“三道紅線”一周年

綜合2021-08-20 12:23:53來源:中房網

掃描二維碼分享

??中房網訊 “三道紅線”,對于長期“高融資、高負債、高杠桿”發展的房企來說,無疑是近年來最重磅的政策之一。

??去年8月20日,央行、住建部出臺了重點房地產企業資金監測和融資管理的“三道紅線”政策。按照監管要求,到2023年6月底,12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標,2023年底所有房企實現達標。

??時至今日,距“三道紅線”政策出臺已有一年,這一年里,房企都做哪些努力?又經歷的哪些變化呢?

??超4成房企成功降檔

??若以“三道紅線”政策發布的時間點來測算達標率,可以發現,即使是頭部四強房企碧桂園、萬科、恒大、融創,他們也個個“踩線”;而從全行業更大范圍來看,百強房企滿足綠檔標準也僅有幾家,比如華潤、中海、金地、龍湖和濱江等。

??在“三道紅線”政策要求下,“降檔”已經成為了房企規避風險的頭等大事。

??為了改善自身財務狀況,各大房企紛紛通過加大銷售回款、推進主體上市等多種方式增加現金流入、優化債務結構。據貝殼研究院統計,2020年100家上市房企中40家相較2019年成功實現降檔,降檔率達到40%,其中10家房企下降2檔、1家房企下降3檔、零踩線的房數量從2019年17家躍升至2020年的29家。

??從“三道紅線”政策發布到2020年財報截止日,只不到4個月的時間,房企就取得這樣的成績,其行動能力令人驚嘆。

??值得注意的是,在房企“瘦身”過程中,金輝控股和金科股份“降檔”成果較為顯著,從最初連踩三條紅線,到去年年底就轉變為各項指標均符合要求的綠檔企業。截至目前,二者仍都維持綠檔狀態。

??而融創中國從2019年末的“三線”全踩,連降兩檔至“黃檔”。截至2020年末,融創中國凈負債率同比下降76個百分點至96%,非受限現金短債比升至1.08,剔除預收款后的資產負債率降至78%。

??綠地控股在今年2月底,實現現金短債比超過1,“一條紅線”提前達標,整體由“紅檔”降至“橙檔”。

??除此之外,這一年里,佳兆業、中梁控股、中國奧園由“橙檔”降至“黃檔”;中國金茂、世茂集團、雅居樂等房企則從“黃檔”降至“綠檔”。

??中小房企債務違約不斷

??“三道紅線”旨在讓房企從高負債式擴張回歸理性發展,頭部房企尚需要時日調整,而在這段陣痛期,一部分中小房企正頻繁出現債務違約情況。

??最近一周就有房企發生債務違約事件,如8月11日,陽光100中國發布公告稱,公司未能于到期日支付2021年到期的一筆金額為2億美元的6.50%可轉換債券,而該違約事件將觸發公司2022年到期的金額為2.196億美元的13.0%優先綠色票據的交叉違約條款。

??早前,藍光發展爆發系列債券違約,截至8月2日,該企業已有12只債券違約,合計違約金額102.62億元,累計未能到期償還的債務本息金額合計達159.97億元。

??7月25日,實地集團出現商票逾期拒付事件,部分供應商和持票人聚集在廣州該公司集團總部進行現場維權。

??而中大型房企如泰禾集團、協信遠創、華夏幸福等也正頻繁出現債務危機。

??實際上,今年以來,房地產行業債券違約現象相比過去兩年大幅增加。相關統計顯示,僅2021年前5個月,已違約爆雷房企就多達12家。另據wind數據,2021年至今,已經有超過38只涉房債券違約,牽涉債券發行規模達587.2億元。

??相關業內人士表示,“三道紅線”加劇了房企分化,這一變化于頭部與尾部房企而言并無大礙,但對中型房企來說,則意味著艱難的調整。

??一位TOP20房企高管指出,目前房地產行業仍處于深度調整期,前期高舉高打的房企在政策高壓下如果不及時轉換風格,可能會有新的違約主體出現。

??“大魚吃小魚”接連上演

??面對“三道紅線”的政策壓力,債務爆雷之外,房企間的收并購動作也十分頻繁。

??一方面,陷入困境的房企通過出售項目或尋求股權合作等方式來穩定資金鏈、盤活自身現金流、降負債,為“活下去”不斷謀求出路。另一方面,對于綠檔房企而言,通過戰略并購,可以承接更多的優質土地資源,進而擴充自身的土地儲備。

??4月份,融創以91.7億元從旭輝“口中”搶來“廣西一哥”彰泰集團;6月份,華夏幸福將深圳城市更新公司賣給了深圳鵬瑞地產,7月27日出讓南京江寧項目給萬科,7月28日又將北京豐臺項目的股權轉讓;6月底,遠洋資本200億并購紅星地產;還有藍光發展,為了應對債務違約問題,今年已經陸續出售了30多個項目......

??據不完全統計,2020年上市房企收并購動作高達200次,涉及金額約1716億元;而2021年上半年收并購數量就達到了105次,涉及金額約1505億元,金額占比已達去年全年的88%。

??業內預計,2021年房企間收并購市場規模將超2000億,行業“大魚吃小魚”的故事也將持續上演。

??“優等生”保持節奏穩健發展

??“三道紅線”是“三高”房企凜冽的寒冬,但對于那些堅持穩健和長期戰略的房企而言,卻仍是溫暖的春天。

??比如,近年來奉行現金為王的萬科,經營性凈現金流連續12年為正,并于今年一季度末回歸綠檔。

??又如龍湖,2016年至2020年期間,龍湖集團的凈負債率始終保持在54%以下,現金短債比保持在3倍以上,剔除預收款后的資產負債率保持在70%以下,一直保持綠檔水平。

??此外,大型央企、國企地產商也大多一直保持著穩健發展的步伐,嚴格遵守投資、融資方面的“紀律”。

??據市場研究機構監測,2020年34家典型房企整體融資成本區間為2.2%-12.38%,其中,招商蛇口、保利、金茂、中海等央企地產商,以2.2%、3%、3.1%、3.2%的最低利率在債券融資方面優勢突出。

??眼下,當眾多房企疲于抓銷售回款、降負債時,資金壓力相對輕松的萬科、龍湖及多數央企、國企,在拿地方面扔保持節奏,力度不減。機構統計數據顯示,今年上半年,萬科拿地金額962億元,居全行業第一;龍湖拿地金額374億元,排第11位。而在拿地金額前十的房企中,保利、華潤、招商蛇口、中海等央企占了近半壁江山。

??如今,“三道紅線”實施已滿一周年,政策效力也逐步顯現。在行業洗牌、分化加速的同時,也更趨于理性發展。(編輯/蘇曉)

??來源:中房網綜合整理

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "ok"}