[克而瑞]中南建設:穩健經營積極去杠桿,營收增長30%

2021-09-06 15:35:35

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-09-06
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??謹慎經營三四線輪動布局,并表比例提升營收增長30%,明年或邁入綠檔。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【重倉江蘇貢獻占比41%,追求業績合理增速】2021上半年中南建設房地產業務實現合同銷售金額1089.8億元,同比增長33.9%。前7月累計合同銷售1266.5億,同比增長28%。據區域劃分,江蘇及浙江是中南主要的業績貢獻區域,銷售金額分別達到了442.44億元、217.57億元,占到了總量的41%、20%。

??【謹慎經營下加大合作,三四線輪動布局】2021上半年中南建設采用謹慎的投資策略,新增土儲建筑面積699.9萬平方米,同比增加 1.7%;新增土儲總價289.52億元,同比下降4.7%。面對集中供地政策,2021年上半年中南建設在拿地方式上,加大了合作及多元化拿地比例。此外在城市能級上,中南選擇在非“兩集中城市”尋找機會,避開部分競爭熱點。從區域布局來看,中西部代替長三角成為拿地最多的區域,新增建面占比達47%。

??【并表比例提升營收增長30%,凈利率下滑2.7個點】上半年中南建設的營業收入為384.82億元,同比增長了29.60%;其中房地產開發營業收入273.78億元,同比增長31.46%;主要由于期內竣工項目的并表比例提升至45%。中南建設毛利潤為62.77億元,同比增長22%;凈利潤為20.28億元,同比下降了14.4%。凈利潤的下滑,主要是由于期內非并表項目結算減少,投資收益同比下降62%至6.78億元。企業毛利率同比下滑了0.97個百分點至16.31%,主要由于建筑業務毛利率同比下降2.82個百分點。凈利率及歸母凈利率分別同比下滑了2.7及2.4個百分點,至5.27%、4.54%,主要由于非并表項目結算減少帶來的投資收益下降。

??【長短債結構持續改善,明年希望邁入綠檔】2021上半年末,中南建設持有貨幣資金達269.73億元,同比下降了4.2%。主要是由于期內中南加大了債務償還力度,償還債務支付現金335.81億元,同比增長42%??傆邢⒇搨?67.6億元,比年初下降3.9%;其中債券占比由2020年末的26%下降至17%,而非銀行金融機構借款占比從2020年末的22%上升至30%,未來調整債務結構有待繼續。從三條紅線指標來看,凈負債率相比于2020年下降了2.00個百分點至95.27%;現金短債比下降至1.29;扣除預收賬款后的資產負債率為77.42%,比2020年末下降1.27個百分點,但仍超70%的政策紅線。中南表示,希望2022年內能夠實現三條紅線的全部綠檔。

??01 銷售

??重倉江蘇貢獻占比41%
追求業績合理增速

??2021年上半年中南建設房地產業務實現合同銷售金額1089.8億元,同比增長33.9%,其中一、二線城市銷售金額占比36%;銷售面積790.1萬平方米,同比增長29.7%,一、二線城市銷售面積占比32%;平均銷售價格13793元/平方米,同比增長3.2%。2021年前7月中南建設的累計合同銷售金額為1266.5億元,同比增長28%。

2

??根據銷售金額的區域劃分,江蘇及浙江是中南主要的業績貢獻區域,銷售金額分別達到了442.44億元、217.57億元,占到了總量的41%、20%。此外,山東、福建的銷售金額占比同樣較大,分別達到了9%及7%。

??值得注意的是,中南在廣東地區也有布局,但銷售金額僅16.84億元,占比2%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的布局,使其銷售區域分布更加平均,以降低市場風險。

2

??02 投資

??謹慎經營下加大合作
下沉三四線輪動布局

??2021年上半年中南建設采用謹慎的投資策略,新增項目41個,規劃建筑面積合計699.9萬平方米,同比增加 1.7%;新增土儲總價289.52億元,同比下降4.7%;新增項目平均地價約4100元/平方米,同比下降約7.1%。

??面對集中供地政策,2021年上半年中南建設在拿地方式上,加大了合作比例,同時加大了多元化的拿地比例。據悉,2021年上半年在中南建設獲取的41幅地塊中,有36塊為合作開發,數量占比達到了88%,新增項目的權益面積占比約44%,較2020年繼續下降約12個百分點。此外2021上半年通過股權收購的項目達到了11個,新增建面占比達總量的37%。

2?

??在獲地城市上,中南選擇避開“兩集中供地”熱點城市。2021年上半年中南拿地主要以三四線為主,建面占比達到了78%,相比2020年上升了約22個百分點。這與中南審慎的投資態度及輪動下沉的投資布局有關。從區域布局來看,中西部代替長三角成為拿地最多的區域,新增建面占比達47%。此外長三角新增建面占比也達到了40%,其中南通、鹽城拿地較多,新增建面均達45萬平米以上,南通新增建面達到了55.72萬平米,占總量的8%。

??截止2021上半年,中南建設全部開發項目505個,其中在建項目規劃建筑面積合計約3193萬平方米,未開工項目規劃建筑面積合計約1547萬平方米,可竣工資源總面積4740萬平方米,同比增加7.5%。其中一二線城市面積占比約33%,三四線城市面積占比約67%。

2

??03 盈利

??并表比例提升營收增長30%
凈利率下滑2.7個點

??2021上半年中南建設的營業收入為384.82億元,同比增長了29.60%,其房地產業務和建筑業務營收均增長明顯,其中房地產開發營業收入273.8億元,同比增長31.5%;建筑業務收入113.5億元,同比增長17.2%。

??上半年,在整體竣工規模下降的情況下,中南房地產業務收入增長主要由于期內竣工項目的并表比例提升。2020年中南竣工項目的并表比例不到40%,2021年上半年該比例約45%,按照年度公布的2021年全年計劃,并表比例預計50%以上,整體并表比例趨勢不斷提升。此外截止2021上半年中南合并報表范圍內已售未結算的合同負債1288.2億元,是上半年結算收入的4.7倍,預計未來將有較多資源進入到結算期。

2

??從利潤規模來看,2021上半年中南建設毛利潤為62.77億元,同比增長22%;凈利潤為20.28億元,同比下降了14.4%;此外歸母凈利潤為17.48億元,同比下降了14.7%。凈利潤的下滑,主要是由于期內非并表項目結算減少,投資收益同比下降62%至6.78億元。從利潤率來看,受建筑行業原材料價格上升影響,2021上半年中南建設建筑業務毛利率8.28%,同比下降2.82個百分點,導致公司整體毛利率同比下滑了0.97個百分點。此外中南期內銷售費用率為2.50%,同比增長0.14 個百分點;財務費用率1.49%,同比增長0.03個百分點。由于期內投資收益減少,中南凈利率及歸母凈利率分別同比下滑了2.7及2.4個百分點,至5.27%、4.54%,未來中南仍應繼續改善利潤空間。

2

??04 償債

??長短債結構持續改善
明年希望邁入綠檔

??截止2021上半年末,中南建設持有貨幣資金達269.73億元,同比下降了4.2%。主要是由于期內中南加大了債務償還力度,償還債務支付現金335.81億元,同比增長42%。

??上半年,中南總有息負債767.6億元,比年初下降3.9%;其中銀行貸款占比約53%,債券占比約17%,非銀行金融機構貸款占比約30%。值得注意的是,非銀行金融機構借款占比從2020年的22%上升至30%,未來中南調整債務結構有待繼續。

2

??從三條紅線指標來看,2021上半年中南建設的凈負債率相比于2020年下降了2.00個百分點至95.27%。此外,上半年中南現金短債比下降至1.29,持有現金能夠覆蓋短期有息負債;長短期債務比2.68,相比2020年更加優化;扣除預收賬款后的資產負債率為77.42%,比2020年末下降1.27個百分點,但仍超70%的政策紅線。中南表示,2022年希望能夠實現三條紅線的全部綠檔。

2

??05 建筑業務

??合同金額增長3%
加快智慧建造綠色轉型

??從中南建設的建筑業務來看,2021上半年中南新承接(中標)項目合同總金額153.1億元,同比增長3.3%。其中3億元以上項目17個,占新增合同額的53%。

??2021年上半年建筑業務實現營業收入113.5億元,同比增長17.2%。受原材料價格上升的影響,上半年綜合毛利率8.28%,同比下降2.82個百分點。中南表示,未來建筑業務將繼續加快智慧建造、綠色施工轉型升級,抓住新的市場機遇,提升經營質量。

2

2

企業信用
統一社會信用代碼:91320600MA1M9AEW6B
統一社會信用代碼:91370832MA3F9T8A7L
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "ok"}