個行業大部分小不等于弱,現在看到很多地方性區域的,他們在產品的質量,客戶的口碑,山東一家企業做的非常好,包括安徽有一些個別的企業,就在一個城市,一年做80、100的銷售額,比任何城市的溢價要高,因為客戶對他的質量認可,對他信任,這是未來一個趨勢,怎么把我們行業的安身之本的事情做好,上周剛剛成立的一個行業的后來者,很多人說房地產沒有機會了,還做什么,我自己一直在探索這個方面,我們從商業來講,一方面就是打橋牌模式,就是這個行業贏者統吃,數一數二的人存在的,第三名活不下來,房地產現在還不屬于這個商業模式。

??我們看房地產行業,在這樣一個17萬億的市場,有很大的區域化的布局和區域化特征的市場,我們理解一下它是一個斗地主的爭上游的模式,這個行業市場容量最夠大,你能不能在這個行業真正成長起來,所以我們用了11年時間進入了資本市場,我對這個未來的理解,它應該是四個重要的能力,高效發展的四個能力,首先是戰略清晰的投資能力,第二是產品能力和運營能力和人才儲備的能力,首先看投資能力,今天的市場我就說今天已經不再像過去的時間可以消化了,有時候項目真的可以虧錢,要系統化戰略投資。我們第一個五年深耕在上海,第二個五年16年做到地產前30之后,上海前30,就布局三大核心經濟圈,第三個五年把自己的城市優質生活服務商,沒有更多在自己的本職沒有做好,就指望自己把別人的事情做好的事情。

??對產品理念方面,在美學和人文方面是未來的客戶特別需要的,我們這個也做了一個嘗試,我們在蘇州一個項目,我們和大理書局聯合,進去就是一個書店,這個項目交付之后,我們是聯合經營的一個書店,客戶非常喜歡,他們家孩子四點半放學可以在書店寫作業,還有一些簡餐。

??包括人才的組織,我們認為未來的整體的市場競爭是真正的人才的競爭,可能慢慢的行業的邊界越來越模糊,只要有人會贏得未來的大的市場,對于我們來講更多會關注整體的變化我們把自己定位為一個具有強大的自我更新能力或者自我糾紛能力的,我們會關注外部市場內部執行的敏捷這些方面,我們再來看今天整個金融的調控,對房地產而言,融資能力今天已經不是重要的,讓錢找你是一種能力,特別是過去幾年高速的發展,我們看一下怎么通過四大能力提升整體資金周轉的效率,才是真正房地產未來十年黃金期,甚至更長時間的發展,我自己理解,未來的地產應該是劉部長講的也是不謀而合,進入高質量發展的階段,未來企業競爭的鴻溝越來越大,單一點和局部線的競爭很難勝出,但是優秀的房地產企業還是有很長的黃金期。一家有理想或者理想化的公司,我們希望未來更長時間,成為一家高質量發展的公司。謝謝。

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