易居論壇:房地產調控加碼,下半年熱點城市樓市將降溫,全國樓市低迷程度加劇,房企發展必須謀變

2021-07-30 10:48:06來源:中房網

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??今年以來,多數熱點城市調控持續升級。7 月 22 日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正明確,要加快完善“穩地價”工作機制,優化土地競拍規則,建立有效的企業購地資金審查制度。近日,一則關于“房企拿地銷售比不得超過40%”的消息不脛而走,被納入“三道紅線”試點的房企,已被監管要求買地金額不得超年度銷售額的40%,否則會被限制融資。7月23日,住建部等八部委發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》。近期的政策密集出臺,給房地產市場走勢帶來了很大的不確定性。

??圍繞下半年市場怎么走、房企該如何應對,易居房地產研究院近日在上海舉辦了主題為《調控不斷收緊,下半年樓市走向與房企應對》的易居論壇,多位專家及業內人士發表觀點。

??會議認為,房地產調控不會放松,下半年和明年房地產業金融環境不容樂觀,下半年熱點城市房地產市場將降溫,2022年全國樓市總體降低迷程度可能趕超2014年(過去10年最低迷的年份)。新形勢下加杠桿、擴規模策略已不可取,房企需要減速增質,做好產品、提高品質是關鍵。上海調控非常到位,政府對新房銷售違規行為零容忍,核心區域二手房掛牌量減少,預計下半年樓市有所降溫。

??下半年調控政策只緊不松,下半年和明年房地產業金融環境不容樂觀,明年全國樓市降溫顯著,房企需做好應對策略

??上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對于當前的國際國內金融環境、調控政策以及房地產市場形勢作了深入系統的分析。從金融環境來看,國際上美國目前處于經濟復蘇、疫情反復、就業率還未恢復至疫情前的情況,預計美聯儲不會快速收緊貨幣政策,但需要看到的是近幾個月美國通脹上升得比較厲害,客觀上需要貨幣收縮。國內7月初雖然進行了全面降準,但降準釋放的資金對房地產的利好有限,明后年大概率面臨外部金融環境收緊的形勢,屆時國內金融環境也將小幅收緊,房地產業融資面臨的壓力更大。從政策環境來看,韓正副總理近日在加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議上的講話,表明下半年調控只緊不松。7月27日,中誠信國際將中國房地產行業展望由穩定調整為負面,這顯示中國房地產業正面臨著嚴峻挑戰。他進一步分析,從金融環境和調控政策來看的話,當前房地產短周期的位置類似2013年,下半年熱點城市趨于降溫,但余溫尚存,而明年全國樓市低迷程度可能趕超2014年(上一輪樓市調整的低迷期)。從城市來看,當前深圳樓市已經明顯降溫,上海下半年和明年也將降溫,廣州、杭州、無錫、徐州等熱點二三線城市也將陸續降溫。

??新形勢下加杠桿擴規模策略已不可取,房企需要降速增質,做好產品、提高品質是關鍵,下半年拿地機會將好于上半年

??旭輝集團投資中心總經理黃暉表示,7月八部委發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》明確指出,力爭用3年左右時間,實現房地產市場秩序明顯好轉。目前已有10多個城市新房和二手房均限價,這對樓市的預期影響很大。而今年以來按揭貸款持續收緊,對開發企業的影響很大,而且是全國性的,比如武漢、廈門等城市二手房貸款很難,這影響到部分改善型樓盤銷售,因為很多客戶需要賣掉舊房子才能買新房。在長效機制逐步形成的情況下,預計未來全國性的大行情將不再有,企業靠高杠桿外延式野蠻增長的階段已經一去不復返了,未來只能靠產品迭代等內生性增長。比如旭輝推出“透明工廠”,購房者可以參觀工地,材料、工藝等均透明化,讓消費者明白消費。房地產形勢雖不容樂觀,但企業只要踏踏實實發展做好產品,我們對未來還是充滿信心的。就投資端來說,我們下半年的策略是要守住底線,投資能夠滿足利潤率要求的項目。

??上海凱萊投資董事長徐宏峰表示,從這次對互聯網壟斷行業的打擊來看,將對中國經濟產生史無前例的影響,說明國家絕不容許行業出現壟斷,這不利于社會財富的平均分配。房地產行業目前面臨的問題是占用的社會資源太多,同樣不利于社會財富的平均分配?,F在房企拿地選擇很艱難,比如上海、江浙等地新房好賣,但利潤率很低;有些中小城市地價便宜、利潤率高,但銷售有困難。我認為,不論房地產市場形勢如何,需求會一直存在,需要用新的產品來滿足新的需求。對于房企來說,今后的策略不能再過分追求快周轉和高增長,需要踏踏實實做產品,不只是一二線城市,很多地縣級城市都存在好的機會。比如我們公司深耕的城市之一云南曲靖,是全省第二大城市,擁有600萬人口,大企業進入的少,行業競爭不明顯,市場表現較為平穩。作為小企業的代表,我們凱萊的策略就是要控制規模,用自有資金拿地,做好產品。

??景瑞地產集團投資總經理劉茂春表示,對房地產投資端來說,今年比2017-2018年更難,上半年熱點城市競爭激烈,地價太高。近兩年幾家等銷售千億規模的房企相繼出事,說明今后高杠桿模式已不太可取。房地產業進入下半場后,房企想要發展還是要靠有質量的增長,做好產品是關鍵。我們對下半年的投資還是比較樂觀的,上半年22城首批集中供地,地價太高,下半年會便宜些,對現金流充沛的企業來說是好事,但是在目前的形勢下也不宜太冒進。

??中梁地產集團投資中心副總經理胡曉闖表示,2016-2018年我們公司曾在高增長中獲得巨大成功,但2019年以來隨著市場的變化,我們的策略也在調整,以二三線為主,兼顧少量的強四線地區,做好品質和口碑,加強深耕能力的建設。當前開發商普遍面臨的問題是,利潤率接近制造業,從哪些環節可以提高是大家普遍關注的。我們認為,在投資上,一二三四線城市需要均衡布局, 當前全國性的高周轉已經弱化,但部分城市的高周轉還是有必要存在的,跑得快可以節約融資成本,提高資金使用效率。就下半年來說,銷售端的壓力是比較大的,需要加速推盤和回款。對投資端來說,我們認為下半年拿地機會要好于上半年,土地成本和競爭壓力均要小于上半年。

??上海調控力度很到位,政府對新房銷售違規行為零容忍,核心區域二手房掛牌量減少,預計下半年樓市將有所降溫

??易居新房集團上海公司執行總經理陳廣穎表示,上海的調控力度是非常到位的,近期又將住房贈與行為納入限購范圍,個人貸款利率上調。政府對于銷售管理也是非常細致的,絕對不允許出現任何的銷售亂象,這使得新房銷售變得越來越規范、公正、透明。比如近期某代理商在寶山某樓盤銷售過程中出現違規行為,被相關部門要求今后一段時間不得在寶山區從事代理銷售活動,浦東某熱點樓盤開盤時甚至有經偵人員到場監督,防范出現違規。說明類似上海這種一線城市,調控更顯示出制度化的趨勢。目前來說,對房企影響比較大的是,今年以來銀行貸款緊張,部分已經銷售的樓盤,銀行遲遲不能放款,導致企業回款困難;銀行對房企的談判能力大增,一般會要求房企先在本銀行存一大筆活期,才給部分個人貸款的額度。上海新房銷售目前困難不大,但集中開盤對人力資源的要求較高,需要管理好團隊,并進一步完善系統化、專業化、流程化、規范性和標準化。

??上海鼎銘房地產總經理張志遠表示,我們公司門店主要集中在黃浦區。由于去年黃浦區拆遷量很大,動拆遷戶手中握有大筆的補償款,而市場供應的二手房源少,黃浦區部分房源過去一年房價大漲70%左右。目前房價基本保持平穩,但預計也沒太大下跌空間,主要是去年房源消化得太厲害,現在掛牌房源太少,去年3月掛牌量在6000套左右,目前僅有1000多套。從近期的交易情況來看,銀行對首付來源和還款能力的審核非常嚴格,過去存在很多造假行為都被銀行拒絕,導致一些客戶無法獲得貸款,或者批貸放款很慢。近期,上海二手房掛牌價格實行核驗制度,黃浦多個小區(多為高端)的核驗價略低于市場價,管控并不明顯。另外還有一個現象,境外業主較多的小區,核驗價比較接近于市場價。預計在調控壓力和貸款趨緊的情況下,下半年黃浦、徐匯等中心城區會出現橫盤或者小幅降溫,買家與賣家都比較少。

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