[克而瑞]融創中國:將“更安全、更從容、更長期、更有價值”設為戰略目標

2021-09-06 14:59:39

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-09-06
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??嚴控拿地總量,提升土地質量;“地產+”業務快速增長,數字科技全方位賦能。

??◎  作者 / 朱一鳴、李丹

??核心觀點

??【銷售金額同比增長64.3%,穩居行業第四】2021年上半年,融創中國依托高質量的可售貨源,實現合同銷售金額3207.6億元,同比增長64.3%,增速高于同等規模房企平均水平,頭部優勢進一步鞏固;銷售面積2194.5萬平方米,同比增長56.4%,銷售排名穩居行業第四。銷售結構方面,貢獻比重最高的為長三角區域,銷售金額1141億元,占比35.5%。下半年,融創中國預計總可售貨值達6675億元,其中長三角區域占比達29%。

??【權益拿地銷售比37.9%,嚴控拿地總量】2021年上半年,融創中國基于“更安全、更從容、更長期、更有價值”的新階段戰略目標,審慎決策,嚴控拿地總量,新增權益土地儲備建筑面積約1708萬平方米,新增權益貨值約人民幣2135億元,權益拿地銷售比控制在37.9%。拿地方式方面,來自公開市場獲取的有1324億元,占比62%,較往年有顯著提升。截至上半年末,融創擁有土地儲備2.78億平方米?;谳^為充裕的土儲,以及當前優化債務指標的首要目標,融創將計劃下半年的權益拿地銷售比控制在20%以內,全年權益拿地銷售比控制在30%以內?!纠麧櫬市》滦?,債務指標持續優化】2021年上半年,融創實現營業收入958.2億元,較上年同期增長23.9%。同時利潤表現穩步上升,上半年實現毛利潤199.8億元,同比增長12.5%;實現凈利潤133億元,同比增長13.6%。在朝著“三道紅線”管控要求持續邁進的戰略總基調下,上半年融創的利潤率指標有所下行。結算毛利率20.8%,較上年同期下降2.1個百分點;凈利率13.9%,同比下降1.3個百分點。截至上半年末融創的凈負債率較期初下降9.4個百分點至86.6%,降至央行管控的安全線內。同時,剔除預收款項后的資產負債率76%,較期初的78.3%進一步下降2.3個百分點。債務結構方面,得益于上半年融創把握窗口期,贖回了債務成本較高的8億美元債,債務結構進一步優化,現金短債比1.35,長短債務比2.34?!尽暗禺a+”業務快速增長,數字科技賦能精細化管理】2021年上半年,融創中國“地產+”板塊中的服務、文旅兩大業務實現持續快速發展,成長為地產業務的兩翼;同時,融創全面推進數字科技建設,推進數字科技與各業務的密切結合,提升經營效率,為精細化管理賦能。

??01 銷售

??合同銷售金額同比增長64.3%
高質量可售貨源充裕

??2021年上半年,融創中國依托高質量的可售貨源,實現合同銷售金額3207.6億元,同比增長64.3%,增速高于同等規模房企平均水平,頭部優勢進一步鞏固;銷售面積2194.5萬平方米,同比增長56.4%,銷售排名穩居行業第四。其中權益銷售金額2007.6億元,同比增長51.4%;權益比例62.6%,同比略有下滑。

??銷售結構方面,貢獻比重最高的為長三角區域,銷售金額1141億元,占比35.5%;其次為西部核心城市和環渤海占比,分別貢獻占比24.7%和19.9%。同時,核心城市的領先地位持續鞏固,上半年于武漢、杭州單城市合同銷售金額超過200億元,銷售金額超過百億的有9城,銷售金額破50億的達20城。得益于銷售結構的優化,上半年銷售均價14620元/平方米,較上年同期增長5.1%。

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??下半年,融創中國預計總可售貨值達6675億元,其中2058億元來自截至上半年庫存,4617億元為下半年新推。

??從可售貨源區域分布來看,于長三角區域集中度最高,占比達29%;其次為西部核心城市及環渤海區域,分別推可售貨值1656億元和1333億元,分別占比25%和20%;此外中部核心城市與華南區域各占比13%。分城市來看,武漢、重慶、上海、北京、杭州五個城市下半年可售貨值排名前五,均超過200億元。整體來看,融創下半年可售貨源充裕,且質量可觀。

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??02 投資

??嚴控拿地總量
提升土地質量

??2021年上半年,融創中國基于“更安全、更從容、更長期、更有價值”的新階段戰略目標,審慎決策,嚴控拿地總量,新增權益土地儲備建筑面積約1708萬平方米,新增權益貨值約人民幣2135億元,權益拿地銷售比控制在37.9%,截至6月末的連續12個月累計權益拿地銷售比約28.5%。

??拿地方式方面,上半年新增的2135億元權益土儲貨值中,來自公開市場獲取的有1324億元,占比62%,較往年有顯著提升;此外收并購占比24%,產業合作占比14%。管理層表示,未來將提高全資項目占比,同時在合作上也將升級現有模式,更多選擇資金實力強勁的合作方以成立長期平臺的模式進行合作。

??截至上半年末,融創擁有土地儲備2.78億平方米,土地消化周期6.3年;其中權益土地儲備1.64億平方米,對應權益土儲貨值2萬億元?;谳^為充裕的土儲,以及當前優化債務指標的首要目標,融創計劃將下半年的權益拿地銷售比控制在20%以內,全年權益拿地銷售比控制在30%以內。

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??土儲結構方面,截至2021年上半年融創于西部核心城市的土儲布局最多,超1億平方米,占比達38%;其次為環渤海和長三角區域,分別占比22%和18%;此外于中部核心城市及華南區域分別擁有土儲3476萬平方米和2729萬平方米??傮w來看,對核心區域及城市的深耕優勢持續鞏固,高質量土儲為業績提供有力支撐。

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??03 盈利

??營收同比增長23.9%
毛利率略有下降

??2021年上半年,融創實現營業收入958.2億元,較上年同期增長23.9%。其中物業開發收入875億元,同比增長19.7%;文旅和物業管理收入分別同比增長166.3%和82.4%,占總營收比重分別為2.7%和2.5%,較上年同期有所提升。同時,利潤表現穩步上升,上半年實現毛利潤199.8億元,同比增長12.5%;實現凈利潤133億元,同比增長13.6%。

??在朝著“三道紅線”管控要求持續邁進的戰略總基調下,上半年融創的利潤率指標有所下行。結算毛利率20.8%,較上年同期下降2.1個百分點;凈利率13.9%,同比下降1.3個百分點。

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??04 償債

??凈負債率降至86.6%
安全墊持續增厚

??資本運營方面,截至2021年上半年,融創中國持有現金1231.9億元,較期初下降7.1個百分點;總有息負債規模3035.3億元,與期初基本持平?;趦糍Y產較期初進一步增長17.2%至2083.3億元,截至上半年末融創的凈負債率較期初下降9.4個百分點至86.6%,降至央行管控的安全線內。同時,剔除預收款項后的資產負債率76%,較期初的78.3%進一步下降2.3個百分點。

??債務結構方面,得益于上半年融創把握窗口期,贖回了債務成本較高的8億美元債,債務結構進一步優化,現金短債比1.35,長短債務比2.34,與期初基本持平。同時,隨著財務指標的持續改善,國際信用評級全面提升,中誠信亞太首次給予BBBg-穩定評級,五大國有銀行的授信與合作顯著增加。

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??05 戰略

??“地產+”業務快速增長
數字科技全方位賦能

??2021年上半年,融創中國“地產+”板塊中的服務、文旅兩大業務實現持續快速發展,成長為地產業務的兩翼;同時,融創全面推進數字科技建設,推進數字科技與各業務的密切結合,提升經營效率,為精細化管理賦能。

??物業服務方面,上半年收入同比增長85%至33.2億元,得益于基礎物業和社區生活服務收入占比的提升,毛利率同比提升3.9個百分點至31%;凈利潤6.1億元,同比大幅提升154%。新增合約面積6251億,其中70%來自于第三方,自身能力持續提升,對母公司依賴度降低。截至上半年末,融創服務在管面積1.7億平方米,合約面積3.2億平方米,分別較期初上升28.4%和22.0%。

??文旅方面,上半年實現收入26.1億元,較去年同期增長166%;管理利潤4.4億,由去年同期扭虧為盈;客流規模7201萬人次,比去年同期增長103%。其中,融創冰雪發展迅速,影響力持續提升,已開業7家雪場,在建室內雪場5家、已簽協議12家,計劃整體戰略布局35家室內雪場;同時,持續深耕冰雪垂類生態,拓展跨領域合作延伸,已簽約外部雪場聯盟9家,并與哈爾濱體育學院達成校企合作,共建融創冰雪學院。

??數字科技方面,融創于今年將其明確為集團重要的三年任務之一,組建專業團隊,并推進數字科技與三大業務的密切結合。在地產板塊方面,推進全鏈條數字科技運營,推進全鏈條數字科技運營;在服務板塊方面,技術與業務深度協同,構筑線上線下一體化與智慧化服務能力;在文旅板塊方面,著力通過智能化建設提升用戶體驗、賦能精準營銷、實現精細化運營及管控,實現管理降本增效。

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