[克而瑞]中國恒大:有息負債規模降低,凈負債率紅線轉綠

2021-09-07 12:00:51

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-09-07
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??以價換量促銷售回款,出售資產緩解流動性壓力。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚

??核心觀點

??【以價換量促銷售回款,上半年完成全年目標47.6%】2021年上半年,中國恒大實現合約銷售金額3567.9億元,同比增長2.3%。完成全年7500億元業績目標的47.6%,目標完成率處于行業較高水平。在資金回籠、降負債的壓力下,自去年以來恒大多次推出全國范圍內的促銷優惠措施,以價換量促銷售回款。

??【土地儲備規模進一步降低,總規劃建面2.14億平方米】2021年上半年,恒大新增土地儲備15幅,新購土地儲備預期建筑面積771萬平方米。截至6月末,總土地儲備項目778個,總規劃建筑面積2.14億平方米,較2020年末進一步降低。土地儲備原值4568億元,其中一二線城市占比69.5%,三線城市占比30.5%。

??【上半年出售資產緩解流動性壓力,實現凈利潤105億元】上半年,恒大營業收入規模同比降低16.5%至2226.9億元,毛利潤288.4億元、凈利潤105億元;毛利率12.9%、凈利率4.7%。為緩解流動性壓力、保證項目開發的正常運作,上半年恒大出售恒騰網絡和嘉凱城的部分股權,包含剩余股權的投資收益在內,獲確認其他收益近229億元。

??【有息負債規模進一步降低,凈負債率滿足綠檔要求】上半年,恒大累計銷售回款3211.9億元,同比增長2.9%,銷售回款率逾90%。截至2021年上半年末,恒大持有現金余額1616.3億元;短期有息負債2400.5億元、總有息負債5717.8億元,自去年3月提出“降負債”戰略目標以來,有息負債規模較2020年末進一步降低。目前,恒大凈負債率已降至100%以下,實現一條紅線變綠。

??01銷售

??以價換量促銷售回款
上半年完成全年目標47.6%

??2021年上半年,中國恒大實現合約銷售金額3567.9億元,銷售面積4301.4萬平方米,分別同比增長2.3%和11.3%;完成全年7500億元業績目標的47.6%,目標完成率處于行業較高水平。在資金回籠、降負債的壓力下,恒大自去年以來多次推出全國范圍內的促銷優惠措施,以價換量促銷售回款。上半年銷售均價8295元/平方米,處在近年來的較低水平。

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??02 投資

??土地儲備規模進一步降低
總規劃建面2.14億平方米

??2021年上半年,恒大新增土地儲備15幅,并就現有14個項目進一步購買周邊土地,新購土地儲備預期建筑面積771萬平方米,新項目主要分布于成都、大連、石家莊、長春、太原、長沙等城市。截至6月末,恒大總土地儲備項目778個,總規劃建筑面積2.14億平方米,較2020年末進一步降低;土地儲備原值4568億元,其中一二線城市占比69.5%,三線城市占比30.5%。此外,恒大還擁有舊改項目146個,其中大灣區131個(深圳62個)。

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??03 盈利

??出售資產緩解流動性壓力
實現凈利潤105億元

??2021年上半年,受結算面積減少8.5%以及結算均價下降11.2%的影響,恒大營業收入規模同比降低16.5%至2226.9億元。毛利潤288.4億元,同比下降56.8%;毛利率12.9%,較去年全年降低且處于行業和歷史低位。同時,受去年疫情沖擊以及項目降價促銷回籠資金的影響,上半年恒大房地產開發主業出現虧損。

??為緩解流動性壓力、保證項目開發的正常運作,上半年恒大出售恒騰網絡8%的股權,出售嘉凱城29.9%的股權,分別確認出售附屬公司收益34.9億元和14.81億元。此外,恒大持有恒騰網絡和嘉凱城剩余股權的公平值與投資成本的差額分別為175.31億元和10.03億元,獲確認為重新計量收益。包含這部分其他收益在內,上半年恒大實現凈利潤105億元,同比降低28.9%;歸母凈利潤143.8億元;凈利率和歸母凈利率分別為4.7%和6.5%。

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??04 負債

??有息負債規模進一步降低
凈負債率滿足綠檔要求

??上半年,恒大借助大規模降價促銷,得以快速回籠現金、緩解債務壓力。累計銷售回款3211.9億元,同比增長2.9%,銷售回款率逾90%。截至2021年上半年末,恒大持有現金余額1616.3億元;短期有息負債2400.5億元、總有息負債5717.8億元,自去年3月提出“降負債”戰略目標以來,有息負債規模較2020年末進一步降低?,F金短債比0.67,較期初顯著上升。目前,恒大凈負債率已降至100%以下,實現一條紅線變綠。

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