涌進的城市更新浪潮,帶來城市再生力量

2021-09-03 13:31:50來源:中國房地產報

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??城市的偉大來源于其再生的力量。

??如今,我國城鎮化率已超過60%,步入城鎮化較快發展的中后期,尤其一二線核心城市,在經歷了一輪大周期的發展,早已紛紛邁入土地存量時代。

??回望以往成就,城市原有面貌上的功能疊加遠比單純的空間擴張更受群眾買單,也更具現實意義。

??用地有限加持資源在聚合中彰顯更強大的能量,基于城市存量之上的城市更新,也成為現階段以及未來城市發展的新一輪增長極。

??存量資產有序改造成城市發展主旋律

??2013年,國務院印發《關于加快棚戶區改造工作的意見》,棚改階段正式開啟;2017年,伴隨棚改進入尾聲,我國相繼走入老舊小區改造階段;2019年,中央經濟工作會議首次提及“城市更新”概念 ;至今年,“城市更新”被首次寫入政府工作報告,成為國內基建重要內容,各大城市相繼鋪開更新計劃,出臺對應政策措施。

??截至2021年3月15日,據克而瑞統計,各省市及地方發布的關于“十四五”和2035年遠景發展目標建議兩百多個,其中約75%的文件提及推動城市更新發展。

??而剛剛過去的8月31日,國家住建部正式發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》(建科〔2021〕63號),再次進一步規范了火熱發展的舊改市場。

??城市更新的有序化推進已然成為當前以及未來我國城市發展的一大主旋律。

??新形勢下,房企的下一個賽道之爭

??房企作為城市建設與運營的重要主體,也是城市更新的主要參與方。

??尤其在“三條紅線”“五檔分類”以及“22城兩集中”等政策陸續出臺下,重點城市優質地塊拿地成本居高不下,房企資金壓力與日繁重,倒逼不少開發商開辟多元路徑。

??以2021年地產又一新規“22城兩集中”為例,據數據統計,截至目前,百強房企中在已進行第一批供地的公開市場上成功拿地的僅占41%,其余皆默默退出熱門招拍掛賽道?;蜣D戰三四線城市做“下沉”,或轉換賽道,多元拿地、非標拿地等成為不少開發商發展新路徑。

??而在政策的不斷推動以及規則的不斷探索完善下,順應形勢、勢不可擋的城市更新自然成為越來越多開發商補充土地儲備不可或缺的一大重點賽道。

??目前來看,以頭部房企為先,各大開發商紛紛踏點出動,參與這股城市浪潮之中,陸續成立城市更新業務部門、城市更新公司等。

??據克而瑞數據顯示,截至年中,百強房企已有約47%的企業涉足城市更新領域,其中TOP50房企涉足占比達61%,粵系房企參與比例高達80%。

??在人口集聚,經濟跑速下,粵系房企扎根的大本營大灣區各城過去無限擴張背后城市空間的不合理規劃也逐漸被暴露,土地資源日益稀缺、城市承載力不斷下降背景下,城市更新快速起步,為粵系房企提供主要戰場。

??目前來看,區域已訓練出一批極富戰斗力的“更新選手”,如恒大、佳兆業、富力等等,城市更新也為他們帶去豐富土儲。

??不過城市更新與開發商主流的不動產開發之間仍舊橫亙著一條鴻溝,對房企提出不同的操作邏輯,且因周期長,涉及多方利益協調等,更加考驗房企的綜合開發能力。

??所以在城市更新參與過程中,第一批主要以綜合實力更強的國企以及有相關經驗的港企為先,后隨著城市更新市場化程度不斷開放,各類優秀經驗成果面市下,參與主體也更多豐富,但大體還是以區域競爭為主。包括更多深諳當地社情的本土中小開發商開始大肆展露頭角,帶來不少優秀更新成果,對于城市本土房企而言,強者恒強局面下,城市更新賽道也或將成為其立足的核心板塊。

??未來,存量開發還將從熱點的一、二線城市逐步向更廣闊的范圍輻射,城市更新也將成為更多房企的必修之課。

??城市更新是長期議題

??得益于政府的全力推進以及房企們的踏浪前行,如今城市更新項目正呈現遍地開花姿態反饋社會。

??據住房和城鄉建設部統計,過去的2020年實際新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個,惠及居民736萬戶。按規劃,2021年前要完成開工改造城鎮老舊小區建設5.3萬個,“十四五”結束前,完成所有2000年前老舊小區改造。

??老舊小區改造外,縱觀城市現狀,還有體量龐大的城中村、承載歷史文化的老舊街區同樣是改造的難點與重點,需各方力量參與與配合。

??城市更新的巨輪滾滾向前,如何讓這艘巨輪駛向更遠,仍是包括政府、房地產企業以及社會各方在內都需摸索與探討的議題。

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