土拍規則將再調整?控地價的核心是“限房價”!

2021-08-12 08:47:28來源:丁祖昱評樓市

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??2021年8月11日早盤,在房地產調控趨嚴的背景下,房地產股罕見大漲,板塊指數一度飆升近5%,部分地產股早盤一度漲停,不少網友表示“終于揚眉吐氣了”!

??從消息層面來看,據相關知情媒體透露,8月11日早盤地產股大漲主要與自然資源部于8月10日召開閉門會議相關。

??網傳,自然資源部閉門會議明確二批次重點城市土地出讓政策調整,涉及限定土地溢價上限15%,不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價;到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬等多方面內容。

??對此,不少媒體解讀認為,政策對土地溢價上限、底價及配建等調整是對房企的利好,因為在首批集中供地中,部分重點城市首輪土拍熱度較高,尤其是重慶、杭州、無錫、蘇州等,在激烈的地塊競爭下,部分房企為了搶到目標地塊,不得不犧牲利潤空間。而在政策的調整后,第二批集中供地的土地價格受限,對于竟得企業而言將有較大利潤空間。

??我們認為,此次對土拍出讓規則的調整,的確在一定程度上對開發商有利,但在本質上并非是讓利于房企,核心仍是為了控地價、降房價,符合中央“三穩”調控機制。未來在對土拍過程進行全方位的“監管”后,地價將得到較好的控制,地王也將“絕跡”。

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??土拍規則面臨三大調整

??8月11日早盤地產股大漲

??2021年7月,房地產調控逐漸趨緊,中央有關房地產市場端和金融端政策及表態已超十余條。

??受住建部等八部門聯合印發《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》整治物業服務等領域影響,7月物業股普跌,超八成企業股價下跌,僅7家企業股價微漲。

??8月初,各地方樓市調控迎來新一輪加碼,在7月重點城市斷供之后,截止目前僅無錫一城完成了第二輪集中土拍,本應在無錫集中出讓之后的深圳、天津、青島第二批集中土拍相繼被暫緩或延后。

??在房地產調控趨緊的背景下,2021年8月11日早盤,房地產股一反常態高開高走,連連上漲。其中,中交地產開盤后僅約7分鐘就直線漲停,金地集團、保利地產等盤中也觸及漲停,地產板塊市值一哥萬科A漲幅也一度超過9%。

??究其緣由,主要因為網傳自然資源部于8月10日召開閉門會議,明確二批次重點城市土地出讓政策調整:

??1、單宗住宅用地溢價率不得超15%;

??2、不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價;

??3、到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。

??三條細則可謂層層遞進、絲絲入扣,對抬高地價的各項舉措進行了全面堵漏;同時該政策與天津近期土拍規則的調整細則(溢價率上限15%、出讓底價與調整前未變、不競配建、搖號)完全一致,這也能很大程度上說明該傳言的真實性。

??由此一來,市場上不少人對此解讀為對房企的利好,因而出現了房地產股放量高開高走的罕見局面。

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??新規之下地王面臨“絕跡”

??核心仍是為了控地價、降房價

??從集中供地新政推出至今,重點城市的土地市場發生了根本性的改變,從政策本身來看,無論是初衷還是“雙集中”的方式,其目的都是“控制地價、抑制溢價”,然而在落地的過程中,依然還是暴露了一些問題,這也導致了第二批土地集中出讓規則的調整。

??首先,部分重點城市首輪土拍熱度不減,尤其是重慶、杭州、無錫、蘇州等城市,在首輪土拍中均暴露出比較嚴重的問題。

??如在首輪拍地時斬獲出讓金榜首的杭州,在首輪集中拍地時,有多達57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例,部分地塊自持比例竟然高達40%,近20個板塊創下地價新高,整體溢價率高達26%,市場熱度持續高漲。

??為遏制土拍市場的高熱情緒,杭州第二批集中供地在競價規則上做了多重調整,先是提升了報名門檻,采用了保證金模式報名,并且保證金普遍為起拍價的20%;再是首次推出10宗“競品質”試點地塊,并且溢價率上限為10%,其余地塊土拍的溢價率上限由之前30%調整為20%;這也是為了防止地價過快上漲,進而達到穩房價的目的。最后“競品質”試點地塊全部實行現房銷售,在當前“緊融資”背景之下,此舉無疑極大挫傷了房企拿地的積極性,土地競拍熱度較首輪會有明顯的下降。但是考慮到杭州“20%的溢價率上限”和“競無償移交政策性租賃住房”依然不符合網傳的新土地出讓規則,因此杭州二批次土拍細則很有可能面臨調整。

??其次,政策加碼(溢價率上限下調)之后的無錫第二次土拍盡管溢價率控制在較低水平,但部分地塊依然高熱不退。

??譬如錢橋板塊出現了新的板塊地王,昌建、大華分別競得的XDG-2021-48號、49號地塊成交均價高達10000元/平方米,起始樓板價高達9500元/平方米,比周邊的XDG-2020-61號地塊成交樓面價還要高(該地于2020年10月由招商蛇口競得,起始樓面價9000元/平方米,成交價9472元/平方米,溢價率5%)??傮w來看,盡管無錫土拍控制了溢價率和價格上限,但受底價抬升的影響,部分地塊土拍熱度依然較高。

??最后,由于房價依然處于上升通道,穩房價任務依然十分迫切。國家統計局數據顯示,70大中城市6月份商品住宅銷售價格漲幅穩中有落,仍處于近一年內的較高水平。廣州、重慶、西安、濟南、無錫等城市房價新建商品住宅環比漲幅均超1%,房價上漲壓力依然存在。

??綜上來看,土地出讓規則的調整十分必要并且迫切,通過控制溢價率、出讓底價、競配建和搖號等細則,對土拍過程進行全方位的“監管”,在這樣的新規之下,地價將得到較好的控制,地王也將“絕跡”,一定程度上可以抑制房價的過快上漲。

??可以預見,在土拍新政策的“圍堵”之下,土地市場熱度將被控制在較低水平,房企拿地成本將有所降低,這給房企留有了一定的利潤空間,但在本質上,政策本身并非是讓利于房企,核心仍是為了穩定房價,符合中央穩地價、穩房價、穩預期的長效調控機制??紤]到22城之外的金華、徐州等城市土拍熱度也居高不下,也實行了“集中”拍地,這類城市土拍規則大概率也將跟進,以控制實際地價水平。

??同時,由于杭州、深圳等城市的土拍地塊存在初始配建,而初始配建比例過高一定程度上也影響實際樓面價水平,這也不符合控房價的目的,以后合理設置初始配建比例也需要進一步斟酌。

??值得注意的是,考慮到部分城市在土拍中不限房價,控制地價的利好不能完全傳導至“需求端”,為了讓政策向需求端滲透,預計下一步“限房價”的力度和范圍也將加強,像天津這類不限房價的重點城市大概率會出臺限價政策。

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