[克而瑞]金地集團:銷售挺進行業十強,毛利率同比腰斬

2021-09-06 15:16:12

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-09-06
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??合約銷售額同比增速60.2%,行業排名上升至第10位。期內低毛利項目集中結轉,毛利率同比腰斬。

??◎  作者 / 沈曉玲 查明儀

??核心觀點

??【銷售增速60%,上海單城銷售破200億】上半年實現合約銷售額1628.3億元,銷售面積753.0萬平方米,分別同比增長60.2%和55.3%。銷售規模同比增速高于百強房企40%的平均水平,更是遠高于同規模TOP20房企29%的平均水平,由此全口徑銷售額行業排名上升至第10位。前6月的目標完成率為58%,2021年可售貨值約4600億元,去化率達到60%即可完成目標,難度不大。在上海和南京的單城銷售分別突破200億和150億,分別位列克而瑞城市銷售榜單第1和第5位。

??【拿地銷售金額比0.57,新增土地權益比不足50%】上半年新增81幅土地,新進入8個城市。新增土儲按建面計算的權益比例42.6%,與2020年相比下降約6.5個百分點??偼顿Y額924億元,按此計算的拿地銷售比為0.57,拿地積極。三四線城市投資拿地金額占比由2020年的32%提升至36%,相比2016年的11%更是大幅提升了25個百分點,未來這些項目的盈利空間還有待考量??偼羶?729萬方,權益占比52%,仍舊偏低。較低的權益占比會影響房企歸母利潤水平,未來還需關注權益提升問題,以維持營收和銷售規模增長的平衡。

??【營收同比增72.5%,毛利率腰斬】上半年實現營業收入342.7億,同比大幅增長72.5%。上半年竣工面積占全年竣工計劃的24%,下半年竣工結算將提速,全年營收可期。整體毛利率約為17.7%,相比2020年上半年的37.4%,大幅下降19.7個百分點,同比腰斬。一方面與近年地價占房價比重提高有關;另一方面與結轉結構有關,低毛利項目在本期集中結轉。歸母凈利潤與凈利潤占比相比2020年下降5個百分點至63%,低于TOP30房企77%的平均水平。說明并表項目合作比例大,未來還需提升項目的權益占比,以免少數股東攤薄歸母利潤。

??【融資成本保持地位,“三道紅線”維持綠檔】截止2021年6月30日,現金短債比由1.28升至1.50,長短期債務比升至2.14。此外,加權平均融資成本僅為4.65%。凈負債率為67.6%,剔除預收款的資產負債率達69.5%,“三道紅線”維持綠檔。應付類債務與有息負債的比例為76%,相比2020年行業96.6%的平均水平有一定差距,風險不大。

??【多領域探索,多元營收占比11.4%】金地集團經營模式以自主開發銷售為主,業務板塊分為住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務等。2021年上半年,多元業務營收達39.0億元,同比增長39.8%,多元營收占比達11.4%。

??01 銷售

??銷售增速60%
上海單城銷售破200億

??銷售同比積極增長,行業排名上升至第10位。2021年上半年,金地集團實現合約銷售金額1628.3億元,銷售面積753.0萬平方米,分別同比增長60.2%和55.3%,銷售均價較2020年進一步提升至21624元/平方米。銷售同比增速高于百強房企40%的平均水平,更是遠高于同規模TOP20房企29%的平均水平,由此全口徑銷售額行業排名上升至第10位。2021年,金地的銷售目標為2800億元,按此計算前6月的目標完成率為58%。另據2020年業績說明會,2021年可售貨值約4600億元,去化率達到60%即可完成目標,難度不大。

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??堅持城市深耕,上海單城銷售破200億。由于企業堅持深耕一二線主流城市的投資策略,城市均價較高,單城產能較為亮眼。在上海和南京的單城銷售分別突破200億和150億,分別位列克而瑞城市銷售榜單第1和第5位。從具體項目看,深圳中心天元項目單盤銷售額超過50億元,南京南部新城G13項目、義烏萬家風華項目、上海西虹橋項目銷售額超過 40 億元。

??02 投資

??拿地銷售金額比0.57
新增土地權益比不足50%

??新進8城,拿地銷售金額比0.57。2021年上半年,金地集團新增81幅土地,新進入南陽、阜陽、泉州、南寧、包頭、撫州、洛陽、臨沂共8個城市。新增土儲建面1247萬方,權益土儲建面813萬方,權益比例42.6%,與2020年相比下降約6.5個百分點??偼顿Y額924億元,按此計算的拿地銷售比為0.57,保持了較為積極的拿地態度。樓面地價相比2020年減少9.1%至7410元/平方米,一方面樓面地價下降,另一方面銷售均價上升,形成了剪刀差,或對利潤有提振作用。

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??重點深耕一二線,適當下沉三四線。2021年上半年金地集團在一二線城市的投資額占比合計約64%,相比2020年下降4個百分點,但依舊為企業主力布局區域。從投資額來看,期內企業在一線城市的投資力度有所下滑,較2020年降低10個百分點至22%,但與2016-2018年的情況持平。二線城市則有所提升,占比42%,分布在武漢、天津、南京等城市。此外,企業深耕一二線核心城市的同時對優質三四線城市進行了適當的投資下沉。年內新進城市除南寧外均為三四線城市,且三四線城市投資拿地金額占比從2016年的11%持續上升至今年上半年的36%,持續增加的三四線城市項目能否有足夠的盈利空間,未來還有待考量。

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??土儲充裕,總土儲權益占比偏低。截止2021年6月30日,金地集團在全國78個城市擁有建面達6729萬方的總土地儲備,相比2020年末增長11.5%,權益土儲3515萬方,權益占比52%,仍舊偏低。按照企業新增土儲的權益來看,權益比例短期內將持續保持低位。較低的權益占比會影響房企歸母利潤水平,未來還需關注權益提升問題,以維持營收和銷售規模增長的平衡。結合企業目前的合約銷售規模和增速,土儲足以支撐企業未來3-4年業績發展需要,土儲充足。

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??03 盈利

??營收同比增72.5%
毛利率腰斬

??營收同比大幅增長72.5%,2021年竣工提速。2021年上半年,金地集團實現營業收入342.7億,同比大幅增長72.5%。營收增長主要是因為當期并表范圍內的房地產項目結算規模的上升,結算面積146.4萬平方米,貢獻結算收入294.0億,分別同比增長50.0%和73.7%。值得一提的是,金地上半年竣工面積354萬,僅占全年竣工計劃的24%,也就是說,按照計劃下半年竣工結算將提速,照此節奏,全年營收可期。

??行業利潤壓縮,低毛利項目集中結轉,毛利率同比腰斬。2021年上半年金地實現毛利潤60.8億元,同比下滑18.2%,整體毛利率約為17.7%,相比2020年上半年的37.4%,大幅下降19.7個百分點,同比腰斬。其中,房地產毛利率14.2%,同比下滑25.4個百分點。企業表示,毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關;另一方面與結轉結構有關,位于杭州、天津、合肥等低毛利地區的7個項目在本期集中結轉,占房地產開發結轉收入的比例超過50%,這些項目的結轉毛利率僅為8.7%。據統計,2021年上半年地價與房價占比為0.34,較前些年0.4-0.5的占比有所控制,長期來看,毛利率水平或有所提升。

??歸母凈利潤與凈利潤占比低于行業平均,未來還需提升項目權益占比。2021年上半年,金地實現凈利潤和歸母凈利潤分別為29.0億和18.3億,分別同比下降38.6%和38.8%。歸母凈利潤與凈利潤占比相比2020年下降5個百分點至63%,低于TOP30房企77%的平均水平。說明并表項目合作比例大,未來還需提升項目的權益占比,以免少數股東攤薄歸母利潤。凈利率和歸母凈利率分別為8.5%和5.3%,分別同比下滑15.3和9.7個百分點。

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??04 負債

??融資成本保持地位
“三道紅線”維持綠檔

??債務結構優化,融資成本4.65%。截止2021年6月30日,金地集團擁有現金597.9億元,相比2020年末增長10.3%,而短期債務399.0億元,相比2020年末減少5.6%,由此現金短債比由1.28升至1.50。同時,長期債務相比2020年末增長24.0%至852.9億元,長短期債務比升至2.14,債務結構進一步優化。此外,金地的融資成本低,加權平均融資成本僅為4.65%。

??“三道紅線”維持綠檔。截止2021年6月30日,金地集團的凈負債率為67.6%,相比2020年末上升了7.2個百分點,但低于行業平均水平。并且,剔除預收款的資產負債率達69.5%,低于監管70%的閾值,“三道紅線”維持綠檔。

??隨著融資收緊,2021年上半年金地應付類債務為2200.5億,與有息負債的占比達76%。相比2020年行業96.6%的平均水平有一定差距,對供應鏈及合作方融資的依賴程度不高。

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