重點城市房貸利率超七成上調,多城二手房近乎“停貸”

克而瑞研究中心2021-09-09 08:53:52來源:丁祖昱評樓市

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??“近日,多個城市房貸熱度收緊的聲音不斷,多地二手房貸款更是“排到明年”。

??自年初央行推行房地產貸款集中度管理制度以來,各地“上行下效”,捂緊錢袋子。房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調成為多個城市主流現象。

??不過,近期市場傳聞,下半年貨幣政策將向寬信用轉向,推動銀行加碼信貸投放,部分銀行已接到窗口指導加大8月末的信貸投放。通過調研發現,截至目前,多地銀行尚未加大貸款投放額度。

??然而,真實的房貸市場到底是什么情況?

??據CRIC調研,30個重點城市半數以上城市新房放貸額度緊張,放款周期較上半年持續拉長,七成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調,二手房貸款更是“難上加難”,調研的23個城市放款周期基本在3-6個月,六成以上城市近乎“停貸”?!?/p>

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??新增中長期貸款占比波動下行

??2020年的最后一天,央行明確建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度,規定不同檔次銀行的房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限。

??如今,該政策已執行九個多月。自年初以來,住戶部門新增中長期貸款占比便呈現出波動下行趨勢,上半年基本保持在30%以內,7月雖略有回升,但總體也低于2020年末46%的階段性高點,這也意味著央行信貸收緊的政策初顯成效,居民高杠桿購房情況有所緩解。

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??從全國房貸利率來看,受銀行信貸收緊影響,今年2月開始,全國房貸利率全面止跌回升,并趨勢性上移。據CRIC調研數據,2021年9月,全國首套房平均房貸利率5.46%,較2020年底上漲23BP,二套房貸款平均利率5.83%,較2020年底上漲29BP。

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??半數以上城市新房房貸額度緊張

??銀行額度緊張,放貸遲緩已是不爭的事實。

??據央視財經報道,最近,北京的不少購房者在申請房貸時被告知“貸款額度緊張”,具體放款時間不確定。甚至有人被銀行通知“明年再來”。

??這樣類似的情況不止發生在北京,熱點二三線城市也出現了類似的情況。據CRIC調研的30個熱點二三線城市信貸情況顯示,多數城市暫未感知到信貸放松帶來的影響,前期積壓的貸款申請也未得到集中放款。

??實際上,并非所有銀行都“庫存告急”,四大行額度相對充裕,放款時間也略快于其他商業銀行,不過半數以上城市放款周期較上半年均有了不同程度的延長,房貸整體審核也更加嚴格,其中南寧、泰州、麗水等地均需嚴格審核客戶資質,包括首付資金來源,個人還款能力等多項內容。

??綜合來看,3-6個月的放款周期已成為常態,臨沂、濟寧、菏澤等山東地市放款周期高達半年以上,還有部分諸如蘇州、泰州、鹽城等信貸端全面收緊,放款時間不定。

??因銀行資金緊張,整體房貸利率仍延續上行走勢。

??比如,蘇州目前首套房房貸利率在6.0%-6.1%之間,較6月末上漲40-50BP,與此同時,銀行額度緊張,放款周期不定,甚至部分銀行出現“停貸”。

??還有泰州,當地某大行工作人員表示,目前泰州首套房房貸利率普遍在5.20%,二套房利率為5.60%,較6月末上漲10-15BP。根據CRIC調研,目前共有11家銀行不能保證放款時間,其中,招行已暫停了房貸業務。

??實際上,房貸松緊與樓市冷熱基本呈現正相關,此外,各銀行之間房地產貸款和個人住房貸款額度也不相同,整體而言,7成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調,蘇州、衢州、太倉、信陽、駐馬店、南寧、桂林等首套房貸款利率已經高達6%以上。

表:30個重點調研城市新房貸款利率和銀行放款周期變化情況

數據來源:CRIC調研

數據來源:CRIC調研

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??超6成城市二手房近乎“停貸”

??新房市場放貸已是“舉步維艱”,二手房市場更是“難上加難”。

??在此之前,合肥、武漢、南京、杭州等多個二線城市被爆出二手房停貸傳聞,比如,因額度緊張,杭州已有部分銀行暫停二手房貸款業務,原因是“額度沒有了”。多位中介人員證實,目前杭州多家銀行二手房貸款基本不批了,批下來的也要等到半年以后。

??其他重點城市二手房放貸如何?

??根據CRIC對全國23個二三線城市調研發現,6成以上銀行已經出現了二手房停貸現象或是放款時間遙遙無期,部分城市甚至出現了“保一棄二”的現象。

??即便是尚未停貸城市,多數放款周期也在3-6個月,較上半年有不同程度的延長,同時銀行方面也加強了貸款監管,關于貸款額度,抵押房屋的房齡等都有明確要求,整體二手房的貸款難度大于新房貸款。

??房貸利率方面,多數城市二手房貸款利率都是略高于新房,青島、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率與一手房基本持平,從變動情況來看,蘇州、泰州、鹽城、淮安、青島、臨汾、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率均出現了不同程度的上調。

表:23個重點調研城市二手房貸款利率和銀行放款周期變化情況

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??數據來源:CRIC調研

??目前樓市信貸端依舊從嚴,熱點各線城市均出現銀行額度緊張的情況,放款周期延長已是不爭的事實,與此同時,樓市熱度較高的城市房貸利率已出現多次連漲,多地信貸利率出現不同程度上調,而二手房市場信貸環境較一手房更難,六成以上城市已出現“停貸”情況。

??結合央行發布的《中國金融穩定報告(2021)》相關表述,房地產貸款集中度管理制度已進入常態化實施階段,在這道“緊箍咒”之下,銀行不能超出額度上限,因此后續房地產貸款預計也將持續從嚴,貸款額度或將延續有壓有降的結構性調整,對于整體樓市成交影響的刺激作用相對有限。

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