萬科半年報中值得關注的“北方區域”

劉偉2021-09-01 09:39:24來源:中國房地產網

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??業績表現長期處在行業頭部位置的萬科也出現凈利下跌的局面。

??8月29日,萬科發布2021年半年度報告,上半年總營業收入1671.1億元,同比增長14.2%;實現歸屬上市公司股東的凈利潤110.5億元,同比下降11.7%。

??報告期內,公司毛利率為22.9%,同比下降8.87個百分點;凈利率為9.7%,同比下降3.05個百分點。

??翻看歷年財報數據,萬科上次中報凈利潤下滑還要追溯到2002年。當年,萬科半年報歸母凈利潤同比下滑16.6%。

??萬科總裁、首席執行官祝九勝在8月30日的業績會上表示,上半年凈利潤同比下降有三方面原因:第一,銷售規模的增長有限;第二,開發業務毛利率下降較快,稅后毛利率從24%降至18%,未扣稅毛利率從32%降到23%,其中地價占比在不斷升高,這會逐步體現到以后的結算收入和結算利潤上;第三,是轉型業務帶來的影響,轉型效果要體現出來還需要時間。

??梳理萬科2021半年度財報可以看到,萬科北方區域銷售額從2020年同期162.51億元增加到了今年同期的231.70億元,增長了42.58%,而利潤從去年同期的20.35億元下降到了今年的17.36億元,下降了14.69%,其毛利僅為7.49%,少于相比其他區域至少4個百分點。由此看來,萬科北方區域顯然成為拉低總體利潤的重要因素。

??對此,記者聯系萬科北京區域相關負責人尋求采訪,但截至發稿并未獲得回復。

??一位閩系房企副總裁在受訪時表示,近年來,北方區域的各大城市經濟發展實力和潛力整體比南方差不少,消費者的消費能力偏弱,營商環境也有待提升。這是不少房企在北方區域發展受阻的很重要的大背景。

??近20年來利潤首度下跌

??財報顯示,萬科上半年營收中,其中房地產開發業務結算收入1443.3億元,占比86.36%;期內,每股基本盈利0.95元,同比下降14.1%;全面攤薄的凈資產收益率為4.98%,較上年同期下降1.41個百分點。

??分業務類型看,上半年營業收入中,來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為1575.3億元,占比94.3%;來自物業服務的營業收入為85.7億元,占比5.1%。

??負債方面,萬科一季度順利回歸“綠檔”。截至報告期末,該集團凈負債率為20.2%;持有貨幣資金1952.2億元,高于短期借款和一年內到期有息負債總和843.0億元,剔除預收款項的資產負債率為69.7%。

??上半年,萬科經營性現金流凈額67.8億元,同比下降70%;其中第二季度經營性現金流凈額-101億元,同比下降139.5%。

??截至2021年6月30日,萬科總資產規模1.96萬億元,比年初增長4.59%;總負債規模1.59萬億元,比年初增長4.74%;資產負債率81.40%,比年初上升0.12個百分點。

??數據顯示,今年上半年,萬科的稅后毛利率為18%,同比下降了6個百分點,稅前毛利率為23%,同比下降了9個百分點,這也是其近20年來利潤首度下跌。

??根據Wind數據,今年上半年毛利率水平的95家A股上市房企的毛利率中位值為23.1%,平均值為24%,可見萬科毛利率低于行業平均值。

??實際上,萬科近幾年的利潤率水平一直處于下滑狀態。Wind數據顯示,2018年-2020年,萬科每一年的毛利率分別為37.48%、36.25%、29.25%,同期凈利率水平分別為16.55%、14.99%、14.15%。但總體而言,利潤水平仍能保持正增長。

??若將萬科的營收和利潤分區域拆開來看,則可以更細致地了解到利潤下跌的主要因素。

??根據財報,今年上半年,萬科南方區域、上海區域、北方區域、中西部區域、西北區域的營業收入分別為425.18億元、449.68億元、231.70億元、369.92億元和78.48億元,對應的分部利潤為62.93億元、59.06億元、17.36億元、43.79億元和16.44億元,分布利潤率分別為14.80%、13.13%、7.49%、11.83%、20.94%。其中,僅有北方區域的利潤率小于10%。

??北方區域還需要時間

??考慮到房地產行業的營收和利潤的結算有延遲,則要關注到此前幾年北方區域的表現。

??根據萬科財報,其北方區域包含如下城市:北京、天津、沈陽、鞍山、大連、青島、長春、煙臺、吉林、太原、 唐山、廊坊、撫順、秦皇島、晉中、營口、濟南、石家莊、臨沂、包頭、盤錦、張家口、哈爾 濱、淄博、威海及雄安新區等。

??時間回到2015年,頂著萬科最年輕管理層的劉肖從杭州來到北京,擔任北萬總經理。隨后劉肖對萬科北方區域進行了大刀闊斧的改革,其中包括存量資產改造、商業、泊寓、萬鏈裝修、V-link、養老業務等不少投資回報周期相對較長的項目。

??就其開發業務本身而言,由于自持土地的獲取,導致資金占用過多,拖累了主業增速。

??2016年11月,萬科以109億元(50億元18號地+59億元與住總聯合19號地)總地價拿下兩塊100%自持地塊,即萬科翡翠書院項目。據媒體報道稱,加上建安成本、裝修成本、財務成本和運營維護成本,翡翠書院累計投入成本接近170億元。

??另外,北京萬科還有兩個含自持比例的項目,一個是2017年7月拿地的七橡墅,自持面積比例40%;另一個是2017年8月拿地的翡翠云圖,地塊自持面積比例44%。

??從財務數據上看,北方區域盈利下滑的問題,并不只在今年上半年期間顯現。2020年,萬科北方區域銷售額1501.74億元,創下近6年來新高,但其在整個萬科銷售額中貢獻的比例21.33%,創下近6年來新低。

??銷售額創下新低帶來的是萬科北方區域收入、利潤的增長疲軟。2020年萬科北方物業主營業務收入674.43億元,創下近三年新低,占比16.91%,創下近6年新低;凈利潤33.97億元,創下近4年新低,占比7.21%創下近6年新低。

??從分區域營收看,在萬科劃分的五大區域中,北方區域2020年貢獻營收674.43億元,占比16.91%,權益凈利潤僅為33.97億元,占比7.21%,權益凈利率4.87%,遠低于西北區域在內的其他四大區域10%以上的權益凈利率。

??一位曾在北京國有房地產企業工作的業內人士告訴記者,北方區域通常是京津冀、東北、河北、山東幾個大的片區。從2017年上半年那輪調控開始,環北京區域的房地產市場就陷入低谷,不少身處其中的房企都沒能有所作為。在他看來,東北、山東等片區的市場表現一直不溫不火。整體而言,在過去以及未來很長一段時間里,如果調控政策始終保持當前的狀況,北方區域的房地產市場堪憂。

??在地產開發業務之外,萬科北方區域此前公布了未來三年發展的五個業務發展方向,主要包括TOD、舊改、科創園、文創園、產業小鎮。

??正如總裁祝九勝所說,萬科“轉型效果要體現出來,還需要時間”。這個問題,就要看劉肖的繼任者盧冰能否給出答案。

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