三亞舊城改造引發官司進展:天涯區政府再次敗訴

陳標志2021-09-02 10:39:06來源:中國房地產網

掃描二維碼分享

1

??這起行政征收糾紛官司,在海南舊改項目征收案例中具有典型的代表性,對提醒和改進地方政府依法征收和化解此類糾紛具有積極意義。

??廣受社會關注的“三亞市南邊海舊改風波”系列行政糾紛官司有了最新進展:海南省高級人民法院作出終審判決,駁回三亞市天涯區人民政府的上訴,維持原判。這也意味著與當地政府“拉鋸”官司多年的南邊海棚改項目被征收戶之一的老盧,在法律層面上最終贏了官司。

??年屆七旬的老盧真名盧水福,為三亞盧氏實業有限公司(以下簡稱“盧氏公司”)法定代表人、經理,他與本報報道過的“三亞舊城改造風波22年‘民告官’”主角郭世宇為同期的“海南省鄉鎮企業家”。2017年5月10日啟動的南邊海環河口棚改項目,就涉及老盧的家族企業——盧氏公司的房地產被征收問題。

??因對天涯區政府作出的房屋征收補償決定有異議,且當地政府委托的評估機構作出的房地產估價結果與自己最低期望值也相距甚遠,老盧與當地政府數年拉鋸式系列行政官司中再添一起。截至目前,老盧與當地政府仍未達成一致的征收補償意見,涉案房屋也尚未拆除。

??按照海南省高院終審判決,天涯區政府應為盧氏公司重新作出征收補償決定。最近,老盧收到了天涯區住建局送達的一份通知,并附上了一份房地產征收估價報告。老盧驚訝發現,這份政府部門通知的附件——征收估價報告,內容與此前作出的估價報告完全一樣,只不過在報告出具日期上進行了改動。

??對于此異議,天涯區政府相關職能部門對中國房地產報記者回應稱,在海南省高院判決作出后,項目組將這一情況反饋給評估公司,由評估公司依據有關評估規則對盧氏公司的房屋進行房地產價值評估,項目組并不干涉。評估公司在給老盧的回函中稱,不存在異議方所說的評估違法的現象。

??“從程序上講,當地政府正在積極履行法院的生效判決?!焙D闲赂拍盥蓭熓聞账Y深律師王淞表示,但從嚴格意義上講,作為當地政府重新作出征收補償決定的重要參照依據,評估報告只修改日期,內容不變,不屬于重新作岀的要件,涉嫌行政不作為。

??王淞還表示,這起行政征收糾紛官司,在海南舊改項目征收案例中具有典型的代表性,對提醒和改進地方政府依法征收和化解此類糾紛具有積極意義。

??舊城改造引發官司

1

??“天涯區政府的上訴被省高院駁回了,要求當地政府重新作出征收補償決定?!笔掷锬弥D鲜「咴旱囊环萁K審行政判決書,戴著助聽器的老盧大聲對中國房地產報記者說。

??這份于今年6月份作出的終審行政判決書,是老盧與天涯區政府多起“拉鋸”行政官司之一。這起行政征收糾紛官司的訴由,是老盧不服天涯區政府于去年11月12日作出的一份《房屋征收補償決定書》(以下簡稱“11號征收補償決定”)。

??2017年5月10日,因實施南邊海環河口棚戶區改造工作需要,天涯區政府作為征收人(天涯區住建局作為實施單位——記者注)作出了一份《房屋征收決定的公告》,征收時間為2017年5月10日至2017年8月10日。南邊海環河口棚戶區改造項目征收范圍總面積約260畝,征收房屋及建筑附屬物總面積達23萬余平方米,涉及550余戶居民共計273棟樓。

??盧氏公司的房屋位于三亞市南邊海路142號,屬于本次征收的范圍,土地面積1883.52平方米,房屋建筑面積1953.82平方米。根據天涯區政府于2020年11月12日作出的房屋征收補償決定,盧氏公司的各項征收補償總計591.647萬元。其中最大一筆為被征收房屋補償金,根據當地政府委托的一家評估公司估價,評估價值為509萬余元。

??“這個征收補償標準顯然太低了,一平方米也就合計1000多元,明顯低于市場價,我沒法接受?!崩媳R稱,包括兄弟姐妹在內三十多口人全都住在這棟樓上,不到600萬元的補償金額,在三亞市區根本買不到一套像樣的房子。

??所以一開始,老盧一直是選擇劃地重建,就地或就近作產權調換的方式。

??由于對該征收補償決定不服,去年11月23日,老盧以盧氏公司為起訴主體,向??诤J路ㄔ禾崞鹆诵姓V訟。去年12月22日,??诤J路ㄔ洪_庭審理此案,并于12月29日作出一審判決。法院認定天涯區政府作出的“11號征收補償決定”程序違法,結果不當,撤銷該征收補償決定,判令天涯區政府對盧氏公司依法重新作出征收補償決定。

??天涯區政府被判敗訴

1

??一審判決后,天涯區政府對結果不服,向海南省高院提起上訴。

??在這起行政征收糾紛案中,天涯區政府的上訴為何被駁回?據一審判決書記載,2019年6月16日,經天涯區政府委托,海南某德公司以2017年5月10日為評估價值時點,對三亞盧氏公司1404.52平方米土地、1942.87平方米房屋及附著物進行評估,并作出了一份《房地產征收估價報告》。

??在這份評估報告中,征收土地按照971.4元/平方米、房屋按照1911元/平方米,再加上其他附著物,評估總價值為511.3565萬元。這份評估不僅載明對盧氏公司土地按出讓價格的40%扣除了應補交的出讓金,也載明了該報告完成之日起,即2019年6月16日至2020年6月15日止一年時間,超過一年需重新進行評估。

??2019年11月7日,經天涯區政府委托,三亞市價格認證中心對盧氏公司的設備設施認定總價為79.5805萬元。

??2020年11月22日,天涯區政府作出“11號征收補償決定”,各項補償金額共計591.647萬元。

??值得一提的是,2019年11月6日,盧氏公司曾委托一家有資質評估造價公司以2019年10月30日為評估價值節點,對公司1883余平方米土地、2537.85平方米房屋及附著物進行了評估,評估總價為2703.025萬元。一審判決書亦記載,2019年11月14日,天涯區政府也曾委托這家評估公司進行評估,被告知評估結果為2116萬元。由于10%的評估費問題,最終天涯區政府委托未果。

??“我認為,按照市場價,至少超過2000萬元的補償,地方政府只答應補償不到600萬元,顯失公平,我當然不會同意?!崩媳R說。

??記者從相關判決書了解到,天涯區政府在這場官司中敗訴,一個重要的原因是2020年11月22日作出的“11號征收補償決定”,已超過了評估報告中注明的“一年有效期”。另外,天涯區政府未實際送達評估報告已構成了程序違法。

??一審判決書稱,天涯區政府依據已超過了應用有效期的評估報告而作出“11號征收補償決定”,明顯不利于盧氏公司得到公平補償,屬于程序違法。

??2021年6月,海南省高院作出終審判決,駁回天涯區政府的上訴,維持原判,即天涯區政府對盧氏公司依法重新作出征收補償決定。

??只改動日期的評估報告

??這起行政征收糾紛案,從法律訴訟的層面上已成定局,剩下就是地方政府如何執行法院判決的環節。

??今年7月5日,天涯區住建局送達老盧一份《通知》,附件為一份“房地產征收估價報告”。這份通知及附件也是執行法院判決的相關環節,如果老盧對此沒有異議,天涯區政府將依據此重新作出征收補償決定。

??但老盧發現,作為附件的“房地產征收估價報告”,讓他百思不得其解。老盧拿著政府部門提供的這份“最新”評估報告,反復對比海南某德公司于2019年6月16日作出的那份過時效估價報告。

??“除了改動報告出具日期為‘2021年6月25日’,其他的評估內容完全一模一樣?!崩媳R說,“我對之前的評估報告是有異議的,如果天涯區政府仍是憑這份評估報告作出征收補償決定,我費這么多工夫打官司還有什么意義?”

??針對老盧的質疑,中國房地產報記者最近聯系了天涯區住建局等有關職能部門,并按照要求向天涯區宣傳部門發送了采訪提綱。

??“在修正原《征收補償決定書》存在的問題后,將重新作出《征收補償決定書》?!碧煅膮^宣傳部門統籌的書面答復稱,關于盧氏公司的征收問題,將按照海南省高院判決結果辦理,即重新出具盧氏公司的征補決定書,依法依規辦理,“當然,我們也一直沒有放棄與盧氏公司的協商溝通,只要盧氏公司愿意根據環河口棚改項目安置方案的規定,與項目組協商溝通補償事宜,項目組始終保持積極協商的態度?!?/p>

??針對老盧提出“三次評估報告內容相同而只是修改了日期”的質疑,天涯區有關部門答復稱,在判決作出后,項目組將這一情況反饋給評估公司,由評估公司依據有關評估規則對盧氏公司的房屋進行房地產價值評估,項目組并不干涉。對于評估結果存在異議的,盧氏公司可以向評估公司提出具體異議理由,由評估公司作出答復;如不認可評估公司答復意見,可以申請該報告通過房地產專家評審委員會進行鑒定。

??評估公司海南某德公司給盧氏公司的異議復函中表示,該公司不存在異議方所說的評估違法的現象,本次評估、估價委托方為天涯區住建局,根據委托方出具的《估價委托書》,價值時點為征收決定公告之日,即2017年5月10日。

??天涯區宣傳部門給記者的書面答復還稱,南邊海環河口棚改工作組將本著實事求是、讓利于民的原則提出可行性建議,化解征收矛盾,爭取在2021年年底完成全部征收補償工作。

??資深律師王淞接受記者采訪時表示,從事情的表層來看,天涯區政府相關職能部門確實是在按照相應行政程序,積極執行法院的生效判決,但實際上,要真正執行法院的判決,“依法重新作出征收補償決定”的關鍵點就是“重新”。王淞認為,在此過程中,評估報告是最關鍵的一環,天涯區政府最終要根據該評估報告而作出新的征收補償決定,也是體現政府在征收過程中的公平、合理性原則。

“從嚴格意義上講,評估報告只修改了日期,內容未變,不屬于重新作岀征收補償決定的要件,涉嫌行政不作為?!蓖蹁帘硎?。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "ok"}