告別高增長,房企“地產+”戰略開始顯效

綜合2021-10-12 11:11:07來源:中房網

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??中房網訊  隨著房地產行業進入“白銀時代”,行業增速日趨放緩,房企盈利空間不斷壓縮。尤其是融資“三道紅線”、房貸管理“兩條紅線”、“兩集中供地”等調控政策的相繼出臺,行業的發展邏輯已經發生了本質改變,不再是以“規模論英雄”的時代。

??為了謀求新的利潤增長點,越來越多的房企加入了發展“副業”的行列。通過加速布局多元化業務,積極為企業尋找“第二增長曲線”。

??相關業內人士表示,房地產行業土地紅利、金融紅利后的管理紅利時代,靠規模高速增長帶來利潤紅利時代已不再。接下來,行業將整體進入穩健和高質量發展階段,審慎經營是第一要素,而非房地產開發業務或將有機會成為企業盈利點。

??包羅萬象的“地產+”

??事實上,自2013年起,就有房企開始提出進行多元化轉型。彼時,“去地產化”口號不時響起,如萬科房地產、保利房地產、恒大地產、遠洋地產、中航地產、龍湖地產、大連萬達商業地產等眾多房企都去掉了名字中的“地產”二字,變更為“集團”等可以適度拓展相關行業的名字。

??而最近幾年,房企的多元化布局的細分賽道更是多種多樣,從商業辦公、長租公寓、文旅、康養到教育、現代農業、機器人、大健康、醫美、新能源汽車......房企多元化布局呈現出“擼起袖子加油干”的美好前景。

??據中房網梳理發現,今年以來,幾乎每個月都有房企披露其多元化業務布局的進展情況。

??如9月7日,萬科披露投資者活動關系記錄表,其指出,從2014年開始公司逐步從房地產開發轉向房地產開發、經營、服務并重,目前正探索租賃住宅行業微利可持續發展的商業模式。

??8月26日,榮豐控股發布公告表示,將與青島西海岸新區管委會合作,采取地方政府、產業基金及上市公司三位一體的合作模式,圍繞醫養載體、醫療器械與功能食品、健康產業服務等重點領域,打造大健康產業集群。

??7月16日,萬通發展發布公告稱,公司已完成工商變更、章程備案等程序,新的經營范圍涉及智慧城市、大數據服務、投資、資產管理、第一類增值電信業務等。

??6月22日,奧園美谷公告,擬將約10億元的地產資產置換,收縮房地產業務,用于醫美產業投入,結合醫美并購基金等多種融資方式,集中資源在醫美領域深耕發展。

??6月17日,順發恒業稱,其全資子公司順發恒業有限公司與普星聚能股份公司簽署協議,將以1.89億元收購浙江東海德迦風力發電有限公司100%股權和浙江星星風力發電有限公司65%股權;同時其表示,此次交易可為公司注入清晰、穩定、未來收益可控的風電資產,有助于增強公司可持續經營和盈利能力。

??今年上半年,魯商發展聚焦大健康產業,在功能性食品方面推出了27款口服玻尿酸、中藥大健康等功能性食品......

??此外,之前龍頭房企對文娛、零售、農業、環保、體育、新能源汽車等風口領域的布局,我們也早已經屢見不鮮。

??“地產+”戰略開始顯效

??房企多元化業務進行地如火如荼,而部分房企得益于早年對多元化戰略的布局,目前相關板塊業務在持續發展的同時也進入了收獲期,“地產+”戰略正逐步顯效,典型房企如融創、世茂集團、龍湖等。

??以融創中國為例,融創在地產主業穩步增長同時,在文旅、文化、物業服務、會議會展、醫療康養等六大產業進行了布局。去年底,物業服務板塊融創服務在香港聯交所主板獨立上市,2021年中報數據顯示,上半年,融創服務營收33.2億元,同比增長85%;歸母凈利潤6.1億元,同比增長154%。凈利率為19%,較去年同期上升5個百分點。

??與此同時,布局多年的文旅等產業已開始收獲成果。據融創中國2021年中報披露,融創文旅上半年實現營業收入26.1億元,同比增長166%;管理利潤提升至4.4億元。

??近期,融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德公開表示,“地產+”業務是公司未來三年的發展重點。未來,公司會盡快提升“地產+”業務的競爭力,目標是非地產開發業務營收超過公司總營收的10%。

??去年,世茂集團建立了以房地產開發為核心,以商業運營、酒店經營、物業管理及金融為“雙翼”,以高科技、醫療、教育、養老、文化等投資為“尾翼”的“大飛機戰略”規劃。而根據其2021年中報數據,上半年,公司非地產開發業務實現營業收入66億元,同比增長128%,占總營業收入的9%,占比進一步提升。

??世茂集團董事局副主席、總裁許世壇亦表示,公司目標是未來三年非地產開發業務的營業收入占到總收入的20%以上。未來世茂集團也會加大輕資產的投入,提升輕資產對集團的貢獻。

??再如龍湖,目前龍湖集團商業運營、租賃住房、智慧服務等業務均已躋身行業頭部,房屋租售、房屋裝修及產城、醫養等業務,也開始貢獻經營性收入。2021年上半年,龍湖集團經營性業務收入87.8億元,較去年同期增長49%。

??招商積余2021年中報顯示,公司的物業管理業務實現營業收入443637萬元,較上年同期增長23.68%,占公司營業收入的92.84%。物業管理業務發展穩健,目前已成為公司最主要的收入來源。

??華僑城A亦表示,目前行業毛利率處于下行趨勢,預計公司的地產業務毛利率會存在一定程度的下滑。公司基于成熟的成片綜合開發模式,以及包括文旅綜合項目在內的各板塊及業務相互融合形成有機整體,產生了明顯的協同與集群效應,未來地產業務毛利率水平會趨于平穩。

??據克而瑞統計,在很多房企內部,非地產開發業務不再是地產開發的附屬品,而是逐步形成了與后者并列的戰略地位。

??正如易居企業集團CEO丁祖昱所指出的,房企多元化肩負著挖掘“第二增長曲線”的重任,投資布局邏輯也將發生轉變。而隨著房企多元化賽道已經進入真正運營階段,未來將是以運營服務為核心才能獲取可持續收益。

??整體而言,在房地產市場增量紅利逐漸減退的時代浪潮下,多元化布局是房企必須要面對的抉擇。對于較早布局的多元化業務,其效果正在逐步得到檢驗,而近幾年布局的全新的多元化領域,還需要更長時間來考量。無論“地產+”效果如何,房企不斷探索發展的信念和敢于試錯的勇氣都是值得肯定的。

??來源:中房網綜合整理

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