[克而瑞]中駿集團:一體兩翼戰略下,更加注重整體效益提升

2021-09-06 11:55:58

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-09-06
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??合約銷售增長47%,持續關注權益提升;一體兩翼戰略鋪開,三條紅線全部達標。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【合約銷售增長47%,城市深耕持續加強】上半年中駿集團實現合同銷售金額約590.51億元,同比上升47.3%。銷售的大幅增長一方面由于企業提高了開發運營效率,一方面也與在售城市數量增加和個別城市銷售增長較快有關,大本營廈門地區銷售金額達154.12億元,同比大增129%,銷售貢獻率達到26.1%。但整體來看,中駿單城市產能可提升,在售的50多個城市,有11個城市銷售貢獻超過15億元,銷售貢獻率58.3%,除廈門、泉州、蘇州等城市外,在其他城市的深耕有待加強。

??【一體兩翼提升獲地優勢,協同拿地占90%】今年以來,中駿集團持續推進區域聚焦、多業態發展,報告期內新增土儲面積557萬平方米,新增貨值權益占比提升至92%,一、二線城市投資金額占比達到71%,“百城計劃”已實現40%?!耙惑w兩翼”讓中駿在土地獲取方面更具優勢,增加談判籌碼,上半年中駿新增6個世界城購物中心和9個方隅長租公寓項目,一體兩翼的拿地成本占總拿地成本的90%?!緺I業收入增長35%,并表比例可持續提升】期內營業收入達到了203.87億元,同比增長35%。營收與企業千億銷售規模相比不高,主要是合作比例較高,并表比例相對較低,未來權益和并表比例都有待提升。由于歷史限價政策及地價成本上升,上半年毛利率下滑2.85個百分點至25.06%;目前已售未結轉的資源毛利率約為22%,預計全年毛利率在22-25%之間?!救龡l紅線持續達標,借貸利率繼續下降至6.3%】期末中駿凈負債率為77.87%,較年初上升了約19個百分點。剔除預收賬款后的資產負債率為69.53%,成功達標紅線指標。此外現金短債比為1.58,持有現金能夠覆蓋短債。上半年,中駿平均借貸利率為6.3%,相比2020年繼續下降了0.2個百分點。整體來看,中駿表內財務指標健康,但是企業表外項目較多,合聯營投資額持續增長,上半年末達168億元,占歸母凈資產的76%。
【計劃一年增加15個左右商業,2025年布局百座世界城】期內中駿租金收入同比增長約34.1%至2.07億元。截至7月底,中駿已經布局38個中駿世界城,總建筑面積超230萬平方米,預計2025年布局100個世界城。值得注意的是,該目標需要大量的資本支出;此外在新進入的二三線城市通過購物中心擴張的戰略未經檢驗,或有執行風險。

??01 銷售

??合約銷售增長47%

??持續注重整體效益提升權益

??2021年上半年中駿集團(含合營聯營公司)共實現合同銷售金額約590.51億元,合同銷售面積約371萬平方米,同比分別上升約47.3%及35.8%;銷售均價為每平方米15931元,同比上升8.5%。銷售的增長,一方面是由于中駿為提高開發運營效率,明確各城市公司項目關鍵績效指標構成等,此外商住綜合體項目今年首次推行“1469”開發效率目標,通過勾地項目前置工作,以達到拿地后一個月動工、四個月售樓處開放、六個月開盤銷售、九個月現金流回正。

??另一方面,也與在售城市數量增加和個別城市銷售增長較快有關。上半年中駿在售城市數量從去年同期的45個增長到超過50個。同時,中駿在廈門、蘇州、福州和泉州等城市的銷售增長較快,其中大本營廈門的銷售金額達154.12億元,同比大增129%,銷售貢獻率達26.1%,同比增長9.3個百分點;銷售金額TOP5城市貢獻率達到47.5%,同比增長5.9個百分點。整體來看,中駿單城市產能仍有提升空間,在售的50多個城市,有11個城市銷售貢獻超過15億元,銷售貢獻率58.3%,除廈門、泉州、蘇州等城市外,在其他城市的深耕有待加強。

??2021年中駿銷售目標為1200億,前7月累計實現銷售671億,已完成了目標的56%,全年目標可期。中駿表示,未來主要看整體效益,不片面追求規模增長,希望規模增速維持每年15-20%,更加注重權益比例的提升。2021年上半年中駿權益銷售比例為73%,相比2020年的66%,提升了約7個百分點。

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??從區域分布來看,由于海峽西岸經濟圈為中駿主要深耕區域,以及新進城市(如福州、莆田等)推出四個新項目開售,此區域上半年的合約銷售規模達248.32億元,占比約42%。從城市能級來看,二線及三四線城市的合同銷售金額分別為355億元及191億元,分別約占整體合同銷售金額60%及32%。

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??02 投資

??一體兩翼提升獲地優勢

??協同拿地占90%

??2021年上半年,中駿集團共新增19個項目,分布在16個城市,合計地上可建面積約為557萬平方米,同比增長68%;新增土儲總價314.25億元,同比增長62%。2021年上半年中駿拿地銷售金額比為約53%,拿地較積極。預計全年新增土儲權益總價390億,上半年已完成新增權益總價262億,占比達67%。

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??從拿地結構來看,上半年中駿一二線城市增土儲金額占比達71%,相比2020年提升了15個百分點,其中杭州、北京、合肥拿地較多,新增土儲金額分別為91、45及29億元。從區域分布來看,長三角是主要布局區域,新增土儲金額占比達59%。

??在“一體兩翼”戰略下,中駿上半年共新增6個世界城購物中心和9個方隅長租公寓項目,可售建筑面積平均占比80%;此外7月份還新增購入一個中駿世界城購物中心。通過一體兩翼戰略,能讓中駿在土地獲取方面更具優勢,增加拿地時的談判籌碼,降低拿地成本,上半年通過一體兩翼的拿地成本占總拿地成本的90%。中駿表示,未來公開市場會回到一線和核心二線,并圍繞著長租公寓和購物中心去購地發展。

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??截止2021年上半年,中駿集團共有土地儲備建筑面積3967萬平方米,相比年初增長5%,其中應占建筑面積為2813萬平方米,權益占比71%??鄢顿Y物業之后的土地儲備約為3665萬平米,可售貨值約4300億元,約可支撐企業未來約三年的發展需要。

??從區域分布來看,長三角經濟圈、環渤海經濟圈、海峽西岸經濟圈、粵港澳大灣區及中西部地區的土地儲備成本分別占總成本的35.3%、19.9%、24.6%、7.2%及13.0%。從城市能級來看,一線、二線及三、四線城市的土地儲備成本占總成本的12.0%、60.9%及27.1%。

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??03 盈利

??營業收入增長35%

??并表比例可持續提升

??2021年上半年中駿集團營業收入達到了203.87億元,同比增長35%。營業收入的大幅增長主要由于期內物業銷售收入同比上升34.2%至197.08億元。期末中駿的合同負債為483.40億元,對全年營收覆蓋率不足1.5倍,上半年并表銷售回款估算約為225億元,未來權益和并表比例可持續提升。

??上半年毛利潤規模同比增長21%至51.1億元;毛利率下滑2.85個百分點至25.06%。毛利率下降的主要原因是由于歷史限價政策,影響了項目的平均銷售單價,以及地價成本上升所致。目前中駿已售未結轉的項目毛利率大約在22%,預計全年毛利率在20-25%之間。此外凈利潤方面,同比上升7.7%至27.11億元,凈利率為13.3%,同比下降了約3.3個百分點。

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??04 償債

??三條紅線全部達標

??借貸利率繼續下降至6.3%

??2021年上半年中駿集團總有息負債較年初增長8.6%至505.54億元,其中58%為銀行及其他貸款,剩余為優先票據及境內債券;持有現金較年初下降了16%至197.43億元。上半年中駿的平均借貸利率為6.3%,相比2020年繼續下降了0.2個百分點。

??從三條紅線指標來看,中駿集團全部達標,歸屬綠檔企業。其中凈負債率為77.87%,相比2020年上升了約19個百分點,主要是由于期內總有息負債增長,持有現金減少所致。剔除預收賬款后的資產負債率為69.53%,成功達標紅線指標。此外現金短債比為1.58,長短期債務比為3.06,持有現金能夠覆蓋短債,表內財務指標相對穩健。由于表外項目較多,中駿的合聯營投資額持續增長,上半年末較年初增長15%至168億元,占歸母凈資產的76%,存在一部分表外負債。

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??05 一體兩翼

??一年增加15個左右商業

??2025年布局百座世界城

??除了地產主業外,2021年上半年中駿的租金收入同比增長約34.1%至2.07億元。截止到7月底,中駿集團已經布局了38個中駿世界城,比去年同期19個有大幅增長,總建筑面積超過230萬平方米,目前平均超過80%招租率。未來中駿計劃一年增加15個左右,按照百城目標持續推進,目標在2025年布局100個世界城。

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??此外,2021年7月2日中駿商管在聯交所主板上市,上半年末商業物業管理及營運簽約項目38個,總簽約建筑面積約490萬平方米;在管商業項目12個,總在管面積約100萬平方米。住宅簽約項目196個,總簽約建筑面積約3700萬平方米;在管住宅項目113個,總在管面積約1760萬平方米。

??而長租公寓方面,截至2021年6月,中駿集團管理規模接近4萬間,出租率達到97%,總資產規模是240億元。目前方隅在管重資產項目28個,對應資產價值180億人民幣。中駿表示,未來方隅目標2025年管理規模達到20萬間,總資產管理規模1200億元。

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