深圳為什么中止二輪集中供地?調控收緊下規則生變

許倩2021-08-13 08:53:03來源:中房報

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??8月9日,原本是深圳計劃第二輪集中供地時間,卻因幾天前一紙公告而被“叫?!?。

??8月6日晚間,深圳公共資源交易中心發布公告稱,中止第二批集中供地掛牌出讓工作,具體出讓時間另行公告。同時,公告還表明,已交納的競買(投標)保證金將原路退回開發商。

??緊接著第二日,備受關注的“深房理”案件公布最新進展。

??關于深圳中止二輪供地,官方并未給出解釋,業界流傳出兩種聲音:一是認為官方擔心土拍過熱,誕生“新地王”等,不符合“房住不炒”大方向。二是報名房企嚴重低于預期,多地塊出現零企業報名情況;拿地意愿較強的多是深圳當地國企,民企參與度很低。

??在多位業內人士看來,深圳此次中止交易并不只是簡單延期,是一次“大修”,土拍規則甚至地塊都有可能發生變化。

??不獨深圳。按照之前的供地時間表,北京原計劃于7月份、廣州原計劃于6-7月份推出第二輪集中供地地塊,現均已推遲。8月10日,天津市規劃和自然資源局發布公告稱,第二批集中供地中61宗國有建設用地掛牌時間延長至8月31日。

??“土地是房地產市場源頭,如果想控制和穩定房價,一定要控制和穩定地價。一線城市土地出讓規則如何確定,對其他城市具有很強的示范性及引導效應,對于下半年房價走勢及預期也會產生很大影響,所以土地出讓活動需要非常謹慎?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

??深圳緊急中止二輪供地

??一個月前,7月9日,深圳發布了本年度第二批次住宅用地集中出讓公告:公開掛牌出讓22宗住宅用地,總土地面積約83.38公頃,地塊總建筑面積約275.1萬平方米;起始總價約421.98億元,最高限價總金額約620億元。

??這算得上是深圳史上最大一批宅地供應量。深圳首批集中供地僅推出6宗地塊,收金138億元。

??從原計劃出讓方式來看,深圳第二批次與第一批次在競拍規則方面并無太多不同。22宗地塊中,除2宗地擬用于建設全年期自持市場租賃住房,采用“單限雙競”(即限最高成交地價、競成交地價和競配建無償移交的公共租賃住房面積)方式掛牌出讓,其余20宗住宅用地均采用“雙限雙競”(限最高地價、限普通商品房銷售均價,競地價、競只租不售的人才住房面積)方式掛牌出讓。

??但8月6日(周五)晚,原定于8月9日(周一)出讓的深圳第二批集中供地計劃的22宗居住用地,全部中止出讓。

??業界猜測,這與房地產調控收緊以及近期高層講話有關。

??就在7月22日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議并講話。當日,住建部、央行分別對保障性租賃住房、房地產調控、房地產金融調控發表權威解讀?!胺孔〔怀础钡恼{控主基調、穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制被再次重申。

??韓正指出,要加快完善“穩地價”工作機制,優化土地競拍規則,建立有效的企業購地資金審查制度。

??住建部方面亦強調,要著力建立房地聯動機制,推廣北京市做法,限房價、控地價、提品質,建立購地企業資格審查制度,建立購地資金審查和清退機制。

??無疑,這對于第二輪集中供地規則提出了更高要求。李宇嘉認為,深圳第二輪供地規則或與國家最新要求有一些出入,因為原定是要在7月底推出第二批集中供地,現在可能需要重新調整供地計劃。

??值得注意的是,在首輪集中供地中,深圳方面表現并不算好。

??在深圳首批集中供應的6宗土地中,溢價率最高達45%,樓面價最高達每平方米7萬元,綜合溢價率達30.9%,居全國第二;在穩地價進而穩房價、穩預期目標方面存在一定修正部分。

??中原地產市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示,隨著樓市調控進一步趨緊,土地市場要防止過熱,土拍規則需要進一步優化,既要讓土地能賣掉,溢價率也不能太高,市場預期要穩住。

??降溫地市!多地悄然提高第二輪供地門檻

??在深圳中止第二輪供地不久,天津宣布推遲第二批集中供地掛牌時間,進而入市時間亦隨之推遲。

??8月10日,天津市規劃和自然資源局發布公告稱,第二批集中供地中61宗國有建設用地掛牌時間延長至2021年8月31日,掛牌起始時間統一調整為2021年9月1日9:00起,掛牌截止時間統一調整為2021年9月10日,競買保證金到賬截止時間及競買報名截止時間統一調整為2021年9月8日16:30。

??公告提出,競買企業報名時,須提交其股東未違規對其提供借款、轉貸、擔?;蚱渌嚓P融資便利的資金來源承諾和競買企業資信良好的資信證明;競買企業須由自有賬戶交納競買保證金,經審核符合要求的方可報名參加地塊競買。

??值得注意的是,天津對第二輪推出的61宗地塊最高限價均進行了調整,溢價率均不超15%。其中,60宗地塊下調了最高限價,下調幅度最高達11.82億元,另外1宗津南黃(掛)2021-033號地塊設置了1.97億元最高限價。

??相對于首批集中土拍,在第二批集中供地中,杭州、蘇州等部分熱點城市已經開始給土拍規則打“補丁”。

??7月30日,杭州第二批31宗涉宅地塊集中掛牌。此次杭州推出31幅涉宅地塊,總出讓面積191.55萬平方米,總出讓建筑面積466.02萬平方米,總起拍價為633.78億元,預計將在9月7日-8日陸續出讓。

??值得注意的是,對于第二輪土拍,杭州宣布調整土拍競價規則,除大幅提升保證金門檻、取消“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”外,首次在十城區推出“競品質”試點地塊。這類地塊將采取一次性公告和線下“競品質”線上“競地價”兩階段操作方式出讓,且全部要求現房銷售。

??據當地企業人士稱,要求現房銷售,無疑將拉長房企回款周期,實質是提高了對房企自有資金實力的要求,引導房企理性拿地,相比第一次集中土拍空前熱度,二次集中供地土拍新規將給杭州市場帶來一定“降溫”效果。

??“接下來杭州市場基本就是大房企競技場,小開發商在杭州市場幾乎沒有機會?!庇蟹科笕耸刻寡?。

??無錫在第二輪集中土拍中則重點調整了出讓規模、供地結構,以及競拍規則,土拍熱度較首輪明顯降溫。從出讓規模上看,無錫第二輪推出的土地面積較首批新增32萬平方米,供應總量達到了123萬平方米,占今年三次集中供地總量的41%。為防止市場熱度過高,一方面嚴格控制地塊溢價率,另一方面出讓方式調整為“限地價+搖號”,同時,限“馬甲”拿地。

??8月9日,浙江嘉興市區推出年內第二批集中供地,掛牌7宗涉宅地塊,總出讓面積528.4畝,總建筑面積67.8萬平方米,合計起拍價56.96億元,將于8月30日出讓。

??在嘉興市區首次集中供地中,13宗涉宅地塊全部拍至封頂價格,總成交金額118.2億元。

??隨著越來越多城市加入第二輪集中供地行列,新的拍地規則、變數也隨之增加,或許土地市場熱度亦將迎來真正降溫。

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