央行降準,深圳多軍亢奮,竟幻想房價又要暴漲

賴蘇婷2021-07-13 12:08:28來源:中國房地產網

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??癡迷于深圳樓市的多軍,任何一個政策都要解讀出無比的利好,不甘心于市場趨于穩定。

??7月9日,官方發布消息稱,中國人民銀行決定“降準”。即從7月15日起,除已執行5%存款準備金率的部分縣域金融機構外,下調其他金融機構存款準備金率0.5個百分點。預計釋放長期資金約1萬億元。

??消息一出,記者就收到來自深圳中介的消息——“央行放水,深圳房子又要漲價了”。

??“每次降準的時候,往往也是中介違規炒作房源和房價的時候?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進說。

??IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜認為,“雖然監管層強調支持實體經濟和絕不大水漫灌,但是向市場注入流動性無疑是整體上利好樓市的,無論是從物業估值還是交投活躍度方面無疑都有正向作用?!?/p>

??前車之鑒:需防經營貸再流入樓市

??漲價的說法并非空穴來風。原本扶持中小微企業的“經營貸”流入深圳樓市早有前科,其中深房理炒房團隊就是典型。

??對于扶持中小企業的“經營貸”如何流入深圳樓市,廣東住房政策研究中心專家李宇嘉分析稱:“首先是利率降低,消費貸、信用貸主流利率降至4.36%,抵押貸主流利率低至3.85%;其次是貸款期限變長,額度增加;第三是通過循環放貸、先息后本、到期續貸,無需再過橋,創造出所謂的‘氣球貸’、‘接力貸’、‘循環貸’等;而且經由房產抵押,額度也放大了,最多可以貸到房產價值的9成,活生生將一個非主流的貸款產品,變成了一個主流產品?!?/p>

??李宇嘉認為“銀行希望從樓市上套利”也是原因之一。

??記者從市場上了解到,通過“經營貸”、“消費貸”的方式買房,是部分深圳購房者或者是炒房客的重要手段。

??一般而言,需要獲得首付款的購房者通過中介,中介再通過設立空殼公司,幫助購房完成“經營貸”的審核從而獲得首付款。

??當購房者支付完首付款并拿到房子后,再以通過房子二次抵押的方式持續獲得資金,達到炒房的目的。

??只要房子漲幅能夠超過利息,就能實現炒房收益。按照深圳過去普漲的情況來看,利用這種“炒房鏈條”實現盈利的可能性幾乎是百分之百。

??有數據顯示,深圳活躍的房產中介約3萬至4萬名,但資金中介卻多達8萬名。

??據李宇嘉分析,“大量的資金中介,他們對接銀行資金,并通過微信群、房屋管家、自媒體、小貸公司、理財公司、咨詢公司等形式來開展業務,牽線搭橋、靈活多變,多數沒有固定的辦公場所。即便是有工商注冊的公司,也很難從其經營范圍,看出其融資中介的本質。從看房、過橋、買房、貸款,甚至是獲取購房資格、假結婚、假離婚等,這類公司為炒房客提供的是一條龍的服務?!?/p>

??深圳購房者鐘女士認為,“降準之下,通貨膨脹是必然的,深圳房價很大可能會上漲?!?/p>

??但也有購房者持反對意見,“現在銀行查得嚴,而且二手房的流動性已被控制了,不一定會有大膽的投資客鋌而走險?!?/p>

??早在去年年底,銀保監會就明確要求各大銀行倒查半年相關業務,對去年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款全面自查。

??今年年初,針對挪用“經營貸”炒房的圍剿行動,席卷了北京、上海、廣州、深圳等熱門城市。

??記者從深圳銀行從業人員處了解到,當前對于“經營貸”的審查確實更加嚴格。

??“轉賬很容易被發現,提現也在嚴查,剛放了貸款不久就做房貸按揭的客戶,會很容易被銀行查出?!鄙钲谝晃回撠熢谀仙轿鼷惥W點辦公的銀行信貸經理胡小姐告訴記者,現在除了對“經營貸”放貸后監管嚴格了很多,還會同步提高“經營貸”的貸款申請門檻。

??“以前剛注冊的公司也可以做‘經營貸’,現在要一年以上?!?信貸經理胡小姐說道。

??對于當前深圳樓市是否會上漲,嚴躍進分析稱,“關鍵在于把控信貸,如果可以把控信貸不流入房地產,房價本身炒作空間其實比較小。上一次確實有各類資金通過小微企業流入房地產,這次的可能性小了很多?!?/p>

??深圳供地提速,樓市中短期走向平穩

??央行降準的消息令深圳購房者感到不安,但與此同時也有利好的消息傳出。相對于降準,加大住房供應對樓市的走向影響更為關鍵。

??7月9日,深圳市規劃和自然資源局發布《關于進一步加大居住用地供應的若干措施》(征求意見稿),提出要從強化規劃引導、完善供應體系、加強組織保障等多方面綜合施策,進一步增加居住用地供給。

??當中較為引人關注的內容是——“允許商業用地調整為居住用途”。

??根據意見稿第八條,“促進留用土地開發建設” 措施中提出,“原批準土地用途為商業的,可申請將部分或全部商業建筑面積調整為居住用途,其中商品住房面積按所調整商業建筑面積的30%確定,其余住宅建筑面積作為出售的公共住房”。

??意見稿第九條,“引導未批規劃更新項目建設住宅”措施中提出,“城市更新單元規劃尚未批準的項目(含尚未列入城市更新單元計劃的項目,小地塊城市更新項目除外),計劃公告更新方向以商業為主或法定圖則的主導功能為商業的,可將更新方向調整為居?。ü沧》繛橹鳎┖?,按照現行規則確定單元規劃容積。其中,出售的公共住房建筑面積占規劃容積(不包含公共配套設施)的比例應不低于60%”。

??意見稿第十條,“引導已批規劃更新項目建設住宅”措施中提出,“本措施施行前更新單元規劃已經批準但尚未簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目(小地塊城市更新項目除外),在保持原批準規劃容積不變的前提下,可將已批商業建筑面積全部或部分調整為出售的公共住房”。

??深圳職業技術學院房地產研究所所長、教授鄧志旺認為,“新政策沒有提出特殊的前置條件,所有的商業都可以改居住,這跟之前的商業改出租房有很大的區別。過去的商業改成出租房,它更多的是現有物業的一個用途改變。它本身的土地性質,還有物業的性質并沒有改變。所以這個政策,我覺得是從根本上去解決住房問題,更重要更有價值?!?/p>

??在意見稿發布的同一天,深圳發布了本年度第二批次集中供地公告,公開掛牌出讓22宗住宅用地,總土地面積約83.38萬平方米,總建筑面積約279.92萬平方米,集中出讓時間為8月9日。

??在面積上,這是深圳最大規模的一次供地。5月份,深圳首輪集中供地的6宗住宅供地總建筑面積僅是91.01萬平方米,這一次總建筑面積是上次的三倍之多,約279.92萬平方米。

??從提高購房門檻到二手指導價背后的金融調控,再到現階段加大住房用地的供應和儲備,深圳正在多端著力控制房價。

??深圳此次出臺意見稿,背后的含義是大刀闊斧抑制房價上漲?!皩τ陂_發商來說,獲得了一種新的渠道去開發產品,加大了開發建設的進度和熱情;對于居民來說,有更加充沛的供給量,未來將會有更多可供選擇的住宅?!庇袠I內人士認為。

??美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受記者采訪時說,“目前比較明顯的趨勢是住宅的供應量會按計劃增加,但這是一個長期的影響;從中短期的影響來看,對于一些不著急買房的客戶,如果沒有遇到合適的房源就會延遲上車,深圳樓市發展預計趨向平穩?!?/p>

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