長春樓市調查:唱衰論嚇不住房企看好后市

2021-07-07 11:00:14來源:中國房地產網

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??張志強 中房報記者 郭家豪 長春報道

??市場競爭激烈,“壓力大”已成為長春房地產從業人員口中的高頻詞。

??站在年中的時間節點,回望2021年上半年長春樓市,最重大的事件之一莫過于兩次土地集中拍賣。土地拍賣在局面上給長春樓市注入了一劑鎮定劑,但供應量和后市走勢讓一些人和個別自媒體據此唱衰長春樓市。

??“長春樓市預期是好的,開發商的壓力來自競爭上?!闭鎸嵉拈L春樓市到底是怎樣的態勢,中國房地產報記者數日來采訪了企業、觀察人士和消費者,他們給出了最一線的答案。

??土地拍賣回歸理性,“桌底勾地”也行不通了

??4月份和6月份,長春推出了兩次土地集中出讓活動,記者以《長春第一場土地集中出讓平緩收場 為試點城市“開了好頭”》和《長春第二批土地集中出讓“涼涼”?專家:回歸理性》為題,作了全面細致的報道。

??長春首輪集中供地共成交了40宗地塊,30宗地塊底價成交,只有6宗地塊出現多家房企競價,僅有1宗地塊達到最高限價,成交面積390.6萬平方米。

??第二輪集中供地,8宗地塊先后終止出讓,18宗地塊無企業報價,僅有3宗地塊有多家房企報名參與競拍,成交約435萬平方米。

??兩輪土地集中出讓雖然市場整體熱度不高,但商住用地總成交約825萬平方米,比去年全年的商住用地總成交面積795萬平方米還多了約30萬平方米。專家認為,土地市場整體并沒有冷,而是之前熱點板塊土地溢價率高,競爭激烈,現在回歸理性。

??對今年長春實施土地集中出讓以來的市場變化,長春本地媒體資深記者王月認為,頭部房企進駐的區域更多了,拿地也更多了,本土房企拿地反而謹慎一些。

??吉林省富騰房地產開發(集團)有限責任公司副總經理李春林接受采訪時說,長春今年的土地供應可以說是海量供應,上半年的商住用地供應就已經超過了去年一年的總量?!耙郧胺科蟆赖坠吹亍牟僮鬓k法已經行不通了,位置好的地塊幾乎都被頭部房企收入囊中?!?/p>

??對于土地集中出讓,華潤、萬科等頭部房企的資金成本低,相比本土房企則需要舉全公司之力拿地,在對經濟效益的測算和快速反應能力上,頭部房企都要比本土房企要強很多,如中海去年年底在同心湖地塊拿地,今年6月末就開盤了,賣了7億多元,富騰地產也是在去年年底拿的地,現在還在報批階段。

??消費者更看重品質和位置雙好

??童女士是去年剛來長春工作,在父母的幫助下,她想在長春買套房子。她告訴記者,買房要考慮的因素很多,首先是地理位置不能太偏,最好是靠近地鐵,交通便利;其次是醫療配套,“將來想和父母在一起??;第三是教育資源,房子附近如果能有個好學校,那是最理想了。

??對于長春房價,童女士覺得肯定還會漲,但可上漲空間不會很大。

??長春市民王女士去年在高新南買了一套150多平方米改善戶型的房子,今年6月27日已交房。王女士說,看中的就是房企的品牌和口碑,收房時,她對于開發商的建筑質量和園區的整體景觀設計非常滿意。

??李春林對此向記者說,品質好、位置好的房子是“硬通貨”,價格堅挺而且不愁賣?!耙郧棒~龍混雜的狀態一去不復返了,長春房地產市場好的時候,什么房子都能賣掉,現在市場已經進入分化狀態。像長春周邊的文旅項目表現一般,即便是剛需的戶型也賣不動,而像凈月區某本土房企的項目,銷售價格每平方米1.6萬元左右,還是改善型的大戶型,房子賣得非常好,前些天開盤銷售了6億多元?!?/p>

??在品牌和規模拼不過一線品牌房企的情況下,本土房企如何“突出重圍”,這是很多人在關心和考慮的事情?!拔磥黹L春樓市一定會進入品質打造的時代,房企會不約而同在品質上競爭?!崩畲毫终f,本土房企如何跟一線品牌房企爭奪市場?唯有做精、做細、做美。他列舉了幾個本土房企的項目,都在細節上下了功夫?!百彿空叩恼J知已經和以前不一樣了,現在倒逼開發商品質升級,如將一些新古典和新中式的風格設計融入其中?!?/p>

??壓力來自競爭,樓市預期是好的

??對長春樓市,萬星房地產開發經營有限公司總經理李昂認為,今年上半年新房市場比較冷,上半年的兩輪土地集中供應量非常大,但地價并不便宜,有地塊樓面價達到了6000多元,本土房企拿地都非常謹慎,“可以說,如果要利潤就是不拿地,我認為一線房企拿地都是為了完成任務” 。

??李昂說,他們公司去年拿了地,今年沒有拿地計劃。他認為今年上半年本土房企的觀望情緒比較重,下半年的市場情況不會有明顯變化,現在只能看明年二三月份的樓市表現了。

??當記者問到二手房貸款收緊的消息對新房市場有何影響時?李昂表示,這對新房市場并不是利好消息,因為很多購買新房的人,都是賣掉自己之前的房子,然后再去買新房,無房購房者相對占比要少一些。

??“市場壓力肯定是有的?!笨硕痖L春機構資深分析師姜峰說,2021年上半年長春新房供應量大,尤其是6月下旬很多新品上市,有的表現好,有的表現差?!敖衲晟习肽觊L春樓市并不太好,各開發商的銷售壓力很大,但總體已經比2020年的表現要好多了,根據我們的數據,基本恢復到了2019年的90%左右?!?/p>

??“開發商既然敢拿地,就表明對市場還是有信心?!苯逭f,今年上半年中鐵拿了140多萬平方米土地,銷售壓力必然不小,現正在大規模招聘銷售人員,為的就是在下半年發力?!叭绻?022年的市場非常好,開發商手里沒有產品,那就尷尬了?!焙芏嚅_發商都是百萬平方米的項目,比如保利和中海,無疑看好后市。

??姜峰告訴記者,根據CRIC中國房地產決策咨詢系統顯示,2021年1-5月,萬科在長春地區實現銷售金額約32.75億元。吉林大眾置業集團累計實現總銷金額約18.44億元,總銷面積約19.92萬平方米。華潤置地(長春)公司累計實現銷售金額約16.11億元。這都是銷售額最好的企業。截至5月末,長春市商品住宅可售存量為1121.2萬平方米,去化周期為15.1個月,有所提高。

??“截至目前,萬科在長春已經銷售40多億元,今年可能會達到100億元,去年是60多億元。這能說市場不好嗎?開發商的壓力是來自競爭層面,市場預期是好的?!?/p>

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