土拍“價高者得”時代一去不返

2021-08-16 09:20:53來源:中國房地產網

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??箭在弦上的第二批集中土地供應,波折不斷。深圳、青島等多城直接叫停了,杭州、長沙、天津則延遲了。

??多地不約而同按響了暫停鍵,透露的信息值得深思。8月10日,天津發布土地出讓補充公告,頗具參考價值。除了土拍延期,天津還對土拍規則做出改變:調整61宗地塊的最高限價,最高溢價率降至不超15%,53塊土地價格降幅超20%;土地達到最高限價后,以搖號方式確定競得人;競買企業須以自有賬戶交納競買保證金,并提交良好的資信證明及資金來源承諾。

??與此同時,一份文件在坊間流傳,顯示自然資源部對部分集中供地城市作出了新的部署,內容包括“單宗地溢價率不得超過15%”、“達到上限后不得以競配建等方式增加實際地價”等。與天津的補充公告互相印證。

??一旦該政策最終落地,意味著在短短半年之內土拍規則又一次變革。今年2月24日,一則自然資源部選取“22城住宅用地供應兩集中試點”的消息傳出。主要內容是,該22城按照每年不超過三次的節奏,實施土地集中公告、集中出讓。此后各地紛紛按此推出第一輪土地集中出讓。

??將土地供應從“涓涓細流”變為集中出讓“放量供應”,有利于向市場傳達土地充足保障的正面信息,是土地供給側的一大變革。

??不過,第一輪集中供地結束后,一些問題開始浮現。據克而瑞數據顯示,上半年,全國300城經營性土地成交建筑面積為9.0億平方米,同比下跌14%;平均地價達3457元/平方米,同比上漲29%。

??尤其 “兩集中”新政之下,一線城市土地成交量和成交金額同比均大幅上漲;二線城市成交量雖不及去年同期,但成交金額同比大漲26%。其中地價增至5587元/平方米,同比上漲高達27%。

??也就是說,土地兩集中試點后,供應在下降,價格在上漲,競爭熱度不減。

??而近期亦有相關調研顯示,地方政府土地依賴度越來越高,并通過抬高底價、拉升溢價率、“競配建”等來托底和抬高地價,與“穩地價”初衷越走越背離。

??這些都落入了監管層的視線。在最近的官方權威表態中,土地市場被屢屢提及。7月22日,國務院副總理韓正在講話中指出,要加快完善“穩地價”工作機制,優化土地競拍規則,建立有效的企業購地資金審查制度。

??7月29日,住建部副部長倪虹在約談金華、泉州、惠州等5城時再次提到,要加快建立和完善房價地價聯動機制,優化土地競拍規則。

??應該看到,土地集中供應僅僅是一次土地出讓的方式的變化,“零售改批發”,當然難以承擔更高期望。

??不過,此番自然資源部再出手,直指土地招拍掛制度的痛點而去。該制度將國有土地市場完全市場化配置,價高者得,符合經濟學中的利潤最大化原則,卻忽略了一個更重要的問題——社會公平。正是這種價高者得的模式,在土地供需矛盾以及各種資金推動下,引發地價快速上漲,進而推動房價過快上漲。

??此次自然資源部的新部署,給土地招拍掛制度的優化提供了思路。新模式下,土地該賣多少錢,要在“穩地價”原則下按市場評估地價決定,地方政府先控制出讓底價,然后規定最高限價(不超過底價15%)。然后,通過“地價—房價”聯動,得以從容地對新房價格進行限制??深A見的是,“限地價、控房價、競品質”將成為熱點城市供地的普遍規則、長效機制。

??顯然,今后住宅用地出讓將不再只是“價高者得”。此舉意義非凡。如果說此前是對拍地程序上的變化,是物理變化,這次調整則是在拍地規則上的改變,是一個化學變化。

??某種程度上說,已經實行了14年之久的土地招拍掛制度迎來了一次重大轉變的可能。甚至,不排除成為我國土地出讓管理制度變革的開端。

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