第二輪集中土拍已出現“變數”,哪些城市值得關注?

2021-08-06 09:45:49來源:丁祖昱評樓市

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??在經歷了一月有余的斷供后,8月4日,無錫拉開了重點22城第二輪集中土拍的序幕。有了首輪集中供地的經驗,無錫在二輪土拍中重點調整了出讓規模、供地結構,以及競拍規則,土拍熱度較首輪明顯降溫。

??無錫并非個例。在中央明確對各地優化土地競拍規則等要求下,接下來重點城市在第二輪土地供應中迎來調整將是大概率事件。截止8月5日,22個重點城市已有11城正式發布第二輪集中出讓公告,二輪集中供地迎來“井噴期”,而一些新的變數對企業決策而言至關重要。

??縱觀已發布供地公告的城市,土地供應規模均高于首輪,蘇州、杭州等部分城市土地供應質量也較首輪也有所提升,其中最重要的變化是多城進一步完善競拍規則,其中杭州試點“競品質”試點并現房銷售,在新規的約束下,第二輪土地競拍熱度較首輪將有明顯下降。

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??整體供地規模增加,土地質量有所提升

??從供應規模來看,已發布供地公告的11城涉宅地塊總供應建面達5218萬平方米,整體較首輪供應總建面增加了18%,供應規模明顯增加,其中有7個城市供地規模明顯上漲。

??具體城市而言,深圳、廈門、青島供應規模均實現翻番,其中深圳第二輪土拍供地規模較首輪增加208%。沈陽、長春、無錫、福州供地規模也有明顯上漲,房企拿地機會明顯增加。

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??除了供地規模增加,部分城市第二輪集中土拍土地質量也有所提升。CRIC統計數據顯示,11城第二輪集中出讓地塊底價樓板價為7332元/平方米,與首輪基本持平,但各城市之間以及城市內部表現分化。

??具體城市來看,蘇州、深圳、青島、天津、杭州等城市二輪集中供地質量較首輪有所提升,底價樓板價漲幅均超10%。受供地結構改變影響,蘇州第二批集中供地中園區就有4宗,其中三宗底價樓板價均超1.8萬元/平方米;不僅如此,相城區還掛出一宗超大地塊,編號為蘇地2021-WG-42號地塊,起始價約55.81億元,起始樓面價達17500元/平方米,總體來看,本次出讓地塊的質量較首輪明顯提升。另外,杭州本輪掛牌土地質量也有明顯的提升。

??然而,廈門、無錫等城市供地質量整體不如首輪,核心區供地比重有所下降。不僅如此,部分地塊出讓還新增諸多附加條件,以剛剛結束二輪土拍的無錫為例,有超半數地塊設置了額外門檻,如引進品牌酒店、配建人才房或租賃住房、現房銷售、自持商業等;加之“限地價+搖號”的競拍政策,無錫二輪集中土拍“降溫”,平均溢價率只有4%。

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??競品質+現房銷售將成趨勢

??精準調控之下,本輪競拍規則較首輪更加完善和細化,尤其是首輪競拍中市場熱度較高的杭州、無錫、蘇州等城市,均針對其首輪拍地時暴露出的問題,出臺了“打補丁”新規。

??典型如首輪拍地中土地出讓金第一的杭州,彼時57宗涉宅地中地塊自持比例高達40%,近20個板塊創下地價新高,整體溢價率高達26%,市場熱度持續高漲。為遏制土拍高熱情緒,防止地價過快上漲,繼而實現穩房價的目的,杭州在第二批供地中在競價規則上做了多重調整。

??首先,提升房企報名門檻,采用保證金模式報名,保證金普遍為起拍價的20%;第二,首次推出10宗“競品質”試點地塊,并且溢價率上限為10%,其余地塊土拍的溢價率上限由之前30%調整為20%;此外,“競品質”試點地塊全部實行現房銷售,融資收緊背景之下,房企拿地的積極性將受挫,預計土地競拍熱度較首輪會有明顯的下降。

??首輪集中拍地時馬甲現象嚴重的蘇州,采取了一系列針對馬甲現象的舉措,譬如提升保證金,其中,吳中、相城、高新區、園區地塊保證金比例全部上調至50%及以上。此舉既提升了房企拿地的門檻,夠篩選掉那些資金壓力的城市,還在一定程度上遏制地價和溢價率的上漲。

??此外,天津第二次集中土拍也出現了新變化,首次在出讓條件中加入自持租賃建筑面積的“硬性”要求,并規定了對應的自持租賃住房套數。其中,61宗出讓地塊中共計18宗地塊附帶自持租賃建面條件,占比達29.5%。無疑增加了房企的成本壓力,在拿地時也會更謹慎。

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??八城優質地塊多達87宗

??CRIC對上述完成出讓的8個城市共326宗土地情況進行系統梳理,高單價(起拍單價超過1萬元/平米)的土地幅數共有87宗,占比高達27%,主要分布在杭州、深圳、天津和蘇州四個城市,分別有22、19、17和12宗,優質地塊比較集中。

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??從重點城市來看,此輪杭州高價地供地數量較多,其中單價超2萬元/平方米的地塊就有9宗,分別位于上城、濱江、拱墅、西湖、蕭山和余杭等區域。其中掛牌價最高的是西湖區文教板塊的翠苑單元XH0909-14地塊,該地塊起始價15.98億元,折合樓面價約33267元/平方米,周邊在售項目平均售價約5.9萬元/平方米,按這一價格測算的話,地房比為56%,該地塊并非現房銷售,勢必會吸引大量的房企,土拍將十分激烈。

??再如深圳,地價超過3萬元/平方米的地塊共有1宗,該宗地位于南山前海板塊,采用“雙限雙競+競只租不售人才房”的辦法以掛牌方式出讓,該地起始價45.58億,最高限價66.091億元,起始樓面價36083元/平方米,項目建成后,普通商品住房最高毛坯均價為99000元/平方米,按照最高限價測算,地房比僅有53%,預期利潤率相對較高,鑒于如此高的利潤率和核心板塊加持,該地大概率會封頂價+高比重人才房競得。此外,龍華區民治板塊還有3宗較優質地塊掛出,地塊起始樓面價均超2萬元/平方米,限價相對寬松,預計項目競拍熱度也將維系高位。

??此外,天津南開區、蘇州工業園區、濟南歷城區、福州晉安區等均掛出多宗優質地塊,房企也可重點關注。

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??整體來看,第二輪集中供地中多城土拍規則升級,包括保障金門檻升級、“競品質”試點、現房銷售、競配建調整、溢價率上限下調等諸多新規。加之杭州、南京等城市進一步收緊了落戶和購房新政,預計重點城市第二輪集中供地的熱度將有所下滑。

??值得注意的是,接下來杭州、深圳、蘇州、天津等城市仍有多宗優質掛牌,競拍熱度仍將延續高熱度,房企可重點關注,但要注意的是,政府調控加碼之下,鑒于房價走勢趨于平穩,盈利空間一定程度上被限制,競拍時切勿盲目追高。


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