[克而瑞]萬科地產:量入為出、理性投資,三道紅線綠檔達標

2021-09-06 11:49:48

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-09-06
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??長期堅持穩健的財務政策、行穩致遠,信用評級保持行業領先。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚

??核心觀點

??【上半年業績同比增長10.6%,上海區域貢獻37.3%】2021年上半年,萬科累計實現合同銷售金額3544.3億元,同比增長10.6%。上半年,萬科在全國19個城市市場銷售排名第一,在17個城市排名第二。分區域結構來看,業績貢獻最高的上海區域實現銷售金額1322.2億元,銷售金額和面積占比分別達到了37.3%和30.5%,北方區域和南方區域的銷售業績貢獻度也均超過20%。

??【理性投資、量入為出,上半年新增投資規模提升】上半年,萬科新獲取項目95個,總規劃建筑面積1505.9萬平方米,權益規劃建筑面積1101.4萬平方米,投資規模較去年和2019年同期均有提升。項目總地價1126.3億元,新增投資金額92%位于一二線城市。截至上半年末,萬科在建及規劃中土地儲備面積達16065.9萬平方米,其中權益土儲9782.3萬平方米?!居笜嘶芈渲翚v史低位,三道紅線綠檔達標】2021年上半年,萬科實現營業收入1671.1億元,同比增長14.2%。雖然營收規模保持增長,但盈利下行壓力較大,上半年結算利潤規模同比降低逾11%,各項盈利指標也均回落至歷史低位。截至上半年末萬科現金短債比2.32、凈負債率20.2%、扣除預收款項的資產負債率69.7%,財務持續穩健、滿足“三道紅線”綠檔要求?!聚`行城鄉建設與生活服務商,多元板塊穩步發展】萬科踐行“城鄉建設和生活服務商”戰略,多元業務板塊發展穩步推進。物業服務萬物云實現收入103.8億元,同比增長33.3%;租賃住宅泊寓累計運營管理房源19.2萬間,間天出租率達95%;商業開發與運營板塊實現收入36.3億元,整體出租率92.3%;物流倉儲服務萬緯物流繼續完善核心節點布局。

??01 銷售

??上半年業績同比增長10.6%

??上海區域貢獻37.3%

??2021年上半年,萬科累計實現合同銷售金額3544.3億元,銷售面積2191.7萬平方米,分別同比增長10.6%和5.5%;銷售均價16171元/平方米,較往年略有提升。上半年,萬科在全國38個城市市場銷售排名位列前三,其中在19個城市市場排名第一,在17個城市排名第二。分區域結構來看,上半年對萬科業績貢獻最高的上海區域實現銷售金額1322.2億元,銷售金額和面積占比分別達到了37.3%和30.5%,北方區域和南方區域的銷售業績貢獻度也均超過20%。

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??02 投資

??理性投資、量入為出

??上半年新增投資規模提升

??2021年上半年,萬科繼續量入為出、堅持理性投資,在優先保障投資質量的前提下補充項目資源。上半年新獲取項目95個,總規劃建筑面積1505.9萬平方米,權益規劃建筑面積1101.4萬平方米,投資規模較去年和2019年同期均有提升。項目總地價1126.3億元,樓面均價7480元/平方米,權益地價總額約886.5億元,新增投資金額92%位于一二線城市,且權益比較往年有明顯提升。

??在總土地儲備規模上,截至2021年上半年末萬科在建及規劃中土地儲備面積達16065.9萬平方米(在建項目11283.3萬平方米、規劃中項目4782.6萬平方米),其中權益土儲9782.3萬平方米。同時萬科還積極參與舊改,截至2021年上半年末舊改項目的規劃權益建筑面積達339.8萬平方米。

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??03 財務

??盈利指標回落至歷史低位

??三道紅線綠檔達標

??2021年上半年,萬科實現營業收入1671.1億元,同比增長14.2%,其中來自房地產業務的結算收入1575.3億元。毛利潤383.4億元、凈利潤161.7億元、歸母凈利潤110.5億元,雖然萬科上半年營收規模保持增長,但結轉利潤規模均同比降低逾11%。

??目前行業利潤空間承壓、盈利整體下行壓力加劇,疊加前期高地貨比項目進入結算,上半年萬科結轉項目利潤率走低。2021年上半年,萬科實現毛利率22.9%、扣除稅金及附加之后的房地產業務毛利率18.04%、凈利率9.7%、歸母凈利率6.6%,各盈利指標均回落至歷史低位。

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??萬科長期堅持穩健的財務政策,截至2021年上半年末,萬科持有貨幣資金1952.2億元,有息負債總額2687.1億元,較去年同期基本持平;現金短債比2.32、長短期債務比2.19;凈負債率20.2%,長期控制在40%以下的水平;扣除預收款項的資產負債率69.7%,負債結構健康、滿足“三道紅線”要求的“綠檔”企業標準。同時,萬科繼續保持了行業領先的信用評級,標普、穆迪、惠譽以及中誠信均給出了“穩定”的評級展望。

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??04 多元化

??踐行城鄉建設與生活服務商

??多元板塊穩步發展

??除了在地產開發主業持續鞏固提升基本盤,2021年上半年萬科繼續踐行“城鄉建設與生活服務商”在戰略,在物業服務、住宅租賃、商業開發運營、物流倉儲服務等多元業務板塊發展都進一步穩步推進。

??其中,在物業服務板塊,萬物云上半年實現營業收入103.8億元,同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入占比55.0%,商業物業及設施服務占比30.4%。社區空間服務以“萬科物業”為品牌,截至目前已布局全國105個大中城市的3490個項目。商企空間服務以“萬物梁行”為品牌,已服務商企項目超1900個,其中包含超50家頭部互聯網科技企業和獨角獸企業。城市空間服務方面以“萬物云城”為品牌,業務范圍已輻射北京、深圳、廣州、雄安新區、成都、青島、廈門、鄭州、武漢等21個城市,簽約合同增長至31份

??在租賃住宅業務上,泊寓業務現已布局全國33個城市,累計運營管理房源19.2萬間,累計開業14.8萬間。24城市場占有率TOP3,其中9城市場占有率第一。上半年營業收入13.2億元,同比增長25.6%,間天出租率達95%。目前,泊寓已經形成集體建設用地租賃社區、自持商辦用地建設租賃住房、城中村聯營改造運營、政府租賃住房代建代管、輕資產“EPC+O”(產品+建造+運營)服務輸出等多種業務模式。

??商業開發與運營板塊,包含印力集團在內目前累計開業商業項目建筑面積988.8萬平方米,同比增長18.3%。上半年商業(含非并表項目)業務營業收入36.3億元,同比增長19.0%;新開業商業面積30.8萬平方米,規劃中和在建商業建筑面積549.3萬平方米。截至上半年末,已開業項目整體出租率92.3%,其中穩定發展期(開業3年以上)的商業項目出租率93.9%。

??在物流倉儲服務領域,萬緯物流繼續完善核心節點布局,目前在全國44個城市累計管理項目148個,可租賃建筑面積1149萬平方米。其中,高標庫126個,可租賃建筑面積1056萬平方米;冷庫22個,可租賃建筑面積93萬平方米。上半年實現營業收入13.4億元,同比增長64%,其中高標庫收入9.2億元,冷庫收入4.2億元,同比均增長64%。此外,萬緯物流以全國倉儲網絡和規模為基本盤,通過服務和科技賦能,積極探索供應鏈及醫藥物流等新業務,進一步提升在各垂直細分領域的物流服務能力。

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