上半年170家房企總市值“縮水”,另一個賽道卻備受追捧

高鶴2021-07-30 09:36:35來源:中房網

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??中房網訊(高鶴/文)自今年三月初達到階段高點后,萬科A的股價已經連跌超過4個月。目前,其股價處于4年來相對較低的水平。

??此前,萬科非獨立董事、深圳地鐵集團董事長辛杰在回應萬科股價持續下跌的問題表示,困難是暫時的,深圳地鐵會長期持有萬科股票。

??據實而論,地產行業中股價下行的不止萬科,總體而言,地產股跌多漲少。根據樂居財經研究院此前公布的數據顯示,今年上半年,A、H兩市170家房企中118家市值出現下跌,下跌企業占比69.4%,總市值“縮水”約3400億元,跌幅約8.7%。

??房企市值整體“縮水”

??從市值來看,170家房企中總市值超過2000億元的只有2家,分別為萬科A及龍湖集團??偸兄翟?000-2000億元之間的有7家,分別為華潤置地、中國海外發展、碧桂園、保利發展、九龍倉置業、中國恒大、融創中國。

??從上漲情況來看,170家房企中總市值上漲的房企共有50家,占比29.4%。其中,漲幅最大的是奧園美谷,漲幅189.47%。SOHO中國、合生創展分列第二、三位,漲幅均在80%左右。千億市值房企中,僅有中國海外1家出現上漲。

??下跌情況方面,在9家千億市值房企中,另8家房企市值均有“縮水”,平均跌幅11.55%,其中跌幅最小的是華潤置地,市值下跌不足2%。

??面對行業估值被低估,部分上市房企頻頻增持。據中房網不完全統計,今年以來,包括萬科、碧桂園、融創、龍湖、九龍倉、中南、旭輝、中國奧園等在內的30余家房企出現增持或者回購動作。

??地產股前景黯淡

??“房住不炒”的基調下,行業大環境依然趨嚴。據不完全統計,上半年各地房地產調控次數超過234次。

??同時,房地產行業的金融監管也始終保持高壓態勢,監管層頻繁發聲。

??銀行信貸資金流向房地產領域的增速也在持續下滑。債券市場受金融監管升級效果逐漸顯現,股權融資審核制度更加嚴格,非標融資規模持續收縮。

??由于信貸緊縮,國內貸款、個人按揭貸款增速明顯收窄,房企到位資金增速面臨持續下滑壓力。隨著3月下旬以來,信貸收緊,房貸利率持續上行,多地嚴審購房首付資金來源,且合理控制房貸占比,房貸審批時間拉長,個人按揭貸款的增速或將持續收窄。

??不僅如此,繼“三道紅線”后,又一重磅消息襲來。據此前相關媒體報道,央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入其監控范圍,要求相關房企將商票數據每月上報。在業內人士看來,央行此舉是一個信號。接下來,針對房企“表外負債”的強監管大幕將大概率拉開。倘若商票數據被納入“三道紅線”中有息負債指標計算,未來房企降負債壓力將進一步加大。

??不管是從高層的喊話,還是從各部委的動作來看,核心都在于傳遞一個信號:監管層對未來房地產調控的信心是堅定的,不排除還會有相關政策陸續出臺,地產股大概率仍只能在黎明前的黑暗里,繼續回憶過去的巔峰滋味。

??強監管之下物業板塊受追捧

??與讓投資者頻頻嘆氣的地產股不同,物業股這邊鑼聲連連。

??由于持續受投資者青睞,近年來物業股股價整體延續上漲趨勢。據克而瑞物管監測數據顯示,5月A+H股47家物企平均上漲4.50%,自2020年房企分拆上市節奏加快,截止5月31日,47家上市物企總市值已經突破萬億元。

??另外,從目前上市物企2017-2020年的加權平均毛利率和凈利率來看,近年來物管行業的毛利率和凈利率保持穩步上升。與此同時,據CRIC監測,2020年典型上市房企的毛利率下降4.8個百分點至24.3%,凈利率也已下降至10%。

??一面是盈利能力不斷承壓的開發業務,一面是盈利能力穩步上升的物管業務,這也不難理解各大房企對物管行業積極布局。

??據中房網不完全統計,截止7月2日,已成功分拆上市的物企總數達到近50家。在股市門外排隊等待上市的物企總數多達22家。此外,另有兩家物企也新近表示有意登陸資本市場。按照業內普遍估計,年末物管上市企業有望突破70家。

??但需要提醒的是,雖然說未來是存量時代,政策對物管行業支持的大方向沒有變,市場對物管業務的估值也遠遠超過房地產開發業務,但在這樣一個已開始激烈競爭的細分市場,物管企業們的壓力也日益嚴峻,彎道超車的可能性正在湮滅,如何建立獨特優勢和競爭壁壘已成為它們無法回避的挑戰。

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