審核收緊周期拉長 房地產私募基金備案又遇“封堵”?

苗野 樊永鋒2021-08-19 08:50:59來源:中房報

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??任何風吹草動都會引發市場波動。

??8月12日,有市場消息稱中國證券投資基金業協會(以下簡稱“中基協”)已口頭通知私募基金公司,協會將不再接受投資房地產項目基金的登記備案,已提出申請的將被駁回,既有基金不受影響。消息一出,市場嘩然。

??對于這一消息,中國房地產報記者致電中基協求證,得到的回應是;“目前協會沒有發布相關文件,房地產私募基金還是按要求提交相關資料,具體審核意見參考‘4號文’規定?!?/p>

??“現在行業不好做,房地產私募基金基本都停了,政策上也不支持,至于目前暫停備案我們沒有接到通知,但各種封堵是事實?!蹦乘侥蓟鸸疽晃唤浝韺τ浾哒f。

??“從目前市場反饋看,房地產私募基金備案審查的確在收緊,基本周期都在一個月以上,通不過的概率也在增大;有部分房地產背景的私募基金已被停掉?!币晃徊辉甘鹈乃侥冀缛耸客嘎?,但仍有審核通過的,現在要求是嚴格規范操作。

??房地產私募基金收緊在數據上也得到了印證。

??清科研究中心統計數據顯示,2021年上半年中國私募股權投資市場共新募集1941只基金,數量同比上升58.2%;披露募集金額的1940只基金共募得4547.74億元人民幣,同比上升6.9%。其中,房地產投資基金募集數量只有18只,占比0.9%;募集金額為165.73億元人民幣,占比3.6%。

??另據私募通數據顯示,2021年上半年募集金額排名前十的基金總募集金額685.04億元人民幣,占總募集規模15.1%。從行業偏好和投資方向來看,2021上半年排名前十的大額基金中只有一只是房地產投資基金,由中誠資本作為基金管理人的寧波誠車投資管理基金,募集金額為60億元人民幣。

??天眼查信息顯示,寧波誠車投資管理基金在合生創展通過名下3家子公司合宏達盛、合盈銳恒、合昕辰銳在北京斥資180億“掃貨”前夕剛剛備案,并以70%的出資比例入股這三家公司。

??寧波誠車背后的中誠資本是中誠信托的子公司,曾表示為促進房地產業務轉型升級,將與頭部房地產投資基金公司合作房地產股權投資業務。后期,成為了合生創展拿地中的資本魅影。

??“其實就是私募機構通過非關聯第三方與特定投資人共同設立有限合伙企業后,直接對開發商放款?;韭窂绞怯邢藓匣锲髽I與開發商共同持有項目公司股權,然后由項目公司參與土地競拍,這一有限合伙企業作為項目公司股東通過股本、借款等方式將資金發放給項目公司?!蹦惩顿Y公司總經理表示,目前房地產私募基金回報率普遍在10%以上。

??不久前,在地產圈自帶網紅光環的晨曦基金剛與俊發集團完成了類似操作,其通過旗下曦開和諾、曦開和泰、曦開和勇、曦開和卓等子公司與多家資本共同“抱團”參投項目公司。其地產朋友圈不乏正榮、融創、新力、弘陽、花樣年、中南建設等房企身影。

??按照市場邏輯,“三道紅線”會將市場一部分融資需求擠壓給房地產私募基金,為了實現“降檔減債”,房企會有更多股權合作需求,不排除有更多資金通過股權非債權方式進入房地產市場。

??實際上,房地產私募基金從2017年開始就進入募資小年。彼時,中基協下發的“4號文”針對私募基金對房企融資進行了嚴格規范,投向熱點城市項目的私募房地產股權基金進入冷卻期。

??北京某投資咨詢公司負責人表示,當下市場存在多層擔憂,新規逐級強壓下,房地產私募基金各種路徑均受到制約,包括明股實債、委托貸款、收益權轉讓等直接或間接方式。從數據上看,私募減幅最大的三個行業之一就有房地產,從行業歷史配置比例也可以看出房地產配置比例顯著低于歷史均值。

??“房地產私募長期以來都是做通道型業務,這么多年針對房地產調控與房地產私募監管,也迫使行業進入萎縮通道后開始反思轉型,從固定收益的債權投資向真股權投資切換賽道。房地產私募基金不能只是一個融資工具,應是一種權益型資本?!笔袌鋈耸空J為。

??另外,前述不愿署名的私募界人士認為,傳統房地產私募基金絕大多數是以債權作為主要投資方式,所以房地產行業信用風險上升使得基金公司也開始提高風控標準,比如藍光、華夏幸福出現系統性風險,這些投資機構都會在第一時間采取行動,容易引發私募“踩踏”,這也是這段時間市場上出現壓縮的原因之一,房企也在及時調整融資計劃。

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