[克而瑞]弘陽地產:銷售業績增長56%,“三道紅線”穩居綠檔

2021-09-06 15:45:14

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-09-06
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??“三道紅線”維持在綠檔水平。地產板塊聚焦深耕江蘇大本營。雙輪驅動,商住協同發展,打造差異化優勢。

??◎  作者 / 沈曉玲 查明儀

??核心觀點

??【目標完成近半,長三角貢獻七成業績】 上半年銷售額491.5億元,同比增速55.7%,排名較2020年上升4位至第45名。已完成銷售目標49%,全年可售貨值1550億元,去化率約64%便可完成目標。長三角銷售額占比71%,江蘇達51%。從江蘇單城市的市場地位來看,企業在鹽城進入前十強,位于第3位,而在發家地南京的排名為第15位。常州和徐州分別為13和17位。

??【做透大江蘇,土儲布局與銷售分布互補】 2021年上半年弘陽地產堅持“做透大江蘇,深耕都市圈,做強中心城”的戰略布局。新增21幅土地,新增土地計容建面245萬平方米,拿地金額約270.4億元,平均樓面地價為11038元/平方米,從新增土儲的貨值分布來看,在江蘇省投資力度最大,新增土儲貨值占比過半,達57%。從總土儲布局來看,與銷售分布形成互補,即銷售貢獻大的區域,土儲資源更為豐富。長三角土儲建面占比超7成,其中江蘇省土儲占比過半,達56%。

??【營收同比增長34.7%,盈利水平有待提升】 上半年營業收入為129.6億元,同比增長34.7%。毛利潤27.3億元,同比上升12.1%,但毛利率下降4.2個百分點至21.1%,主要是由于高毛利項目結轉變少。凈利率和歸母凈利率下跌至7.6%和5.7%。管理層在業績會上表示,雙輪驅動的運營模式、商場租金收入的提升以及成本端的管控,都將對整體利潤率有提振作用。

??【債務結構持續優化,維持綠檔】 截止至2021年6月30日,現金短債比升至1.7,長短債比升至2.3,現金短債比和長短債比均呈現上揚趨勢,債務結構持續優化。在境外資本市場取得了突破,擴寬融資渠道。1月發行了集團史上單筆發行金額最大、票面利率最低、年期最長的美元優先票據;5月又發行了集團第一筆綠色債券。凈負債率為53.9%,仍低于行業平均水平。此外,剔除預收款的資產負債率達69.4%,維持2020年水平,屬于監管認定的“綠檔”。

??【地產商業雙輪驅動,協同發展】 2021年上半年商業經營板塊實現營業收入2.9億元,同比增長37%;酒店經營板塊有所恢復,同比增長77%,實現營收0.23億元。商業和酒店合計營收占比2.4%。目前商業經營板塊收入主要來自已開業的弘陽廣場,包括南京弘陽廣場、常州中央弘陽廣場等。此外,正在籌備位于常州大成、常州鳳凰東、安慶等地的弘陽廣場新店。

??01 銷售

??目標完成近半
長三角貢獻七成業績

??目標完成近半,行業排名再升4位。2021年上半年,弘陽地產合約銷售金額491.5億元,同比增速55.7%,高于行業TOP50房企36%的業績平均增長率。同期實現合約銷售面積290.5萬方,銷售均價達16920元/平方米,同比增速分別為34.7%和15.6%。業績穩步增長,銷售金額排名較2020年上升4位至第45名。相比2020年業績發布會上提出的不低于15%的增長預售目標,上半年已完成49%。且弘陽全年可售貨值1550億元,去化率約64%便可完成目標,管理層表示有信心。

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??長三角貢獻七成銷售業績,江蘇作為發家地貢獻最大。從合約銷售額的區域分布來看,長三角保持領先優勢,占比71%。其中,江蘇省作為作為企業的發家之地,銷售額占比雖相比2020年下降3個百分點,但仍貢獻過半,達51%。從江蘇單城市的市場地位來看,企業在鹽城進入前十強,位于第3位,而在發家地南京的排名為第15位。珠三角和中西部的占比相比2020年有小幅度上升,分別為7%和15%。值得一提的是,珠三角的銷售基本來自大灣區都市圈,“做透大江蘇,深耕都市圈,做強中心城”的戰略布局效果顯現。

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??02 投資

??做透大江蘇
土儲布局與銷售分布互補

??新增土儲建面245萬平,與行業標桿房企合作開發。2021年上半年弘陽地產新增21幅土地,新增土地計容建面245萬平方米,拿地金額約270.4億元,平均樓面地價為11038元/平方米,期內與招商、新城、融創、旭輝等標桿房企合作較多。

3

??堅持“做透大江蘇,深耕都市圈,做強中心城”的戰略布局。從新增土儲的貨值分布來看,在江蘇省投資力度最大,新增土儲貨值占比過半,達57%。此外,聚焦長三角、大灣區和成渝等重點區域,其中長三角(除江蘇)區域貨值占比11%,大灣區貨值占比由2020年的10%提升至18%,成都、重慶等其他城市占比14%。

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??總土地儲備充足,約2100萬平米。截至2021年6月30日,弘陽共擁有2101萬平方米土地儲備,較2020年末上升4.7%,權益建面約949萬平方米。按照目前的銷售情況和增長速度來看,弘陽的土地消化周期約為2-3年,儲備較為充足。

??從總土儲布局來看,與銷售分布形成互補,即銷售貢獻大的區域,土儲資源更為豐富。長三角土儲建面占比超7成,其中江蘇省土儲占比過半,達56%。其次,中西部土儲建面占比為22%,珠三角和環渤海占比較低,分別為5%和2%。全國各區域均有所分布,但占比與2020年相比變化不大。

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??03 盈利

??營收同比增長34.7%
盈利水平有待提升

??營收同比增長超三成,物業銷售部分占比97.6%。2021年上半年,弘陽營業收入為129.6億元,同比增長34.7%。營收主要來自物業銷售,這部分占比達97.6%,為126.5億元。除此之外,作為雙輪驅動的房企,商業和酒店經營收入分別為2.91億元和0.23億元,占比合計2.4%。值得一提的是,期內合同負債相比2020年末增長5%至308.4億元,約為2020年全年營收的1.5倍,未來營收有保障。

??毛利率和凈利率持續下滑。報告期內,弘陽地產實現毛利潤27.3億元,同比上升12.1%,但毛利率下降4.2個百分點至21.1%,主要是由于高毛利項目結轉變少。凈利潤同比上升10.6%至9.9億元,歸母凈利潤也同比上升9.1%至7.4億元。但凈利率和歸母凈利率分別同比下跌1.7和1.3個百分點至7.6%和5.7%。管理層在業績會上表示,雙輪驅動的運營模式、商場租金收入的提升以及成本端的管控,都將對整體利潤率有提振作用。

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??04 負債

??債務結構持續優化
維持綠檔

??短期無償債壓力,債務結構健康,2021或將進一步優化。截止至2021年6月30日,弘陽地產擁有現金175.8億元,相比2020年末減少約5%。短期債務104.17億元,相比2020年末減少8.9%,同時短期債務與總有息負債占比逐年下降,于2021年6月30日已下降至30.8%。由此現金短債比由2020年的1.6升至1.7,長短債比由2020年的1.8升至2.3,現金短債比和長短債比均呈現上揚趨勢,債務結構持續優化。

??融資渠道拓寬,平均借貸利率7.62%。上半年,弘陽地產在境外資本市場取得了突破。1月發行了3.5億美元、票面利率7.3%、年期4年的優先票據,為集團史上單筆發行金額最大、票面利率最低、年期最長的美元優先票據。此外,在5月又發行了集團第一筆綠色債券,拓寬了融資渠道。整體來看,相比2020年末,2021年上半年非銀信托貸款占比降至10.9%,加權平均借貸利率降低約0.05個百分點至7.62%。

??凈負債率低于行業平均,維持“綠檔”。截止至2021年6月30日,弘陽地產的凈負債率為53.9%,相比2020年末微升約3.6個百分點,但仍低于行業平均水平。此外,剔除預收款的資產負債率達69.4%,維持2020年水平,屬于監管認定的“綠檔”。

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??05 戰略

??地產商業雙輪驅動
協同發展

??堅持“地產商業雙輪驅動”的戰略,商業酒店板塊營收占比合計2.4%。2021年上半年弘陽商業經營板塊實現營業收入2.9億元,同比增長37%;酒店經營板塊有所恢復,同比增長77%,實現營收0.23億元。商業和酒店合計營收占比2.4%,相比2020年下降0.3個百分點。地產能為商業引流賦能,反之商業也能為地產溢價賦能,由此商業與地產將發揮協同效應,打造差異化優勢。

??弘陽廣場持續發力。在商業經營方面,集團已形成“弘陽茂、弘陽廣場、弘陽生活+”三條產品線,擁有“城市秀場、未來世界、屋頂花園”三大核心IP。目前商業經營板塊收入主要來自已經開業的弘陽廣場,包括南京弘陽廣場、常州中央弘陽廣場等。此外,正在籌備位于常州大成、常州鳳凰東、安慶等地的弘陽廣場新店。其中,安慶弘陽廣場商業總建面7.9萬方,商業可租賃建面達4.9萬方,計劃于2022年9月開業。

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