廣州第二次集中供地來了 限房價、限地價、限銷售對象

曾冬梅2021-08-30 12:03:54來源:中國房地產網

掃描二維碼分享

??“相比第一次集中供地,第二次的條件對開發商友好了一些,但我們還是不打算參與?!?月27日,某民營上市房企的高管張恒(化名)表示對廣州的第二次集中供地將采取觀望態度。

??前一天,廣州集中掛牌了48宗涉宅土地,總建筑面積達878.73萬平方米,起拍總價累計達1124億元,比第一批集中供地906億元的總成交金額還高出218億元。這一次,廣州采取了限地價、限房價、限溢價、限銷售對象、禁馬甲等措施,土地的溢價率控制在15%以內。

??克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為,本次供地的起拍價和最高溢價都要低于此前,搖號和一次性書面報價等規則設定均為房企留下了適當的盈利空間。

??近期,不少房企都在業績會上反映第一批集中供地溢價率太高、利潤微薄,希望第二批的規則能夠有所調整。對此,張恒表示,限地價、限房價確實對開發商和政府都有利,該公司此前也因為搖號規則獲得了熱門城市的土地,就廣州此次的出讓條件來看,正常環境下是有利可圖的。但問題在于,當前房企的生存環境已經比第一次集中供地時明顯惡化,“廣州深圳的新房市場不斷下行,大房企被曝出的資金問題也影響了房企的融資,大家對以后的市場走勢心里沒有底?!币虼?,他認為,除了央企、國企外,其他同行應該也會采取保守態度,“第二次供地可能會遇冷”。

??規則大變的二次供地

??廣州的首次集中供地是在4月底,當時共推出了48宗住宅用地,總供應建筑面積達928.5萬平方米,起拍總價超901億元,最終成交了42宗地塊,總成交金額906億元,6宗流拍。

??據中指研究院統計,成交的42宗土地中,有22宗是溢價成交的,其中溢價率超40%的地塊有9宗,溢價率在10%-40%的也有9宗,整體而言,相比廣州2020年全年10.47%的溢價率有所提升。

??第二次集中供地的土地供應數量也是48宗,集中在9月26日、27日拍賣出讓。相較第一次而言,此次的土地出讓規則有了較大調整,最高溢價率被控制在9%-15%。

??拍賣方式分為三種,“限地價+競自持+搖號”、“限房價+限地價+競自持+搖號”和“限地價+競自持+一次性書面報價”。此前,廣州的土地拍賣主要采取的是“限地價+競配建+搖號”方式,此次將“競配建”改為“競自持”,在一定程度上避免了地價的變相推高。

??而南沙區和黃埔區的部分地塊出讓,則在限地價的基礎上明確了最高房屋銷售價格,以及銷售對象要求。如,黃埔區HBPQ-LD-5地塊,該地塊的計容建筑面積為107732平方米,掛牌起始總價23.6784億元,折合樓面地價約21979元/平方米,最高限制地價為26.4443億元,以此計算,該地塊溢價率最高為11.68%。

??出讓公告顯示,該地塊范圍內所建成的房屋銷售價格不得高于46795.85元/平方米,地塊完成開發對外銷售時,首套住房購房家庭(或個人)購房總套數占新建商品住房規劃總套數的比例不低于50%。南沙區的地塊,最高房屋銷售價格被限制在24254元/平方米—37896元/平方米。

??海珠區的兩宗宅地則需要按照“限地價+競自持+一次性書面報價”的方式出讓。

??廣州的第二次集中供地,還要求同一名申請人只能進行一次交易申請(含聯名申請),杜絕了第一次集中供地時幾百個馬甲圍獵一宗土地的現象發生。

??肖文曉表示,從廣州第二次土拍的規則設定可以看到,“穩地價”已經成為二次供地地方政府必須達成的重中之重。針對此前市場對調控限房價而不限地價的詬病,本次供地的起拍價和最高溢價都要低于此前,相比首次供地部分城市房企反映算不過賬的現象,“有利可圖”的二次供地對房企的吸引力是提高了的。

??市場下行 房企態度謹慎

??截至6月末,22城已全部結束首批供地的集中成交,總成交金額超萬億元。據中銀證券統計,首批集中供地中,近七成城市地價上漲,其中,重慶和廈門地價漲幅超80%、溢價率超30%。

??而不少房企也在近期的業績會上表達了參與首批集中供地的感想。中海地產董事局主席顏建國透露,在上半年的集中供地中,該公司頗為勤奮,參加了400多次競投,最后從結果來看,競爭比較激烈,回報也比較低。

??正榮地產董事會主席黃仙枝表示,從第一批供地來講,熱點城市的價格還是在往上走。第二批集中供地有些新的政策出來,公司是樂于見到的,如果真正能把土地價格降下來,這對利潤空間、品質提升都有好處。時代中國董事會主席岑釗雄也認為,之前政策的限制主要體現在房價,地價基本上沒有限制,就算有,也是將成本轉移到代建和其他方面,其實在地價層面沒有做約束?!斑@次最重要的還是希望在地價方面有所約束,除了房價穩定,也希望地價穩定?!?/p>

??從廣州第二次供地的競拍規則來看,地方政府在一定程度上回應了開發商穩地價的訴求?!叭绻€是幾個月前的市場環境,這批地還是有吸引力的?!睆埡闼诘姆科笥趶V州的第一次集中供地中有所斬獲,只是,考慮到當下行業的嚴峻形勢,“我們會對第二批地塊做研究、了解市場動向,但不會出手”。他表示,目前無論是銷售端還是融資端的情況都不容樂觀,“我們傾向于多拿點現金在手里,土地總會有的,無非是早拿晚拿的問題”。

??據肖文曉介紹,截至7月份,在密集的政策調控下,廣州的一手房成交量已經連續4個月呈現下降的趨勢,近兩個月的成交套數都只有7000多套,對比之前超過1萬套的成交水平已經下降了三成左右,二手房成交量也從之前市場活躍期的1萬多套下降到6月、7月的8000多套?!敖刂?2日,8月份廣州的一手房成交量才4000多套”。

??此前,因為政府限價的影響,黃埔區、南沙區的在售項目價格已有所下調,而第二次集中供地對地塊所建房屋銷售價格的限制,又進一步壓制了房價的上漲預期?!巴恋爻鲎尲s定的房屋售價,比現在在售項目的價格,要打個9折或者8折?!蹦炒硇胸撠熑吮硎?,因為價格的落差,地塊周邊的在售項目如今也有銷售壓力。

??據了解,黃埔區HBPQ-LD-5地塊附近的一個在售項目,在廣州限價政策落地前是賣5.6萬元/平方米,限價后的標準是4.8萬元/平方米,而黃埔區HBPQ-LD-5地塊未來的產品最高售價是4.68萬元/平方米。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "ok"}