從擴張為王到穩健為王,房地產底層邏輯徹底變了!

2021-08-25 11:49:56來源:中房網

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??近期樓市,出現了幾個異乎尋常的信號:

??和第一次土拍的火熱截然相反,近期,多數城市都不約而同地推遲了第二次土拍,并修改拍地規則,就像做錯作業的孩子,生怕再拿幾個大紅叉。

??繼深圳之后,杭州也推出了二手房交易平臺,個人可以在系統上自主掛牌房源。有人甚至擔心,杭州的中介要集體失業?!爸薪榈谝还伞必悮暠┑s15%,市值一夜蒸發230億元。

??同樣是杭州,前段時間,當地某開發商做出了一個驚人決定:即使痛失5000萬元保證金,也要放棄在第一次土拍時好不容易獲得的地塊。

??注意,這可是在杭州——中國發展潛力最大的明星城市。

??山雨欲來。實際上,無論是推遲土拍、房企退地,還是上線二手房交易平臺,都指向一個目的——樓市要穩住。

??以前是階段性的穩,現在要長久性的穩。整個行業的生存邏輯,也要跟著全面迭代。

??史上最嚴調控已經襲來,誰能殺出重圍?

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??房地產行業進入了史上最嚴監管時代,經歷著一場“信心危機”。只不過,很多人只猜到開頭,沒猜對結尾。

??中原地產研究中心的數據,今年上半年,全國房地產調控次數286次,幾乎是1天2次。

??調控不僅頻繁,而且手段多樣:二手房指導價、嚴查經營貸、嚴查首付來源、三道紅線、兩道紅線、集中供地……

??拿最具殺傷力的幾條措施來說:

??三道紅線,矯正部分房企盲目擴張,促使房企降低金融杠桿,融資更加規范,降低風險。

??集中供地,保障土地供應,降低土拍熱度,從而穩定房價。

??況且與以往不同,現在政策不是在打補丁,就是在打補丁的路上,調控越來越精準有效。

??最近,集中供地又有了新變化:

??一是多個城市土拍推遲,調整措施也基本一致:控制土地溢價率在20%甚至15%以下。

??明顯趨勢是,建立房地聯動機制,控地價、限房價、提品質??刂谱〉貎r,也就相當于控制住新房市場,達到“三穩”目的。同時,開發商也有更多的利潤空間,進而提高房屋質量,避免出現收樓即維權的鬧劇。

??二是7月底出臺了集中供地政策補丁——房企買地金額(公開市場拿地,加收并購)不得超年度銷售額40%,淘汰過度依賴金融杠桿或者資金量不大的房企,并壓縮房企拿地規模。

??就此,整個房地產行業迎來變天。但政策的目的并非打壓,而是字里行間透露的兩個字——

??求穩。

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??在此政策目標下,房地產行業將迎來幾大調整:

??1.過度依賴金融杠桿的模式走向死胡同,回歸穩健的財務管控才是出路;

??2.非理性拿地全面受限,未來房企拿地量減少,拿地要更謹慎,并持續深耕部分城市群和都市圈;

??3.房企不再僅僅造樓賣房,而是要從單一發展到多元發展,尋找新的增長點。

??“三道紅線”政策出臺后,房企紛紛忙著降檔,甚至企業戰略也要有所調整。

??近一年來,雅居樂不斷優化債務結構。一方面是暢通境內外融資渠道。例如,今年上半年在境外發行2026年到期4.5億美元5.5%的優先票據,并獲授予一筆初始金額為52.53億港元及2850萬美元(附帶增額權)的信貸協議;在境內發行于2024年到期人民幣14.5億元5.9%的公司債券。

??另一方面,今年6月,雅居樂悉數贖回1億美元8.55%的優先永續資本證券,并將視情況適時贖回現存的其他永續債,永續債規模將不再增加。

??此外,還于今年7月發行3.14億美元3.75年期可持續發展債券,票面利率為5.5%。作為雅居樂的首筆綠債,標志著其在可持續發展金融上邁出了關鍵一步。

??債務結構的優化,讓雅居樂融資成本得以進一步降低,平均融資成本較2020年底下降0.6個百分點至5.96%。

??在現金流方面,截至2021年6月末,雅居樂手握現金571.60億元,較2020年底上升12.4%,流動性充足。

??多重財務健康指標的疊加之下,雅居樂也在上半年實現“三道紅線”全面達標綠檔。其中,剔除預收款后的資產負債率為68.4%,較2020年末下降3.5個百分點;凈負債率較2020年末再度下降15.7個百分點至45.3%;現金短債比為1.18倍。

??這或許是大部分房企未來不得不選擇的戰略。中國經濟網的數據也顯示,政策頒布近1年,100家上市房企中有40家實現降檔,部分房企三檔全綠。

??降負債是一方面。如果想要改善現金流,不僅要降負債,還要抓營銷、促回款。

??克而瑞監測到,百強房企單月銷售業績增速自一季度以來呈放緩趨勢,6月環比增速為14.6%,不及往年同期。

??不過,也有房企逆勢增長。比如雅居樂就通過多渠道、線上線下結合的銷售策略,延續銷售增長勢頭,全年銷售目標已完成過半。財報顯示,截至2021年6月30日,雅居樂集團連同其合營公司及聯營公司以及由本集團管理并以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目實現預售金額753.3億元,較去年同期增長36.7%,預售金額目標完成率達50.2%;實現累計預售建筑面積484.8萬平方米,同比增長19.7%;預售均價15,539元/平方米。

??在收入及盈利能力上,2021年上半年,雅居樂錄得營業收入385.88億元,同比增長15.1%;凈利潤64.71億元,同比增長2.1%;毛利率28.1%,高于行業平均水平。

??烈火煉真金的時候,已經到了。

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??如果說回歸穩健關系到整個房地產行業活下去,那么,聚焦部分城市可以讓整個行業活得更好。

??以往,攤大餅式的城市化進程,加上持續多年的貨幣化棚改,催生龐大的新房市場。即使是四五線城市,也有頭部開發商進駐。

??但隨著城市間的馬太效應越來越明顯,人口大量往熱點一二線城市聚集,加之貨幣化棚改逐漸退出歷史舞臺,三四五線城市的房價失去上漲根基,甚至在鶴崗、雙鴨山等地,一兩萬一套商品房已經屢見不鮮。

??現在仍全國撒網,或者深陷小城市項目,會相當麻煩。

??當然,放棄廣撒網只是第一步,聚焦哪些區域,才是最重要的一步。

??房地產長期看人口。七普數據顯示,近十年,長三角、珠三角成為人口流入主要地區。

??其中,深圳和廣州分別凈流入712萬人和597萬人,位列全國前二。廣深周邊的東莞和佛山,10年人口流入也達到了200萬人以上。

??長三角,則以杭州、南京、蘇州、寧波等為主力。

??房企如若深耕這些區域,在戰略大方向上是沒有錯的。

??在大灣區西部樓市迎來發展契機之際,同樣是雅居樂,摘得大灣區核心區域——馬鞍島一宗地。

??不僅是馬鞍島。雅居樂還在一線城市獲得多個優質項目,如北京門頭溝項目、上海松江項目。

??梳理雅居樂的投資版圖會發現,這是一家深耕大灣區、長三角,聚焦京津冀、成渝、中西部、海峽西岸等城市群的開發商。

??目前,大灣區土儲面積占比26.2%,長三角占比為13.1%,兩者占總土儲面積近4成。

??選對了聚焦區域,最后一件要緊事就是如何低成本拿地。在這方面,雅居樂獨有一套。

??和其他開發商瘋狂土拍攬下地王不同,雅居樂早已通過收并購、產城融合、城市更新等手段擴儲。

??今年上半年,在雅居樂304萬平方米的新增土儲中,有3成土地是通過招拍掛獲取,另有47.7%土地通過產城和城市更新獲取,收并購獲取的土地占22.5%。

??多元拿地的一個明顯優勢是低成本。目前雅居樂的綜合土地成本僅3700元/㎡,為日后項目爭取到非常大的利潤空間。

??另一個優勢是土儲面積充足。目前,雅居樂的土儲達5,295萬平方米,總貨值達8600億元足夠支撐其未來四五年的業績。

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??活下來,活得好,還要走得遠。多元化,就成了房企繞不開的話題。

??這是有據可依的。國際房地產行業大致會經歷下面3個階段:

??初級階段,主要做物業開發、建設和銷售。在這一階段后期,由于競爭加劇,低銷售周轉率和高融資成本的房企會被淘汰;

??第二階段,開發商逐漸轉變為物業持有經營企業;

??第三階段,REITs(不動產投資信托基金)成為房企重要形態,資產證券化等金融工具被廣泛采用。

??目前,我國正處在一、二階段的過渡期。越來越多的房企賽商業、賽文旅,甚至跨界養豬,造機器人。

??在多元發展方面,雅居樂也走在了行業前列。

??早在2015年,雅居樂便開始布局多元化戰略。

??今年上半年,雅居樂多元化業務收入為64.96億元(已剔除關聯業務營業額),同比增長54%,對雅居樂整體收入的貢獻占比進一步提升至16.8%,同比上升4.2個百分點,實現了真正的收入多元化。

??物管的特點是規模大。

??雅生活是目前國內最大的上市物管企業之一,上半年營業額62.47億元,同比增長56.1%。

??環保業務,行業領先。涉及危險廢物處理、水務處理、生活垃圾焚燒發電等項目,上半年錄得營業額12.19億元,同比上升52.6%,獲評“中國環境企業50強”及“2020年新興環保領軍企業”等殊榮。

??商業也初綻光芒。今年五一,首個雅樂系商業綜合體——位于廣州花都的雅樂城開業。

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??而后,雅居樂又和砂之船集團開展戰略合作,計劃引入“超級奧萊+離島免稅”,依托清水灣項目,打造海南首個超大型文商旅商業綜合體。

??以后,除了??诤腿齺?,還可以去陵水清水灣的免稅店購物。

??所以說,今年上半年調控政策頻頻,變革的潮水已經涌來。整個房地產行業要做的,便是及時調整策略,勇立浪尖……

??機會,永遠屬于弄潮兒。

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