錢荒、舊債,房企償債路道阻且長

高鶴2021-07-27 12:23:44來源:中房網

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時乎時乎,會當有變時?!掮度龂尽?/span>

??中房網訊(高鶴/文)曾經有人提出,“人口紅利、金融紅利、政策紅利”合力造就了房地產的黃金時代。

??但,時代變了。房地產不香了,從“房住不炒”到“因城施策”,從“三道紅線”到 “五檔管理”,從“預售資金監管”到“限價令”,從“集中供地”到“集中銷售”,從“股市下行”到“規模房企暴雷”……房企涉錢的每個環節似乎都變了。往昔似乎能要風得風,要雨得雨的房地產一去不復返了。

??往昔,在“三大紅利”之下,不少房企盲目舉債沖規模,致使負債率不斷飆升。

??如今,“三大紅利”已去其二。恰逢此時,房地產史上最大還款潮到了。

??償債極值下融資增速連續下滑

??債務如刀。融資環境進一步收緊,進而在舊債上門后形成危局。

??貝殼研究院數據顯示,2021年達到房企歷史償債規模極值,償債總額達12822億元,上下半年分別為6990億元與5832億元。

??重壓之下,融資和銷售是今年房企工作中的重中之重。

??多位業內人士表示,今年銷售端壓力極大。雖然力度不大,但幾乎月月有活動,剛沖完年終業績,復盤又在眼前。

??國家統計局7月15日發布的數據顯示,今年上半年商品房銷售面積88635萬平方米,同比增長27.7%;比2019年增長17.0%,兩年平均增長8.1%。

??但在市場的正增長之下,是房企融資難的現實。

??在“三道紅線“和”五檔管理“落地后,房企融資呈現兩端收緊,疊加房地產融資合規審批政策監管持續加強,房企融資量持續下滑。貝殼研究院最新報告顯示,今年上半年房企境內外債券融資累計約5480億元,同比下降16%,規模累計增速連續兩年下降,2021年上半年融資規模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。在此之前,CRIC等機構數據也有同樣趨勢。

??值得注意點是,在成功發債的包括部分頭部房企的公告中,資金用途標為“用于償還公司到期債務”的屢見不鮮。此外,部分房企紛紛嘗試拓寬融資渠道,除常規債券融資外,非標融資規模也一度擴大。

??暴雷之后,融資更貴

??從近期看,在債務到期、融資難等多重壓力之下,已有包括泰禾、華夏幸福、藍光發展等在內的部分房企出現債務違約。

??據Wind統計,截至6月30日,今年信用債違約規模已達985.73億元,遠超去年同期水平。其中,房地產行業違約規模為191.92億元,居于首位。

??不僅如此,銀行業迎來了房地產信貸監管風暴。多地主管部門一方面嚴查信貸資,另一方面開展專項檢查圍堵資金違規流入樓市。根據南財智庫-21資管研究的數據,今年上半年銀行業共收到2305張罰單,合計罰沒金額達13.06億,相比去年上半年大增106%。其中,涉房罰單達195張,罰單數量在各處罰領域居前。

??重監管疊加規模房企暴雷趨勢不減,信用評級隨之“變臉”。

??中金固收團隊認為,由于房企具有現金流入流出大、政策調控頻繁、再融資整體較緊的問題,天然具備高信用風險特征。

??華東某規模房企融資部門相關負責人表示,過去,規模房企更容易在融資中取得優勢。但隨著近期,規模房企也開始“爆雷”,在投資者的研判模型中,規模的重要性已經明顯下降。

??種種跡象導致房企融資成本進一步抬高。貝殼研究院數據顯示,境內方面,上半年債券平均票面利率5.07%,較2020年同期上升79個基點。

??但也并未都是如此。6月以萬科、龍湖為代表的多家優質房企,分別下調公司債票面利率,其中萬科將 “18萬科01”債券票面利率由4.05%下調,最低降至2.8%。

??境外方面,上半年境外債券融資平均票面利率為6.95%,較2020年同期下降144個基點,較2020年下半年下降84個基點。近期境外債市持續低迷,發債規模收縮明顯,票面利率呈不穩定波動。其中,花樣年控股發行的2024年到期200萬美元3年期優先票據,票面利率高達14.5%。

??償債路,道阻且長

??目前,房企資金鏈仍持續偏緊,紛紛采取加大促銷力度、加快銷售回款,同時放緩拿地節奏等節奏,保障現金流的相對充裕。

??國家統計局最新數據顯示,上半年,房企到位資金102898億元,同比增長23.5%;比2019年增長21.1%,兩年平均增長10.0%。

??雖然房企到位資金連續兩年增長,但近期廣州、武漢、重慶等熱點城市均出現銀行房貸業務收緊的現象。房貸獲批難度提高,導致房企回款周期拉長。

??7月14日下午,銀保監發言人表示,6月份房地產貸款增速降至10.3%,再次創出8年內的新低,且繼續低于全部貸款增速。

??從綜合已披露的百強房企2021年業績目標上看,行業平均目標增長率近年來呈降低趨勢。在房企半年業績會上,不少房企對完成今年目標信心較足。

??但也有不同的聲音,交通銀行金融研究中心近日發布的“2021年下半年宏觀經濟及市場展望報告”中表示,下半年房地產市場將從上半年的量價齊升中逐步降溫,預計全年商品房銷售面積、銷售額增速分別回落至約9%、15%左右。

??事實上,在政策的影響下,房地產市場早已重構,房企更注重穩健和安全發展。

??但值得注意的是,近期,為規避“三道紅線”,包括部分頭部企業在內的多達60家上市房企通過增加應付賬款及票據方式調節負債結構,并擴大對上游供應商的資金占用。上海票據交易所數據顯示,2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元,較2019年增長36.59%,占全國商票承兌總量的9.27%。房企“隱形債務”規模的大幅增加導致房企總負債規模不降反升,甚至是房企的償債能力可能被高估。

??斷腕、出局、崩盤乃至更大的危機……歷史總是喜歡重復。中國的房地產行業會不會又重演某一幕呢?

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