杭州樓市持續“打新”熱,二手房成交現“四連跌”

2021-08-19 08:49:03來源:丁祖昱評樓市

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??半個月前的8月5日,杭州限購升級,購房門檻再度提升。

??落戶未滿5年則需連續繳納2年社保,非本地戶口需連續繳納4年社保,才能在限購范圍內購買1套,與此同時,搖號規則與社保掛鉤,購房意向登記家庭數量與公開銷售房源數的比例≥10:1時,進入社保年限排序。

??新政之前,杭州新房市場已按下暫緩鍵,之后,新房市場迎來一波供應潮,新政首日至8月16日,共有40盤領出51張預售證,釋放房源11561套,創今年單周以來新高。

??供應開閘的杭州,仍然充斥著焦慮與狂熱??駸岬母丛谟诤贾菀?、二手價格倒掛,買到即賺到心理預期強烈,全民進入“盲搖”階段。

??新房市場火熱的另一個主要原因在于,杭州已連續6個月供求比小于1,處于供不應求狀態,尤其核心區出現部分板塊斷供情況,新開盤項目基本會直接進入限售環節,低中簽率已成市場常態。

??新房市場持續火熱的另一面,杭州二手房市場持續降溫,成交量已連續4個月下跌。

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??十天新增萬套房源

??51張預售證,11561套房源集中入市,新政到位與否將迎來驗證。無論如何,這對新房市場出現斷供的杭州來說,猶如注入一劑興奮劑,市場情緒高漲。

??這些房源中,不乏紅盤熱盤,比如亞運村“三兄弟”中華潤亞奧城、綠城·桂冠東方悉數進場,供應房源達到2787套,促使亞運村成為此次供應潮的“主戰場”。而杭州壹號院、萬科·前宸、丹楓四季、地鐵萬科天空之城等紅盤加推,供應近六千套房源,占本輪總供應量超五成。

??“這一波搖號大概率是無房家庭和‘社保巨子’的狂歡?!焙贾菀晃粯I內人士這樣感嘆,而在杭州各個購房群中,會否觸發社保排序,成為焦點話題。

??隨著首批取證項目結束登記,8月17日,杭州首個觸發社保排序的項目溪上儷庭登記結果出爐,實際入圍的322戶中,有259戶以15年8個月頂格入圍,另外63戶僅少了1個月社保,并列入圍,熱度可見一斑。

??而杭州市場在新政后出現微妙的分化。此前呼聲較高的亞運村“三兄弟”之一的綠城桂冠東方第一張預售證遇冷,意外地沒有觸發社保排序。相鄰板塊的花曜里也遭“滑鐵盧”,分流之下,96套房源僅登記了112組 ,中簽率高達85.71%。

??回顧前7個月,杭州市場有兩個供應開閘的月份,1月杭州共釋放出105張預售證共20088套房源,彼時杭州進一步升級調控,搖號中簽率10%以下項目限售5年;4月,經歷了“法拍房”限購等新政,再次釋放1.3萬套房源。進入8月,隨著市場供應量的增加和供應結構的改變,“8.5”新政的調控力度及有效性也將得到驗證。

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??杭州打新市場持續火爆

??自2020年二季度以來,杭州房地產市場明顯轉暖,成交持續高位運行。進入2021年,市場持續火爆,成交顯著放量。典型如5月,隨著前期認購房源集中網簽備案,商品住宅成交面積飆升至432萬平方米,成交套數達到38428套,創歷史新高。1-7月,杭州累計成交1446萬平方米,同比增長70%,較2019年同期更是翻倍增長。

??這背后,有兩大核心要素支撐。

??一直以來,杭州樓市打新盛行,在一、二手價格倒掛,買到即賺到心理預期之下,杭州似乎已進入全民盲目搖號狀態,即便是在“1.27”新政(中簽率低于10%的房源實行限售5年)后,打新市場熱度依舊延續。據統計,2021年上半年杭州約有57個樓盤、21759套房源限售5年,最低中簽率僅為1.58%。

??在此輪供應開閘中,杭州壹號院便是一二手房倒掛的典型案例。根據其銷售公示方案,該項目可售房屋套數82套,均價4.81萬元/平方米,其中已有6套被A類人才提前鎖定。目前,杭州壹號院在售二手房房源共29套,掛牌價均在11萬元/平方米以上,單價每平米價差在六萬元左右,以此計算,一套330平米的杭州壹號院一二手房最大差價將達到2000萬。

??一位已成功登記杭州壹號院搖號的購房者直言,“我在鎮里的銀行就遇到三個搖壹號院,預計參與搖號的人不少于1500人”。這其中,懷著“搖到即賺到”心理去碰運氣者不在少數。

??此外,杭州人才引進政策相對寬松,人才凈流入率連續兩年保持全國第一,為樓市吸納了不少“房票”。

??2019年4月,杭州大幅放寬落戶標準,??萍耙陨先瞬旁诤贾莨ぷ鞑⒗U納社保即可落戶,全年新引進35歲以下大學生達到21.2萬人。2020年2月,杭州落地引才“新八條”,給予各類人才生活補助、租房補貼、購房補貼等,全年新引進35歲以下大學生進一步提升至43.6萬人,人才凈流入率繼續保持全國首位。

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??二手房成交量創近2年新低

??一面是新房市場熱度延續,另一面二手房市場失去原有熱度,成交量自3月達到高點以來連續4個月下滑。

??7月,杭州全市(除富陽、臨安外)共成交6326套二手住宅,環比下跌22.3%,同比下跌40.3%,且創下近兩年單月成交量新低(疫情及春節假期除外)。成交量持續走低的同時,成交金額不斷下跌,7月全市僅成交197億,較6月下跌23.5%,成交單價也有所回調。

??分區域來看,作為杭州二手住宅的成交主力,余杭區二手房7月成交量較3月份整整跌了約60%,這意味著部分剛需購房者開始選擇觀望。

??受金融政策收緊的影響,利率提高以及房貸緊縮,導致購房者購房成本加大,購房意愿大幅度降低。

??多位中介門店銷售人員驗證了這一市場變化,7月二手房市場帶看量出現明顯下滑,不單購房者心態發生變化,房東的心理預期也發生了明顯的改變,主動降價的房源逐漸增多。

??需求縮減之下,8月二手房市場仍然不容樂觀,從周成交數據來看,新政之下二手房8月第一周(8.2-8.8)杭州二手房環比跌19%,同比降幅擴大至54%。一方面,“8.5新政”出臺,導致樓市房票直接砍掉30%,三成購房者失去了買房資格,二手住宅市場將受到一定的沖擊。另一方面,由于新房市場供應開閘,其中不乏市場期待已久的紅盤,部分有買房資格的購房者將轉戰新房市場,后續成交規模大概率延續下行趨勢。

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??從目前市場情緒來看,短期內杭州樓市想要實現快速降溫,仍有些難度。

??杭州新房市場整體出現供不應求的狀態,購房者“看漲”預期強烈,部分購房者在不分析項目優劣勢的情況下,進入盲搖階段,新房市場熱度難降。此輪加大供應之后分流作用顯著,后續爆冷盤或再出現,而低價盤則因需求原因及低總價門檻,仍受到追捧。

??限價政策下,杭州市場仍然存在較大的一二手房價差,一系列打補丁式政策出臺之后,部分投機行為被遏制,但資產相對充裕的購房者依然有獲取房票可能,一旦“打新”潮難以遏制,后續或將出臺更多限制性政策,包括發布二手房指導價、將臨安納入限購范圍等。

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