二輪集中土拍進行時,新規之下熱度是升是降?

2021-09-14 08:46:00來源:丁祖昱評樓市

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??8月以來,第二輪集中供地城市供應迎來“開閘”。

??其中,已有10個城市發布了第二批集中供地公告,深圳、杭州、青島均為調整后重新掛牌,再掛牌青島供應幅數減少了13幅,此外,北京、合肥和成都相較于首輪供應量明顯增加,廣州、南京、武漢和重慶四城供應量有所減少。

??除了供應量調整,第二批集中供地最大的變化是土拍規則的調整。

??調整之后,單宗地塊溢價率不超過15%,取消競配建,并以搖號、一次性報價、競品質等方式決定最終競得人,同時加強房企購地資格管理,嚴格購地資金審查。調整方向與此前傳聞中重點城市土地出讓政策調整內容相契合。

??上周,土拍市場終于迎來了規則升級之后的首城——福州,隨后濟南、青島和天津紛紛開拍,目前已有四城完成第二輪集中拍地,土地供應端迎來“井噴期”。

??從已出讓四城來看,集中供地迎來哪些新規?各個城市又有何差異?市場熱度發生哪些變化?地塊盈利空間是否被釋放?一系列問題逐漸揭開。

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??規則變化:溢價率上限15%,實行“限地價+搖號”

??先來看規則變化。

??各地溢價率上限明顯下調至15%以下,福州、青島、濟南和天津在二輪集中供應地塊中,都設置了溢價率上限。較首輪觸頂溢價率明顯下調,青島和濟南兩個城市首輪拍地中均有地塊成交溢價率超過60%。

??土地出讓方式改為“限地價+搖號”,取消競配建、競自持。比如福州,由原來的“限地價、控房價+競自持社會租賃住房建筑面積/競限價商品住房建筑面積/搖號”全部改為“限地價+搖號”,原有競配建的限制取消;青島和濟南均取消競配建(政府儲備性公有房),地價觸及上限價后改為競品質(青島)或抽簽搖號(濟南)來確定最終競得人。

??值得注意的是,天津雖然取消了競自持,但為了滿足年度租賃用地供應要求,首次在地塊出讓條件中加入定量自持要求:此次供應地塊中有18宗有定量自持租賃要求,占總體量的比例多在10%以下。

??加強對房企參拍資格的審核,并要求參與商品住宅用地競買的企業須具有相應的房地產開發資質,禁止房企“馬甲”拍地。

??上述規則變化正意味著,土拍市場迎來全方位的“監管”。

??值得注意的是,由于熱點城市在8月紛紛迎來溢價、地價的管控,加之優質地塊成交占比明顯減少,地市場溢價率較上月大幅下滑,8月環比減少5.4個百分點,降至8.1%,創下2020年以來的最低值。

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??02

??熱度變化:整體降溫明顯,核心板塊仍高熱

??青島、濟南和天津明顯轉冷。

??先看青島。截止9月10日,青島共成交63幅地,攬金242億元,僅有4宗地觸及上限價進入競品質階段。

??但相較于首輪拍地,青島相對比較平穩。在優質地塊供應比例增加的影響下,二輪成交平均地價較首輪上漲16%,不過成交溢價率受限價影響較首批集中成交微降了1個百分點。參拍企業來看,本地房企成拿地主力,成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競得。

??濟南相較于青島則明顯轉冷。不僅無一地塊溢價成交,更是有17宗地塊因無人報名競買而臨時撤牌,導致流拍率飆升至30%以上。而首輪集中土拍濟南的平均溢價率達12%,流拍率亦控制在5%的低位。

??天津也明顯降溫,40宗地平均溢價率僅有0.6%,較首批集中成交地塊的溢價率大幅下降十個百分點,二輪土拍流拍率大幅上漲至34%。

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??福州相較于上述三城表現出“冷熱分化”的態勢,長樂和馬尾表現相對冷淡,市內四區市場依舊火熱。參拍的19宗涉宅地有4宗中止出讓,最終成交13宗住宅用地,2宗流拍,流拍率高達32%,流拍地塊多位于長樂和馬尾等外圍城區。

       從溢價率來看,福州二輪土拍總溢價率達13%,雖然較首次集中土拍熱度下降5.5個百分點,但考慮最高15%溢價率要求,整體依然維系較高熱度,尤其是中心四區的11宗地除2宗底價成交外,其余9宗均到達最高限價并搖號,比重超八成。

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??03

??盈利空間:拿地成本下降,搖號地塊盈利空間可觀

??關于盈利測算,是企業最為關心的問題,尤其是在保衛現金流的當下。

??“限地價、搖號”競地模式已成為主流,加之溢價率均控制在15%以下,房企拿地成本相較于首輪集中拍地大幅下降。

??此外,二輪集中“搶地”的情況不再,房企偏向理性拿地,低熱度下,集中供地利潤空間有所釋放。

??比如福州,進入搖號環節的10宗地塊有8宗地成交樓板價較周邊地價下降,拿地價格整體呈現下降趨勢。而就盈利情況來看,整體較為可觀。

??按照綜合指標銷售價,除“大熱門”地塊晉安區紅光村及周邊地塊外,其余9宗封頂成交地塊地房比均在60%以下,尤其是福州建工競得的三江口地塊,地房比僅有32%,房地差過萬元,盈利空間均十分可觀。

??即便是熱門晉安區紅光村地塊,尚有一定盈利空間。該地塊共吸引10余家房企參拍,開拍即觸及最高限價進入搖號環節,最終保利以17.13億+搖號競得,平均樓板價高達21507元/平方米,也是本場土拍中樓板價最貴的地塊。該地塊還要配建2萬平方米人才限價商品房(價格為商品住宅備案價格的70%),按照商品住宅銷售指導價為32000元/平方米綜合測算,地房比為73%,房地差超8000元/平方米,也不算“無利可圖”。

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??再來看天津。

??經過測算,本輪成交地塊的平均地房比僅為0.42,較首批次成交地塊平均0.48的地房比進一步擴大;并且大部分地塊的實際可售地價與周邊房價的差距都在8000元/平方米以上,部分地塊的房地差甚至可達2萬元/平方米以上。

??天津二輪集中成交大部分項目,利潤空間較為可觀。

??舉個例子,本輪成交樓板價超過1萬元/平方米的高價地中,7宗地,僅有1幅地的地房比超過0.6,其余地塊的地房比都在0.4~0.6之間。包括位于南開中心區域的南開區靈隱南里地塊,該地塊創下本輪成交名義地價最高,成交樓板價達3萬元/平方米,但其周邊多為高端改善住宅項目,平均售價接近6萬元/平方米,因此該項目的地房比僅有0.51,房地差也高達2.8萬元/平方米,利潤空間十分充足。

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??第二輪集中土拍規則調整之后,地市熱度控制在較低水平,房企拿地成本降低,為房企留出一定的利潤空間,更大的意義在于,通過“穩地價”實現“穩房價”、“穩預期”,同時,對于中小房企而言,限制“馬甲”和“搖號”的情況下,拿地機會增加,競拍環境更加公平、有序。

       在中央要求各地優化土地競拍規則、加快保障性租賃住房發展等要求下,接下來拍地的重點城市二輪大都將呈現溢價率指標下降、盈利空間擴大的格局,尤其是前期土地市場熱度較高、盈利空間較窄的杭州、寧波、合肥、南京等城市,二輪土拍的地價有望進一步向理性回歸。但考慮到南京、杭州等市土拍報名塊數的限制,企業在參拍選擇上仍將面臨新的規則博弈。

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