房地聯動:多地調整土地拍賣規則

王建業2021-08-17 09:59:09來源:中國建設新聞網

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??一些城市近來開啟了第二批集中供地工作,并調整了土地拍賣規則。杭州市首次推出“競品質”試點地塊,采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式,從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品?!案偲焚|”階段建設品質模塊得分最高的建設品質標準表將作為“競地價”階段的報價依據及土地競得后的項目建設標準。試點地塊全部實行現房銷售,通過竣工備案等驗收手續以及政府組織的履約監管核驗后方可銷售。

??杭州要求競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買,將溢價率上限由30%調整為20%,其中“競品質”試點地塊溢價率上限為10%,出讓地塊達到上限價格后,由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

??蘇州規定,除吳江區所出讓地塊保證金仍是30%,其余區域保證金比例均上調至50%,蘇園土掛(2021)03地塊的保證金比例上調至100%。無錫把原先競拍配建或自持為主、部分搖號調整為達到上限后全部搖號出讓。天津主要從競得人資格與拍地規則上進行調整:嚴格監管資金來源,參拍企業須提交其資金來源承諾和資信良好的證明,且須由自有賬戶交納競買保證金;對地塊最高限價進行下調,61宗地塊從首批次溢價不高于50%下調至本批次不高于15%;采取競限價后搖號方式確定競得人。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,7月22日召開的加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議指出,要牢牢抓住房地產金融這個關鍵,嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。要加快完善“穩地價”工作機制,優化土地拍賣規則,建立有效的企業購地資金審查制度。由此可見,下半年,主管部門對房地產市場調控還是以土地和金融為抓手。首批集中供地實現了放量供應的目標,但在“穩地價、穩房價、穩預期”方面效果不明顯。所以一些城市在第二批次集中供地中調整了土地拍賣規則。

??貝殼研究院高級分析師潘浩表示,受益于土地拍賣規則調整,無錫此輪集中供地溢價率、樓面價均有所回落,分別是4.1%和每平方米11964元,首批次集中供地溢價率、樓面價分別為12.39%、每平方米15060元,有效達到穩地價、穩房價與穩預期的效果。據了解,其他調整土地拍賣規則的城市將于9月集中出讓土地。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,住房和城鄉建設部房地產市場監管司司長張其光曾在7月公開表示,著力建立房地聯動機制,推廣北京的做法,限房價、控地價、提品質,建立購地企業資格審查制度,建立購地資金審查和清退機制。杭州等城市調整土地拍賣規則符合了主管部門的要求。

??一些城市調整了土地集中出讓時間也引起了市場的關注。8月13日,上海市土地交易事務中心發布公告稱,第二批住宅用地將于9月發布集中出讓公告。而根據此前計劃,上海市第二批住宅用地于8月第二周(8月9日~8月13日)發布集中出讓公告。8月11日,青島市連發多條國有建設用地使用權出讓網上拍賣終止公告稱,其此前公示的第二批次住宅用地集中供應活動因故中止。此外,深圳、天津也發布了中止或延期今年第二批集中供地的公告。

??貝殼研究院認為,深圳是首批集中供地成交溢價率較高的城市,溢價率為30.9%,不排除將調整第二批次的土地拍賣規則,以達到穩地價的目標。前車之鑒是,天津此前發布公告稱將第二批次集中供地時間延期至9月10日,并制定出臺了更為嚴格的土地拍賣規則。

??克而瑞研究中心認為,深圳、青島等重點城市或將在第二輪集中供地中調整土地拍賣規則,比如降低溢價率、加強房企資格審查等。同時,處于重點監測名單中的金華、徐州等熱點城市或將跟隨調整土地出讓政策,以控制實際地價水平。

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