樓市降溫信號明顯!

亞晨2021-08-04 12:53:55來源:中房網

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??中房網訊 (亞晨/文)隨著國內多個熱點城市房地產調控的趨緊,市場降溫的概率也在加大。

??從市場所釋放的多個信號來看,樓市似乎再次進入了降溫通道。政策所帶來的威懾效力,將直接貫穿整個下半年。房地產調控將進入穩定市場秩序,保障行業平穩健康發展的空間。

??市場:有所降溫

??根據克而瑞研究中心監測的數據顯示,7月份29個重點監測城市商品住宅成交面積同、環比分別下降12%和11%,較2019年同期下降2%。

??一線城市方面,成交整體仍處高位,環比下降17%,同比仍增長1%。各城市成交環比皆降,其中北京、上海成交高位保持,同比均實現正增長,廣州、深圳成交持續走低。25個二、三線城市成交適度回落,同、環比分別下降13%和10%,較2019年同期下降4%。近7成二、三線城市成交同比轉降,其中不乏南京、武漢、佛山等熱點二、三線城市。寧波、昆明、東莞等成交跌至年內低位,徐州更是創年內新低,同比近乎腰斬。

??業績:表現不及歷史同期

??從A股上市房企半年報的披露情況來看,表現不盡如人意。

??房地產調控環境自去年底以來持續趨緊,房地產開發企業的銷售業績和盈利水平面臨著較大挑戰,當前房企的業績增速下滑和資金鏈緊繃是最直觀的表現。據東方財富金融終端數據顯示,截至2021年7月底,A股市場房地產開發板塊(按申萬行業分類)116家上市公司中,已有46家發布了半年報業績預告。按業績預告類型來看,46家上市公司當中,報告期內實現凈利潤同比減少的有26家,占比約56.52%;同比增長的有19家,占比約41.3%;1家不確定。此外,46家上市公司中有20家對歸屬上市公司股東凈利潤進行了預虧損發布,預虧企業數量占已發布盈利預告企業數量的43.48%。從數據來看,今年上半年房企業績虧損現象相較往年有所增多,房企盈利空間受到一定程度的壓縮。

??對此,中房研協測評研究中心分析認為,一方面,在持續、高壓政策調控下,房企的銷售價格、推盤去化、銷售回款等均受到一定程度的阻力,業績下降,利潤空間受到擠壓;另一方面,不少房企謀求業務轉型,但由于轉型過渡期較長,短時間內投入產出效益不理想,同時部分房企轉型失利造成現金流緊張,利潤率也會出現下滑。

??不止半年報稍顯遜色,7月份百強房企整體業績表現也不及上半年和歷史同期。

??根據克而瑞研究中心發布的數據,TOP100房企單月實現銷售操盤金額8611.7億元,環比降低33%。包含幾家龍頭房企在內,不少企業的環比降幅超過35%。7月TOP100房企單月同比降低8.3%。TOP50房企表現不及百強整體,逾6成企業單月業績同比下降。此外,超9成TOP30房企7月單月業績不及上半年月均水平。累計業績來看,1-7月百強房企累計銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長32.5%和29%,增速較1-6月也有明顯降低。

??中房研協測評研究中心預計,政策壓力下,居民購房需求受到抑制,市場整體成交規?;卣{趨勢已定,下半年銷售態勢不容樂觀。其中,重點一二線城市市場或將逐漸恢復理性,成交緩步回落至正常水平;部分去化困難的三四線城市市場形勢依舊低迷,成交或將持續低位運行。

??政策:調控趨緊

??市場的普遍降溫與房企的業績不佳,與最近一段時間以來,多地熱點城市調控政策升級等因素有關。

??7月30日,中共中央政治局會議重申“房住不炒”,穩地價、穩房價、穩預期,促進房地產市場平穩健康發展。7月22日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正也對房地產作出了更為詳細的定調。韓正指出,要高度重視房地產工作中的新情況新問題,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。城市政府要切實落實主體責任,不斷完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地產金融這個關鍵,嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。要加快完善“穩地價”工作機制,優化土地競拍規則,建立有效的企業購地資金審查制度。要持續規范房地產市場秩序,切實管好中介等市場機構,堅決查處市場亂象。

??7月29日,住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志,要求切實履行城市主體責任,針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題,加大調控和監管力度,促進房地產市場平穩健康發展。同時,將銀川、徐州、金華、泉州、惠州市納入房地產市場監測重點城市名單。

??約談房價上漲過快城市,已經成為調控的一個重要手段。8月2日,浙江省金華市住房和城鄉建設局發布的《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》明確,金華市在實行住宅限售、實行公證搖號銷售、加強二手住宅價格監管、加強金融監管、嚴格更名管理、落實主體責任等方面進行調控?!锻ㄖ分赋?,凡在金華市區新購買的新建商品住宅和二手住宅,在取得《不動產權證》滿3年后方可上市交易。

??同日,廣州市黃埔區住房和城鄉建設局、廣州開發區建設和交通局聯合發布關于取消人才住房政策的通知,自2021年8月2日起執行。據了解,作為廣州的熱點區域,黃埔區是廣州首個明確發文取消人才購房政策的區域。根據廣州中原研究發展部統計顯示,2021年上半年,黃埔區新房成交量為9103宗,同比漲幅為78%;新房均價為34417元/平方米,而去年同期的均價還不足30000元/平方米。從這次出臺的政策可以看出,廣州部分區域人才購房的條件在逐漸收緊,這也將進一步抑制炒房空間。

??此外,今年以來,多個熱點城市還建立或實施了二手房成交參考價機制,成為今年存量市場最重要的一項政策,進一步體現了房地產全方位監管的導向。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,樓市調控進入到新的模式,及時發現問題,及時解決問題,有助于進一步促進房地產市場健康發展。

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