四川成阿新城爛尾九年之殤:購房農民施工企業面臨血本無歸

丁遠蘭 劉洪材2021-08-30 11:36:32來源:中國房地產網

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??編者按

??化解爛尾樓盤及其信訪突出問題,是不少二三四線城市面臨的重要經濟和社會民生工作。近期我們記者連續調查獲得的情況顯示,出現的這些爛尾樓具有一定的普遍性,主要暴露了城市建設和房地產開發過程管理不到位、執法不嚴格和政績觀出了問題。爛尾原因中兩大情況最為突出:一是開發商違規挪用資金和資金斷裂,二是地方政府默許開發商“邊建設邊補證”而出現無證出售行為。

??而且,每一個爛尾和問題樓盤都是“木已成舟”,群情洶涌才被揭開,化解起來極其困難,有的長達十余年也沒有化解完成。對于老問題,我們建議:一方面明確部門職責,形成管理合力,加大執法監管和事后追責力度;另一方面,要嚴格落實房地產開發資金和建設手續的監管和審批。

??回避爛尾樓問題那就是不作為不擔當。無論是現在,還是未來,化解爛尾樓要從人民群眾實際感受和需求出發,創新和深入細致地做工作,把難啃的“硬骨頭”啃下來。

??丁遠蘭 中房報記者 劉洪材 四川金堂報道

??成阿新城停工的9年時間里,購房人不斷奔波希望盤活它。這是一條還看不到光的路,他們也不知何時才能走到盡頭。

??成阿新城位于四川省成都市金堂縣的成都-阿壩工業集中發展區內,是“產城一體化”城市開發區重點商業配套項目,也是成都、阿壩聯合打造的產業園“產城互動”城市核心樣板。

??購房者認為,成阿新城作為全國唯一地震災后產業重建園區的配套項目,卻因資金鏈斷裂停工9年,成為金堂縣最大的爛尾樓,實在不應該,“280戶購房者和數位債權人都深陷其中,進退兩難”。

??中國房地產報記者了解到,2021年年初,成阿新城項目被當地法院司法變賣2.98億元,目前處于破產清算中,債權人申報的債務超過20億元,具體還在統計之中。

??對于購房者、施工單位而言,這是一場突如其來的“災難”。

??“近期問政四川網絡平臺上金堂縣住建局回復稱:待項目法拍程序完成后,將由接盤公司為您具體辦理不動產權證書,說明仍可以收房??墒?,破產管理人通知我們解除購房合同,這意味著房子沒了?!辟彿空咝ぼ姡ɑo奈地說。

??與肖軍他們這些購房者一樣的遭遇,還有6家墊資建設的施工方,他們可能也會遭遇血本無歸的局面。

??8月11日,中國房地產報記者在成阿工業園內調查,看到幾棟爛尾樓上寫著“冤”“還房”“奸商還錢”等醒目大字。圍墻里的荒草野蠻生長,建筑表面在雨水的日久沖刷后已露出斑駁的痕印。

??破產清算

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??按照規劃,成阿新城占地216畝、規劃建筑面積為51萬平方米,是成阿工業區內一個重要配套項目,其重要性對整個工業區來說不言而喻。

??2012年,由四川中科盈文化旅游開發有限公司(以下簡稱“中科盈公司”)開發建設,項目開發分為兩期,一期包括休閑體驗區、娛樂體驗區和特色餐飲等業態,項目初期定名為藏羌風情街,后更為“成阿新城”。

??當地人都認為,成阿新城作為“災后重建”重大部署的旗下項目,會成為金堂縣一張發展的名片,但從2012年企業入場施工后,不到一年時間就停工,此后再沒復工。

??成阿新城勞務承包人張啟斌告訴記者,2012年10月起,就有四川亞立勞務建筑有限公司、四川國泰仁和環境工程有限公司等6家建筑施工單位先后進場施工,可到了要按合同支付相關工程進度款時,開發商只支付了少部分工程款,并讓施工單位繼續墊資施工,承諾等房子預售后就付款。2013年7月,在開發商還未支付相關款項的情況下,施工單位被迫停工?!?/p>

??張啟斌說,項目最開始時是不差錢的,民間借貸來的錢,房子預售款,加上建筑施工方的墊資,成阿新城項目有幾個億的建設資金?!暗锌朴咀畛醯目刂迫藯钅撑灿昧诉@筆款項,用以填補其揮霍無度的虧空?!痹谫Y金無以為繼之后,中科盈公司更換了掌舵人,這位新的掌舵人正是項目民間借貸的債權人伍某。

??金堂縣住房和城鄉建設局在問政平臺中證實:中科盈公司由于自身經營管理不善,導致資金鏈斷裂,造成工程款拖欠和無法按期交房。

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??阿里法拍上成阿新城變賣競拍確認書。

??記者從人民法院訴訟資產網看到,金堂縣人民法院于2019年10月起先后對金堂成阿工業園“成阿新城一期”1-13、77、88棟在建工程和3宗商服用地使用權發布了第一次拍賣、第二次拍賣、變賣的公告。京東拍賣和淘寶拍賣信息顯示,前兩次拍賣均無人競拍進入流拍階段,拍賣價格從最開始5億多元降為4億多元、3億多元,最后項目在變賣階段被成都天府水城環境資產管理有限公司以2.9816億元競得。

??記者在企查查上看到,成都天府水城環境資產管理有限公司的實際控股人為金堂縣國有資產監督管理和金融工作局。也即是說,項目目前屬于金堂縣的國有資產。

??為求證相關情況及案件的最新進展,記者聯系了金堂縣人民法院相關工作人員,對方以案件正在審理為由拒絕了采訪。

??深陷“泥潭”

??“成阿新城”是成阿工業園區產城一體化城市開發區重點商業配套項目。從園區開車到成都市區,不過一個小時左右的距離。建設之初,看好投資價值的人不在少數。

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??成阿新城與業主的購房協議。劉洪材/攝

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??記者了解到,他們大部分都是失地農民。當初地方政府在規劃震后重建產業園的項目用地時,將這里原本的土地和房子征用后,把這些失地農民安置到了距離成阿新城項目不遠處一個名為“巴德小鎮”的小區。當初成阿新城開盤時,不少失地農民就在成阿新城置辦了商鋪,打算作為將來生活的日常經濟來源,280戶業主至少有一半以上都是全款購房。

??“當時買房子熱鬧得很喲!警車都來開道做宣傳,都生怕買不到?!敝脫Q了巴德小鎮商鋪做小生意的鄧先生向記者說。當時看到大家都在買房,他們也趕忙用當地政府征地給的補貼和家里攢下來的積蓄花了42萬元,買了成阿新城一個30多平方米的商鋪。

??項目開售當日,現場舉行了開盤儀式,邀請了包括來自美國、巴西、阿根廷、烏克蘭等十多個國家的世界超模蒞臨成阿新城接待中心,還帶來了禮服秀和沿街花車巡游。

??開盤當日,成阿新城首批次230余套均價15000元/平方米價位的商鋪被搶購一空??勺屬彿空邲]能想到的是,項目僅僅過了不到一年就停工了,此后再也沒有復工,變成了金堂縣最大的爛尾項目。

??另一位購房者肖軍告訴記者,項目停工這么多年,不說交房,就連復工的希望都看不到,結果項目現在都已經被變賣了,我們收房也化為泡影。

??“沒有地了就想買個鋪面做點小生意或者收點租金,作為以后的生活來源。最開始有地方政府招商引資,當時也沒注意到項目沒有預售許可證,老百姓根本就不懂這些,那想到后頭會變成這個樣子嘛!”肖軍說。

??此后,購房戶開始了艱難的漫漫維權之路。2016年,當地政府給全款買房的120位購房戶置換了過渡的商鋪。

??有業主向記者反映,這只是當地政府為了緩解上訪壓力和安撫情緒的權宜之計,實際上愿意置換的并沒有幾個,而且所有的定價和置換規則都是當地政府所屬的企業制定,購房者按照規則置換,面積不夠的不給補差價,面積超出的卻要繳納費用,而且不愿意置換的業主也沒有違約金,這就是明顯的霸王條款,當時業主也沒有其他選擇余地,置換以后多少有些經濟收入,大部分業主無奈之下也都接受了。

??在記者調查過程中,不少業主都紛紛前來講述他們的遭遇:“從始至終,當地政府和開發商都沒有主動聯系過購房業主去推進項目的發展,直至項目變賣成功以后,他們被通知開第一次債權人大會,才知道項目已經被變賣?!?/p>

??有業主講述在維護權利的這些年里,一直都沒有得到實質上的進展,甚至出現過因上訪的承建商被拘留,購房者到成都市維權被警察“接回來”的情況。

??據承建商一位知情人介紹,中科盈公司換了實際控制人后,對成阿新城項目的推進無實質進展。后來才得知,直到2015年2月6日以前,成阿新城項目甚至還未辦理施工許可證,但開發商為了盤活資金,便在預售方面做手腳,本來成阿新城項目只有少量房源取得預售許可,但開發商從2012年10月開盤后,將未取得預售許可證的房屋賣給毫不知情的購房者們。

??這位知情人還透露:從2012年10月進場施工至2015年2月6日,這期間長達28個月,成阿新城項目只取得了1.6萬平方米的預售許可證,卻賣出了200多套房源,那時的金堂縣房管局一直未制止這種違規銷售行為。

??“既然是災后重建項目,事關民生,政府部門就應該加強監管,不應該任憑開發商胡作非為?!币患页薪▎挝回撠熑苏f,楊某如果最初未挪用項目資金去揮霍,成阿新城很可能不會淪落到現在這個地步。

??提出質疑

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??據購房業主方委托的上海秦兵律師事務所律師魏云濤稱,成阿新城項目被司法拍賣后,金堂縣人民法院在半個月內受理了債權人胡偉對開發商中科盈公司的破產清算申請,并按照破產程序指定北京康達(成都)律師事務所擔任破產管理人,依法推進開發商中科盈公司破產清算的各項工作。

??管理人在接手后,于2021年2月初向業主發出解除合同的通知,稱成阿新城項目已變賣給成都天府水城環境資產管理有限公司,業主們之前購買的商鋪已無法交房;同時告知業主要按照破產程序來申報自己的債權,債權確認以后,將會根據項目的資產及債權的清償順序計算相應的分配金額。

??記者一直未能聯系上項目負責人,其開發商指定的破產管理人相關人士向記者表示,目前項目將按照法律規定召開第二次債權人會議,確認相應債權人的債權,之后會進入到財產分配方案的制定環節。

??“可最初估值5.4億元的項目經過層層拍賣最后卻以2.98億元的低價變賣。如果按照破產清算的程序走下來,施工方和銀行等擔保債權人的債權清償順序都要比購房業主更靠前,這也就意味著,能分到購房業主手里幾乎沒有多少錢了?!蔽涸茲嬖V記者。

??魏云濤向記者表示,金堂官方在整個成阿新城的項目處置環節還存在諸多疑點:

??其一,拍賣過程中存在諸多不合理。按照法律規定,民事執行過程中的拍賣在拍賣多項財產時,如果債務人的部分財產賣得價款足以清償拍賣執行申請人債權的,對剩余的財產應當停止拍賣。同時,被拍賣的多項財產在使用上不可分,或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的,才應當合并拍賣。成阿新城項目拍賣時,申請拍賣的幾位債權人的金額并不高,其中可查到最大的債權額度不到3000萬元,但最終被拍賣的卻是開發商5.32億元的全部資產,這點同法律規定和正常司法實踐有非常大的脫鉤。另外,結合整個項目的資產分布和建設狀況,也看不出來有符合“不可區分”及“分別拍賣會嚴重減損價值”的情形。

??值得一提是,此前拍賣過程中,金堂縣住建局在網絡政務服務平臺曾針對業主的質疑投訴回復:“縣法院擬定于7月將項目掛網拍賣。下一步我局將積極協調對接市(縣)級國有企業參與項目競拍,待項目法拍程序完成后將由接盤公司為您具體辦理不動產權證書?!?/p>

??魏云濤認為,出于對當地政府及行政機關背書的信任,業主們并沒有在拍賣過程中提出異議,但讓他們意想不到的是,這份信任最終卻導致了業主在發現自己被解除合同拿不到房屋時,無法再通過法律程序提起執行異議之訴來維護自己的權益。雖然業主現在還能對金堂縣法院的拍賣行為提出執行異議,但執行異議之訴和執行異議本身有著重大的區別,前者程序中,法院需要開庭進行實體審理,但后者卻只需要書面形式審查,對業主權利的救濟力度有著非常大的差別。

??其二,項目受理時間非常迅速。從全國各地爛尾樓處置經驗來看,出于債權關系復雜,涉及人數眾多的原因,房地產開發企業破產案件受理周期普遍較長。即使在當地政府和法院支持的情況下,債權人提交申請后,也需要在政府和法院聯動基礎上先協調各方形成大致意見或者初步方案,以確保案件能夠順利進入重整程序,這一過程動輒需要半年以上的時間。而成阿新城項目在2020年11月22日拍賣完畢以后,原本應當受償的拍賣執行申請人胡偉卻在12月1日向法院提出了針對中科盈公司的破產清算申請。隨后,金堂法院僅用了13天就作出了同意受理破產清算申請的裁定。業主還沒反應過來,就被告知項目要破產清算了。

??“根據成都市東進戰略發展規劃,成阿新城項目所在的淮州新城片區將作為成都未來工業發展的主要承載地,再結合成阿新城是緊鄰周邊萬人小區的唯一商業中心,這塊地還是有很大的開發潛力?,F在這個局面,某種程度上其實也是各方之間對于未來發展的博弈?!蔽涸茲J為。

??目前,被駁回執行異議的部分業主在委托秦兵律師事務所后,已經向成都市中級人民法院提交了執行復議申請書,請求撤銷金堂縣法院駁回執行異議的裁定及對成阿新城項目的拍賣。同時,也針對管理解除合同的通知提起了異議訴訟,成都中院于8月24日對管理解除合同案進行了二審,目前尚未做出判決。但撤銷拍賣的執行復議卻長期處于審理狀態。

??為何有條件可以破產重整而判決為破產清算?為何評估5個多億最后變賣不到3個億?當地政府在處置環節為何被質疑等諸多問題,記者向金堂縣政府各方提出采訪要求,官方均以目前此案還在破產清算的審理階段拒絕了采訪。

??一位接近事件的法律專業人士認為,造成成阿新城項目爛尾,當地政府部門有不可脫卸的責任,在手續不齊全的情況下,國土、房產局等部門放任成阿新城項目施工,當項目無以為繼,到了無法收拾的地步時,政府部門又在同一天(2015年2月6日)給項目辦理建筑施工許可證、商品房預售許可證等相關證件。但到目前為止,當地政府部門并未能盡到該盡的責任,以“商業行為”為由脫卸責任。

??后續事態發展,記者將予以持續關注。

??記者后記

??大多數爛尾樓都因資金斷鏈而停工,眾多的購房者和承建商往往因此成為受害者來買單。這就警示政府管理部門,從拿地到售賣,任何一個環節如若監管不力,都將帶來不可估量的損失。

       但值得深思的是,成阿新城頭頂一個“災后重建”的光環,也是地方政府創造政績的重要元素,一旦爛尾,不僅僅牽扯無數個家庭的利益和幸福感,還容易引發社會問題。地方政府監管部門在房地產項目資金監管,以及在解決爛尾樓的問題上,要有提前發現問題、及時化解風險的監管意識,像四川成阿新城的爛尾教訓,當以吸取。

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