[克而瑞]2021上半年中國房地產總結與展望 | 企業篇

克而瑞研究中心2021-06-30 11:40:19來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-06-30
  • 報告類型:企業報告
  • 發布機構:克而瑞

??導 讀 

??業績:市場熱度持續,百強房企規模增長穩定。

??2021年上半年,全國房地產市場整體運行平穩。得益于去年末熱點城市市場熱度延續,疊加春節期間一二線城市購房情緒升溫,提振了樓市的整體表現。1-5月,行業TOP100房企累計實現銷售操盤金額48669.5億元,同比增長51.3%,較2019年同期也有39.4%的增幅。百強房企中,近半數企業較2019年同期的累計業績增幅逾50%。部分規模房企業績表現突出,23家企業1-5月銷售目標完成率高于40%。

??目前,在行業增速放緩疊加“三道紅線”壓力下,規模房企投資和擴張動能承壓,目標增速趨緩。長期來看,在“房住不炒”長效機制以及整體政策環境邊際收緊的主旋律下,行業發展方向更為清晰,預計未來行業整體銷售面積規模將步入無增長時代。新常態下,房企整體戰略需以謹慎經營、防范風險、適應市場變化為主。并針對不同城市市場的分化格局,制定更具針對性的銷售策略,積極供貨推盤、深化銷售渠道、提高周轉效率、加速現金回流。

??上半年總結

??01業績:上半年市場熱度持續,百強房企銷售規模增長顯著

??2021年上半年,中國房地產市場表現整體平穩。年初部分熱點城市延續了去年末以來的市場熱度,淡季不淡。同時,春節期間一二線城市購房情緒升溫,進一步提振了樓市表現,而一季度以來市場熱度也得以持續。得益于市場表現,上半年百強房企銷售業績規模整體提升,TOP100房企前5月單月業績規模較2020年同期均實現同比明顯增長,較2019年同期的單月業績增速也均在30%以上。累計業績來看,1-5月行業TOP100房企累計實現銷售操盤金額48669.5億元,同比增長51.3%,較2019年同期也有39.4%的增幅。

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??02格局:百強房企各梯隊門檻穩定增長,TOP30房企保持規模優勢(略)

??03企業:近9成TOP50房企較2019年同期增速超20%,部分企業表現突出(略)

??04目標增長:規模房企目標設定延續謹慎預期,10%-20%是行業主流

??上半年,有近半數百強房企披露了2021年業績目標。整體來看,行業平均目標增長率近年來呈降低趨勢,較2018年41%的高位有明顯回落。2021年,企業對業績規模增長的總體預期延續謹慎的態度。不過基于一季度市場的回暖,規模房企目標增長率的中位數較去年略有提升至15%。

??具體來看,在提出目標的房企中,以龍頭房企為代表的部分規模房企由于規?;鶖递^高且投資和擴張動能承壓,目標設定更趨保守。同時也有近7成企業目標增長率高于10%,其中12家企業的目標增長率高于20%。這部分企業以千億規模以下的中小型房企為主,仍有一定的業績增長訴求。

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??05目標完成:規模房企目標完成度較高,近半數企業1-5月完成40%以上

??從企業目前的目標完成率來看,得益于謹慎的業績預期和上半年的市場表現,規模房企整體業績完成情況優于歷史同期。截至5月末,在提出目標的房企中有逾8成企業1-5月的業績目標完成率在35%以上,其中23家企業目標完成率高于40%,業績完成度較佳。但同時,也有5家企業截至5月末的目標完成率不及30%,下半年去化壓力較大。

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??具體來看,上半年大發、新力、景瑞、首開、正榮、美的置業、金地等房企的業績表現較為突出,目標完成率在45%以上,預計全年大概率能超額完成業績目標。其中,大發近年來的業績增速和目標完成率都居于行業前列,2021年650億元的總可售貨值相對充裕,1-5月目標完成率達57.8%。此外,招商、華潤、綠城、旭輝、金茂等規模房企截至5月末的目標完成情況也處于行業領先水平。

??表略:部分規模房企2021年業績目標及1-5月目標完成情況(億元)

??展望

??06展望:行業發展穩字當頭,企業戰略以適應市場變化、防范風險為主

??2021年上半年,房地產行業發展“穩”字當頭。短期來看,在行業增速放緩疊加“三道紅線”的壓力下,企業控負債、降杠桿壓力增加。隨著投資和擴張動能相應降低,業績增長承壓、目標增速趨緩。長期來看,在“房住不炒”長效機制以及整體政策環境邊際收緊的主旋律下,行業發展方向也更為清晰,預計未來行業整體銷售面積規模將步入無增長時代。

??新常態下,“因企施策” 與“因城施策”趨于常態化。一方面,規模房企整體戰略需以謹慎經營、防范風險為主,積極適應新的政策與市場環境,調整投資、銷售、融資等各方面的經營計劃,構筑起可持續性競爭優勢。另一方面,隨著不同城市市場分化加劇,企業需要更具針對性的銷售策略。在一線和熱點二線城市積極供貨推盤、提升周轉效率。在需求不足、競爭激烈的低能級城市深化銷售渠道,加強營銷和折扣力度,及時調整價格優惠搶占市場份額、加速現金回流。

??此外,在需求側改革推行下,市場也正提升對需求端特征與變化趨勢的關注,僅從供應端發力將難以適應市場趨勢。對房地產行業而言,這也將倒逼房企轉變發展思路,加速向買方市場轉型。只有不斷提升服務質量、加強產品力打造、提升自身的綜合實力,才能在日趨同質化的行業競爭中保持優勢,進而助力項目去化、提升銷售回款效率。

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