銀川樓市新政落地:強調穩房價控地價 曾因房價連漲被約談

高拯坤2021-08-25 10:40:30來源:中國房地產網

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??房價連漲被約談之后,銀川加碼樓市調控的新政終于落地了。

??8月23日下午17時許,銀川市住建局聯合市發改委、市公安局、市自然資源局等12個部門,正式對外發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,提出8條樓市調控具體措施。

??此前的7月29日,因房價地價增長過快,市場預期不穩,引起社會廣泛關注,銀川與徐州、金華、泉州、惠州等5個城市被住建部約談,并納入房地產市場監測重點城市名單。

??此次新政是對約談的響應。據中國房地產報此前報道:8月17日,銀川市有關部門負責人在接受記者采訪時稱,住建部約談后,市里相關領導隨即返回銀川,組織召開了多次緊急會議,對各項工作作出部署,相關政策文件也是加班加點在起草。

??報道還提前透露出新政的出臺時間,上述負責人稱,目前已經明確銀川要收緊房地產市場調控,相關文件已基本擬定,本周內(8月15日-8月21日)將上報。預計樓市新政將在下周(8月22日-8月28日)正式出臺。

??新政出臺后,外界普遍認為這是加強版“銀八條”。原因在于,去年9月29日,銀川市就已經發布了《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,這份舊版的通知中,同樣也涉及8條樓市調控具體措施。

??加強版“銀八條”在舊版的基礎上,明確提出二套房首付比例調至不低于50%。同時還繼續收緊商品住房限購、限售政策,寧夏戶籍居民家庭在銀川市轄區限購2套住房,寧夏以外戶籍個人在銀川市轄區限購1套住房,市轄區內新簽訂的商品房買賣合同滿3年后方可轉讓等。

??但最受市場關注的是,加強版“銀八條”更加側重于土地端,優化“限房價、控地價、提品質”住宅用地出讓競拍規則,嚴格管控土地溢價率,堅決穩定地價。

??穩房價,降增速是首要任務

??就新政內容而言,第一條就是穩房價,降增速。包括杜絕以贈送面積或其它形式抬高房價行為,嚴格執行“一房一價”備案制度,綜合測算新樓盤入市價格,定期面向社會公示房源信息,入市后嚴禁漲價。加快二手房交易平臺建設,提高二手房房源信息透明度,穩定住宅銷售價格。

??“房價”“增速”,這是銀川樓市始終被關注的關鍵詞。作為西北地區最具代表性的城市,2020年,銀川曾以14.2%的房價漲幅登上了胡潤2020年度全球房價指數榜單第10名,是唯一入圍前十的中國城市,也是全國房價漲幅第一的城市。

??到了今年,銀川依舊是領漲房價的城市。8月16日國家統計局公布的數據顯示,今年7月份銀川新房價格環比上漲1%,依舊是全國第一;同比上漲10%為全國第三。

??銀川市有關部門負責人稱,7月份的房價同比漲幅在預期之內。雖然高居榜首,但實際上銀川房價漲幅已經從去年最高點的17%逐步降低到目前水平,可以說呈現逐月降低趨勢。這也意味著樓市調控初顯成效,房價逐步趨于平穩。

??這種趨勢在數據上體現得更加明顯。據記者粗略統計,銀川新房價格2018年3月同比漲幅為5.9%;2019年3月同比漲幅為9.4%;2020年3月同比漲幅為12.5%。這種上漲的態勢到了今年得到了明顯逆轉,具體漲幅情況如下:

??1月,環比上漲0.6%,同比上漲13.9%(全國第一);

??2月,環比上漲0.8%,同比上漲14.9%(全國第一);

??3月,環比上漲0.5%,同比上漲14.1%(全國第一);

??4月,環比上漲0.6%,同比上漲13.7%(全國第一);

??5月,環比上漲1.0%(全國第一),同比上漲12.4%;

??6月,環比上漲0.8%,同比上漲11.2%(全國第二);

??7月份,環比上漲1%(與青島和??诓⒘腥珖谝唬?,同比上漲10.0%(全國第三)。

??中國房價行情網數據顯示,7月,銀川新房房價為8305元/平方米,環比上漲0.42%。分區縣來看,銀川金鳳區新房房價9642元/平方米,穩居三區兩縣房價之首;興慶區以8534元/平方米緊隨其后,屈居第二;賀蘭縣、永寧縣憑借新興區域德勝、望遠板塊房價的拉動已經趕超西夏區,位列第三、第四,新房房價分別為6771元/平方米和6644元/平方米;西夏區新房價格在三區兩縣中的排位則位列最后一名,為6626元/平方米。

??“樓市調控有所成效,但房價基數低導致漲幅依舊被凸顯得很快,是銀川被約談的主要原因之一。所以新政第一條就是穩房價,降增速,這既是表態,也是銀川持續穩定樓市的初衷與決心?!币患抑科蟮你y川項目營銷負責人向中國房地產報記者表示,“銀八條”加碼,力度空前,對于規范市場有積極作用。

??土地溢價率不得超過15%?

??與近期房地產市場熱點話題相一致,加強版“銀八條”的第二條,就是控地價,降成本。包括有效管控地價,建立和完善房地聯動調控機制,優化“限房價、控地價、提品質”住宅用地出讓競拍規則,嚴格管控土地溢價率,堅決穩定地價。強化購地主體與資金審查力度,加強住房用地供應管理??茖W配置和建設公建設施,合理降低配建部分建設成本。規范壟斷類企業收費標準,完善價格形成機制,降低房地產開發成本。

??其中,市場最關注的莫過于“優化住宅土地出讓競拍規則,嚴格管控土地溢價率?!?/p>

??8月上旬,多家權威媒體報道稱,多地暫停集中供地,隨后自然資源部召開閉門會議,要求第二批集中供地調整出讓政策,其中土地溢價率不得超過15%。但并未有公開文件出臺。

??銀川會如何執行?銀川市有關部門負責人告訴記者,此次新政中并未公開明確土地溢價上限,但內部在通知時會按照15%上限執行。

??加強對土地市場的把控是有著多重考慮的。今年以來,雖然部分銀川房企拿地熱情降低,但高溢價率地塊依舊存在。6月,寧夏建元房地產開發有限公司競得銀川市1宗綜合用地(含住宅),樓面價2494元/平方米,溢價率207.14%;寧夏巨力房地產開發有限公司競得的賀蘭16號地塊,溢價率147%,樓面價2009元/平方米。

??“影響企業拿地的因素很多,包括戰略、資金、回款等等。由于地產開發項目普遍周期較長,所以僅憑借幾個月或者是半年、一年時間的表現,來判斷企業拿地態度是否積極恐怕是不準確的。但今年以來,受市場和宏觀政策的影響,有一些銀川房企的觀望情緒確實濃厚了,有一些可拿可不拿的地塊,可能暫時就放棄了?!币晃唤咏y川市政府,兼具企業背景的業內人士告訴中國房地產報記者。

??這位業內人士還稱:“政府加強對土地的調控,關注的不是短期內企業是否還熱衷于拿地,而是希望土地市場能夠長期穩定,合理增長。這也是穩定房價、穩定樓市的基礎?!?/p>

??“通過更為嚴格調控手段,讓銀川市房地產降溫,從漲幅過快、過熱,到漲幅平穩、市場逐步調整到理性狀態?!便y川市住建局相關負責人在接受媒體采訪時表示。

??8月24日上午,新政出臺的第二天,銀川的一名資深房地產經紀人士告訴中國房地產報記者:“朋友圈都在轉發銀川新政,還有人鼓吹‘房價將攔腰斬’,也確實有客戶找我們咨詢房價走勢。只不過新政剛出,傳導到市場還需要時間。就我個人而言,我認為銀川房價近期可能會出現波動,部分區域有小幅度降低?!?/p>

??“猛漲猛跌?不可能,咱政策的標題就是‘平穩健康’,所以長期看漲幅會繼續收緊,房價會更加理性?!?/p>

??附8月23日“銀八條”全文:

??關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知

??銀住建發〔2021〕185號

??各有關單位、房地產開發企業:

??為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,切實做好“一城一策”調控工作,及時有效解決房地產市場出現的新情況新問題,實現穩地價、穩房價、穩預期的調控目標,經市人民政府同意,現就有關事項通知如下:

??一、穩房價,降增速。杜絕以贈送面積或其它形式抬高房價行為,嚴格執行“一房一價”備案制度,綜合測算新樓盤入市價格,定期面向社會公示房源信息,入市后嚴禁漲價。加快二手房交易平臺建設,提高二手房房源信息透明度,穩定住宅銷售價格。

??二、控地價,降成本。有效管控地價,建立和完善房地聯動調控機制,優化“限房價、控地價、提品質”住宅用地出讓競拍規則,嚴格管控土地溢價率,堅決穩定地價。強化購地主體與資金審查力度,加強住房用地供應管理??茖W配置和建設公建設施,合理降低配建部分建設成本。規范壟斷類企業收費標準,完善價格形成機制,降低房地產開發成本。

??三、保供應,調結構。加大住宅用地供應、存量土地“挖潛盤活”,重點增加西夏區、興慶區等區域商品住宅用地土地供應數量。合理調整住房結構,增加普通住宅樓盤數量。加大棚戶區、老舊小區改造、直管公房房改力度,加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系,解決新就業人員住房難問題,緩解供需矛盾。

??四、抑投機,防炒作。加大對二手房市場及中介行業監管力度,規范營銷行為,嚴厲打擊捂盤惜售,虛假宣傳、投機炒房等違法違規行為。收緊商品住房限購、限售政策,寧夏戶籍居民家庭在銀川市轄區限購2套住房,寧夏以外戶籍個人在銀川市轄區限購1套住房,市轄區內新簽訂的商品房買賣合同滿3年后方可轉讓。合理配置教育資源,加強學區房管控。

??五、穩金融,控風險。調整差別化住房信貸政策,二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%。嚴格銀行業金融機構房地產貸款集中度管理,督導銀行業金融機構穩健開展房地產貸款相關業務,強化對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理,對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款。發揮稅收政策對住房消費和房地產收益調節作用,做好各類稅種征收管理工作。

??六、強管控,提品質。嚴格商品住宅項目規劃、建設、使用全過程品質管控,嚴格控制精裝修房屋標準,優化完善物業、養老、教育、醫療等城市配套設施,確保配套設施與區域項目同步開發建設。區域項目配套設施建設嚴格按照規定標準建設,做到開發一片、配套一片、建成一片、成熟一片,切實滿足群眾高質量的居住需求。

??七、降熱度,穩預期。充分發揮輿論導向作用,正確引導社會預期,強化政策宣傳,客觀準確地向社會公開發布市場走勢和政策信息,引導房地產開發企業理性投資、合理定價,引導消費者適度消費、理性置業,努力形成穩定健康的房地產消費預期和科學合理的住房消費觀念。

??八、防風險,保穩定。全面把握市場運行態勢,科學及時對房地產運行情況進行分析研判,做好住房市場運行情況的動態監測、分析和預警。加強預售資金監管力度,確保預售資金用于工程建設,杜絕“爛尾樓”產生。嚴防房地產隱患風險,防范化解各類矛盾糾紛,促進房地產市場平穩健康發展。

??本通知自發布之日起施行。此前相關政策措施與本通知不一致的,以本通知為準。

??銀川市住房和城鄉建設局銀川市發展和改革委員會

??銀川市公安局銀川市自然資源局

??國家稅務總局銀川市稅務局銀川市市場監督管理局

??銀川市金融工作局銀川市互聯網信息辦公室

??銀川市綜合執法監督局銀川市審批服務管理局

??中國人民銀行銀川中心支行中國銀行保險監督管理

??委員會寧夏監管局

??2021年8月23日

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